Vous achetez un appartement en copropriété et découvrez, quelques semaines après la signature chez le notaire, un appel de fonds de plusieurs milliers d’euros pour le ravalement de façade, la réfection de la toiture ou le remplacement de l’ascenseur. Pourtant, ces travaux avaient été votés avant votre achat. Est-ce réellement à vous de les payer ? À l’inverse, un vendeur peut-il être tenu de financer des travaux après avoir vendu son appartement ? En copropriété, la réponse dépend moins de la date à laquelle les travaux ont été votés que de la date à laquelle les appels de fonds deviennent exigibles. L’acte de vente peut toutefois prévoir une répartition différente entre vendeur et acquéreur, sans que cette convention s’impose nécessairement au syndic. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les vendeurs et acquéreurs confrontés à un litige concernant les travaux, les appels de fonds ou les charges de copropriété lors d’une vente immobilière.
Travaux votés avant la vente : le vendeur doit-il forcément payer ?
Non.
C’est probablement l’erreur la plus fréquente en matière de vente d’un appartement en copropriété.
On pourrait penser que celui qui était propriétaire lorsque l’assemblée générale a voté les travaux doit nécessairement les payer.
Ce n’est pourtant pas la règle applicable dans les rapports avec le syndicat des copropriétaires.
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, pour les dépenses qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, le paiement des provisions incombe à celui qui est copropriétaire au moment où la somme devient exigible. Cette règle est toujours en vigueur en 2026.
La date du vote des travaux et la date à laquelle ils doivent être payés sont donc deux choses différentes.
Un exemple permet de comprendre immédiatement la règle
Une assemblée générale se tient le 10 mars.
Les copropriétaires votent un ravalement de façade pour 120 000 euros.
La quote-part correspondant à l’appartement vendu représente 8 000 euros.
L’assemblée prévoit quatre appels de fonds : 2 000 euros le 1er avril, 2 000 euros le 1er juillet, 2 000 euros le 1er octobre et 2 000 euros le 1er janvier suivant.
L’appartement est vendu le 15 juin.
Le vendeur était encore propriétaire lorsque les travaux ont été votés.
Il était également propriétaire lorsque le premier appel de fonds du 1er avril est devenu exigible. Il doit donc, en principe, supporter cet appel.
Mais les trois appels suivants deviennent exigibles après la vente.
Dans les rapports avec le syndic, ils seront donc réclamés à l’acquéreur devenu copropriétaire, même si celui-ci n’était pas encore propriétaire lorsque les travaux ont été votés.
C’est cette distinction entre vote des travaux et exigibilité des appels de fonds qui explique une grande partie des litiges.
L’acquéreur peut donc payer des travaux qu’il n’a jamais votés
Oui.
Cela peut sembler surprenant, mais c’est juridiquement possible.
L’acquéreur peut devenir propriétaire d’un appartement alors que l’assemblée générale a déjà voté un important programme de travaux plusieurs mois auparavant.
Si les appels de fonds correspondants deviennent exigibles après la vente, le syndic pourra les réclamer au nouveau copropriétaire.
Service-Public rappelle expressément que les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, notamment certains travaux d’amélioration ou autres travaux hors maintenance courante, sont supportées par celui qui est copropriétaire au moment où les provisions deviennent exigibles.
Cela explique pourquoi l’examen des procès-verbaux d’assemblée générale avant l’achat d’un appartement est essentiel.
Un prix de vente attractif peut masquer plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux déjà votés mais encore non appelés.
Le compromis ou l’acte de vente peuvent-ils prévoir une autre répartition ?
Oui.
Le vendeur et l’acquéreur sont libres de prévoir entre eux une répartition différente.
Ils peuvent par exemple décider que tous les travaux votés avant la signature de l’acte authentique resteront à la charge du vendeur, même lorsque certains appels de fonds deviennent exigibles après la vente.
Ils peuvent également retenir une autre clé de répartition.
Mais il existe une distinction fondamentale : cette convention ne lie que le vendeur et l’acquéreur.
L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 précise que toute convention contraire aux règles de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la vente.
Autrement dit, le syndic n’est pas obligé de suivre l’accord conclu dans l’acte notarié.
Le syndic peut réclamer l’argent à l’acquéreur même si l’acte prévoit que le vendeur doit payer
Oui.
C’est un point particulièrement important.
Imaginons que l’acte de vente indique :
« Les travaux votés antérieurement à la vente resteront intégralement à la charge du vendeur. »
Quelques mois plus tard, le syndic adresse à l’acquéreur un appel de fonds de 5 000 euros correspondant à ces travaux.
L’acquéreur pourrait être tenté de répondre au syndic : « Je ne paie pas, mon acte de vente prévoit que c’est au vendeur de régler. »
Cette réaction peut être juridiquement dangereuse.
Si l’appel est devenu exigible alors que l’acquéreur est propriétaire, le syndic peut lui réclamer cette somme conformément à l’article 6-2 du décret.
L’acquéreur devra ensuite, si les stipulations de l’acte le permettent, demander au vendeur de lui rembourser la somme.
L’accord conclu entre vendeur et acquéreur ne modifie donc pas nécessairement l’identité du débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Pourquoi la date d’exigibilité est-elle si importante ?
Parce qu’elle permet de déterminer à quel copropriétaire le syndic peut réclamer le paiement.
Lorsqu’une assemblée générale vote des travaux importants, elle vote généralement également un échéancier.
Par exemple, l’assemblée peut prévoir que les travaux seront financés par trois appels de fonds devenant exigibles à trois dates différentes.
Ce ne sont donc pas nécessairement les dates auxquelles les factures de l’entreprise seront payées qui déterminent qui doit régler.
Il faut rechercher les modalités d’exigibilité décidées par l’assemblée générale.
Pour savoir si un appel relève du vendeur ou de l’acquéreur, un avocat copropriété examinera notamment le procès-verbal d’assemblée générale, les appels de fonds et la date exacte du transfert de propriété.
Que se passe-t-il si la vente intervient entre deux appels de fonds ?
La règle demeure la même.
Le vendeur reste débiteur des sommes devenues exigibles avant le transfert de propriété.
L’acquéreur devient débiteur des sommes devenues exigibles après son acquisition.
Prenons un chantier de toiture financé par quatre appels de fonds de 3 000 euros.
Si deux appels étaient exigibles avant la vente et deux après, le syndic réclamera normalement les deux premiers au vendeur et les deux suivants à l’acquéreur.
L’acte de vente peut toutefois prévoir qu’entre eux, les parties supporteront finalement la dépense selon une répartition différente.
C’est pourquoi il faut toujours distinguer deux rapports juridiques : d’un côté, les rapports entre le syndic et le copropriétaire ; de l’autre, les rapports entre le vendeur et l’acquéreur.
Et les charges courantes de copropriété ?
Le régime n’est pas exactement identique.
Pour les provisions du budget prévisionnel, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le paiement de la provision exigible incombe au vendeur. Les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes relèvent du budget prévisionnel voté chaque année.
Là encore, l’acte de vente peut organiser entre vendeur et acquéreur des comptes au prorata temporis.
Par exemple, si une provision trimestrielle a été payée intégralement par le vendeur alors que la vente intervient au milieu du trimestre, le notaire peut prévoir une régularisation entre les parties.
Mais cette régularisation contractuelle est distincte de la dette envers le syndicat.
Que se passe-t-il lors de la régularisation annuelle des charges ?
Un autre piège existe.
L’assemblée générale peut approuver les comptes plusieurs mois après la vente.
Cette approbation fait parfois apparaître un trop-perçu ou, au contraire, un complément de charges.
L’article 6-2 prévoit que ce solde est porté au crédit ou au débit du compte de la personne qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes.
Un acquéreur peut donc se voir réclamer une régularisation portant en partie sur une période durant laquelle il n’était pas encore propriétaire.
Là encore, les stipulations de l’acte de vente peuvent éventuellement prévoir des comptes entre vendeur et acquéreur.
Que devient l’argent déjà versé au fonds de travaux lors de la vente ?
Il ne revient pas automatiquement au vendeur.
Le fonds de travaux constitue une réserve appartenant au syndicat des copropriétaires et destinée notamment à financer certains travaux futurs.
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat.
Elles ne sont donc pas remboursées au vendeur lorsqu’il vend son appartement.
Cela peut représenter une somme importante lorsque le propriétaire a cotisé pendant plusieurs années.
Le vendeur peut-il demander à l’acquéreur de lui rembourser le fonds de travaux ?
Oui, mais uniquement si l’acquéreur l’accepte.
La loi prévoit désormais expressément que l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent aux sommes attachées au lot au titre du fonds de travaux, en supplément du prix de vente.
Il ne s’agit donc pas d’un remboursement automatique dû par la copropriété.
Il s’agit d’un accord financier entre vendeur et acquéreur.
Cette question doit idéalement être abordée avant la signature de l’acte de vente, et non découverte au dernier moment chez le notaire.
Comment savoir quels travaux ont déjà été votés avant d’acheter ?
Avant l’achat d’un appartement en copropriété, l’acquéreur doit examiner attentivement les documents relatifs à la copropriété.
Les procès-verbaux des assemblées générales permettent notamment d’identifier les travaux déjà votés, les travaux simplement envisagés et les discussions concernant de futurs projets.
Il faut surtout regarder les modalités financières.
Un procès-verbal indiquant qu’un ravalement de 500 000 euros a été voté ne suffit pas à connaître le risque financier réel pour l’acquéreur.
Il faut déterminer la quote-part correspondant au lot, les éventuelles aides, l’utilisation du fonds de travaux et surtout les dates auxquelles les appels de fonds sont exigibles.
Service-Public rappelle également que l’état daté transmis avant la vente permet notamment d’informer sur la situation comptable du lot et sur les appels de fonds qui devront être réglés après l’acquisition.
L’état daté est donc un document essentiel
Oui.
L’état daté est établi par le syndic dans le cadre de la vente.
Depuis le décret du 22 décembre 2025, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 continue de préciser les informations financières qui doivent être communiquées à l’occasion d’une mutation, notamment les provisions exigibles et les sommes pouvant rester dues au syndicat.
Ce document doit être lu avec les derniers procès-verbaux d’assemblées générales.
L’objectif pour l’acquéreur est simple : déterminer quelles dépenses sont déjà engagées et quelles sommes risquent de devenir exigibles après la vente.
Un appartement dont le prix semble intéressant peut devenir beaucoup moins avantageux si un ravalement, une réfection de toiture ou un changement complet du système de chauffage collectif doit être financé immédiatement après l’acquisition.
Travaux simplement envisagés : attention également
Tous les risques ne figurent pas nécessairement sous la forme de travaux déjà votés.
Les procès-verbaux peuvent révéler qu’un ravalement est étudié depuis plusieurs années, qu’un diagnostic a identifié des problèmes de toiture ou qu’un devis pour la rénovation de l’ascenseur doit être soumis à une prochaine assemblée.
Ces informations ne signifient pas que les travaux seront nécessairement votés.
Mais elles permettent à l’acquéreur d’évaluer le risque financier futur.
Depuis la généralisation progressive des mécanismes liés au plan pluriannuel de travaux, l’acheteur peut également disposer d’informations plus structurées sur les interventions susceptibles d’être nécessaires dans les années à venir.
L’acquisition d’un lot de copropriété ne consiste donc pas seulement à examiner l’appartement : il faut également examiner l’état de l’immeuble.
Que se passe-t-il si le vendeur connaissait de très gros travaux mais ne vous en a pas parlé ?
La réponse dépend des circonstances et des documents remis avant la vente.
Un vendeur n’est pas nécessairement responsable simplement parce que des travaux ont été votés ou envisagés.
L’acquéreur reçoit normalement plusieurs informations relatives à la copropriété avant de s’engager.
Mais un litige peut apparaître lorsque le vendeur a dissimulé une information déterminante, donné une information inexacte ou présenté la situation de la copropriété d’une manière trompeuse.
Par exemple, la situation n’est pas la même si les procès-verbaux remis à l’acquéreur indiquent clairement qu’un ravalement coûteux doit être voté, ou si le vendeur affirme expressément qu’aucun gros travaux n’est prévu alors qu’il sait qu’une assemblée générale doit se prononcer quelques jours après la vente sur un chantier déjà entièrement chiffré.
Dans une telle situation, un avocat droit immobilier pourra examiner les documents précontractuels, les échanges intervenus pendant la vente et les éventuelles déclarations du vendeur.
Que faire si des travaux ont été votés entre le compromis et l’acte authentique ?
Cette situation mérite une attention particulière.
Plusieurs semaines ou plusieurs mois peuvent s’écouler entre la signature du compromis et la vente définitive.
Pendant cette période, une assemblée générale peut être convoquée.
Le compromis doit donc être examiné pour déterminer qui participera à cette assemblée, comment l’acquéreur sera informé et comment seront répartis les travaux éventuellement votés.
En pratique, les actes prévoient fréquemment des mécanismes permettant à l’acquéreur d’être informé des assemblées convoquées entre l’avant-contrat et la vente.
L’objectif est d’éviter qu’il découvre après l’acquisition des décisions financières importantes prises alors que la vente était déjà engagée.
Le vendeur qui a voté pour les travaux doit-il les payer pour cette seule raison ?
Pas nécessairement.
Le fait d’avoir voté en faveur d’un chantier ne suffit pas, à lui seul, à déterminer qui sera débiteur envers le syndicat après la vente.
La règle demeure celle de l’exigibilité des provisions.
Ainsi, un vendeur peut parfaitement avoir participé à l’assemblée, voté pour un ravalement et vendu son appartement avant que la majeure partie des appels de fonds ne devienne exigible.
Dans ce cas, le nouveau propriétaire pourra être appelé à payer ces sommes.
L’acte de vente peut cependant prévoir que le vendeur devra les supporter dans les rapports entre les parties.
L’acquéreur peut-il refuser de payer le syndic en invoquant un litige avec le vendeur ?
Il faut être très prudent.
Un différend avec le vendeur ne fait pas nécessairement disparaître la dette envers le syndicat des copropriétaires.
Si l’acquéreur est juridiquement débiteur de l’appel de fonds au moment de son exigibilité, il s’expose à des procédures de recouvrement s’il refuse de payer.
Le syndicat peut notamment réclamer les sommes dues selon les procédures prévues par le droit de la copropriété.
L’acquéreur devra ensuite, le cas échéant, agir séparément contre le vendeur afin d’obtenir le remboursement prévu par le contrat.
Il est donc déconseillé de bloquer unilatéralement un appel de fonds important sans analyser au préalable la situation juridique.
Et si le notaire a prévu une clause très claire dans l’acte ?
Cette clause est essentielle dans les relations entre vendeur et acquéreur.
Elle peut permettre à l’un d’eux d’obtenir remboursement d’une somme qu’il a dû verser au syndic alors que, selon leur accord, l’autre devait en supporter définitivement la charge.
L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 reconnaît précisément l’existence de ces conventions tout en limitant leur effet aux parties à la vente.
Il faut donc lire très précisément la clause.
Certaines stipulations parlent de « travaux votés avant la vente ».
D’autres visent les « appels de fonds exigibles avant la vente ».
Ces deux formulations peuvent produire des résultats très différents.
Quelques mots dans l’acte authentique peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
Un exemple de litige fréquent
Un appartement est vendu en janvier.
Le vendeur indique à l’acquéreur qu’un ravalement a été voté en octobre précédent.
L’acte authentique précise que « les travaux votés avant la vente restent à la charge du vendeur ».
En mars, le syndic réclame 7 000 euros à l’acquéreur.
L’acquéreur pense que le syndic s’est trompé.
En réalité, si la somme est devenue exigible après son acquisition, le syndic peut être fondé à la lui réclamer.
La véritable question devient alors celle du remboursement par le vendeur en application de l’acte de vente.
Si le vendeur refuse, le contentieux oppose principalement vendeur et acquéreur, et non nécessairement l’acquéreur au syndic.
C’est précisément le type de dossier dans lequel l’analyse du contrat est indispensable avant d’engager une procédure.
Quels travaux peuvent représenter les plus gros risques financiers lors d’un achat ?
Dans les immeubles anciens, certains chantiers peuvent atteindre des montants particulièrement importants : ravalement, toiture, étanchéité d’une terrasse, rénovation énergétique, remplacement d’une chaudière collective, réfection de canalisations, mise aux normes d’un ascenseur ou rénovation structurelle.
Pour l’acquéreur, le risque dépend évidemment de sa quote-part dans les charges.
Un chantier de 300 000 euros dans une petite copropriété peut représenter une dépense très importante par lot.
Avant d’acheter, il faut donc regarder non seulement le montant actuel des charges mais également l’état général de l’immeuble et les décisions déjà prises.
Un avocat copropriété peut intervenir lorsque les enjeux financiers sont importants ou lorsque les documents communiqués avant la vente sont contradictoires.
Que faire si vous découvrez un gros appel de fonds juste après l’achat ?
Il faut d’abord récupérer les documents ayant conduit à cet appel.
La première question est de savoir quand les travaux ont été votés.
La deuxième est de connaître la date à laquelle l’appel est devenu exigible.
La troisième est de déterminer ce que prévoit exactement l’acte de vente entre vendeur et acquéreur.
Il faut ensuite comparer ces trois éléments.
Dans de nombreux dossiers, la question se résout uniquement en reconstituant précisément la chronologie.
Si le syndic réclame la somme à la mauvaise personne, sa position peut être contestée.
Si le syndic réclame correctement la somme au nouveau propriétaire mais que l’acte de vente prévoit qu’elle devait rester à la charge du vendeur, une action contre ce dernier peut être envisagée.
Quand faut-il consulter un avocat ?
L’intervention d’un avocat droit immobilier ou d’un avocat copropriété est particulièrement utile lorsque l’appel de fonds représente une somme importante, lorsque vendeur et acquéreur interprètent différemment l’acte de vente ou lorsque le syndic réclame des sommes dont l’exigibilité est contestée.
L’avocat pourra examiner le compromis, l’acte authentique, les procès-verbaux d’assemblées générales, l’état daté et les appels de fonds.
Il pourra ensuite déterminer qui est débiteur envers le syndicat et, séparément, qui doit supporter définitivement la dépense dans les rapports entre vendeur et acquéreur.
Lorsque des travaux importants sont eux-mêmes contestés ou mal exécutés, le dossier peut également rejoindre un véritable litige travaux au niveau de la copropriété.
Lors d’une vente en copropriété, ce n’est pas seulement la date du vote qui compte
La règle essentielle est simple : pour les travaux qui ne relèvent pas du budget prévisionnel, le syndic réclame en principe chaque provision à celui qui est copropriétaire lorsqu’elle devient exigible.
Le vendeur peut donc rester tenu de certains appels après le vote des travaux, tandis que l’acquéreur peut devoir payer les échéances devenues exigibles après son acquisition.
Les parties peuvent prévoir une autre répartition entre elles, mais cette convention ne s’impose pas au syndicat des copropriétaires.
Avant d’acheter un appartement, il est donc indispensable d’examiner non seulement les travaux votés, mais également leur calendrier de financement.
Et lorsqu’un appel de fonds important arrive après la vente, il faut éviter de raisonner uniquement à partir de la date de l’assemblée générale : l’acte de vente, la date d’exigibilité et les règles de copropriété doivent être examinés ensemble.
