Maison en indivision : celui qui occupe seul le logement doit-il payer une indemnité ?

Indivision immobilière : réclamer ou contester une indemnité

Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats vous accompagne dans vos litiges d’indivision, après une séparation, un divorce ou une succession. Prenez rendez-vous pour faire le point sur vos droits.

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Après une séparation, un divorce ou une succession, une seule personne peut continuer à utiliser un logement appartenant à plusieurs propriétaires. Une indemnité d’occupation peut alors être due. Tout dépend de la jouissance privative du bien, des accords entre les indivisaires et de la période concernée. Le paiement du crédit, le départ de l’occupant ou le refus de vendre doivent être examinés séparément.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier en indivision ?

L’indivision existe lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Chacune détient une quote-part, sans posséder une partie matériellement déterminée du logement.

Par exemple, deux personnes qui achètent une maison à hauteur de 50 % chacune ont toutes deux des droits sur l’ensemble du bien. Sauf organisation juridique particulière, l’une ne possède pas le rez-de-chaussée et l’autre l’étage.

Cette situation se rencontre notamment lors d’un achat en commun par des concubins, après une séparation ou un divorce, ou lorsque plusieurs héritiers reçoivent une maison familiale. La difficulté apparaît lorsqu’un seul propriétaire utilise le logement et que les autres ne peuvent plus en profiter.

Quand l’occupation du logement donne-t-elle droit à une indemnité ?

Chaque indivisaire peut utiliser le bien conformément à sa destination, dans le respect des droits des autres et des actes régulièrement conclus pendant l’indivision. Être propriétaire ne permet donc pas d’exclure librement les autres propriétaires, même après plusieurs années d’occupation.

L’occupation solitaire ne constitue pas nécessairement une faute : elle peut résulter d’un accord ou des circonstances d’une séparation. Mais l’article 815-9 du Code civil prévoit une indemnité en cas de jouissance privative, sauf convention contraire.

La condition essentielle est l’impossibilité, juridique ou matérielle, pour les autres indivisaires d’utiliser le logement. Leur simple choix de ne pas y séjourner ne suffit pas.

Exemple : deux anciens concubins possèdent une maison à parts égales. L’un quitte les lieux et l’autre en conserve l’usage exclusif, sans permettre au premier d’en profiter. Une indemnité peut être due à l’indivision. La solution peut être différente si chacun conserve réellement la possibilité d’utiliser le logement.

Les clés et l’occupation effective suffisent-elles à trancher ?

La possession des clés ne prouve pas toujours qu’un propriétaire peut librement accéder au logement. Dans l’arrêt Cass. 1re civ., 7 février 2024, n° 22-13.749, inédit, la Cour de cassation a examiné la demande d’une ancienne épouse qui détenait encore les clés de l’appartement.

Elle a reproché aux juges de ne pas avoir recherché si l’ordonnance de non-conciliation avait attribué la jouissance du domicile à l’époux, empêchant juridiquement l’épouse de l’utiliser. Conserver un jeu de clés n’exclut donc pas automatiquement une indemnité.

Le même arrêt rappelle que l’indemnité peut être due sans occupation effective. Un indivisaire peut vivre ailleurs tout en gardant la maîtrise exclusive du logement. Dire « je n’habite plus dans la maison » ne suffit pas : il faut vérifier si les autres propriétaires ont retrouvé la possibilité d’en jouir.

Comment calculer l’indemnité d’occupation ?

Le montant dépend principalement de la valeur locative du logement, c’est-à-dire du loyer auquel il pourrait raisonnablement être loué. Sa localisation, sa surface, son état et ses caractéristiques doivent être pris en compte. Des références locatives, des avis de professionnels ou une expertise peuvent étayer cette évaluation.

L’indemnité n’est pas nécessairement égale à un loyer classique. Un abattement peut notamment tenir compte de la précarité de l’occupation d’un bien indivis. Il n’existe toutefois aucun pourcentage unique, applicable automatiquement à toutes les situations.

Exemple : deux personnes détiennent chacune 50 % d’un appartement. Après leur séparation, l’une en a la jouissance privative pendant douze mois. La valeur locative est estimée à 1 000 euros par mois. Si l’indemnité est fixée, compte tenu des circonstances, à 800 euros mensuels, le total atteint 9 600 euros pour douze mois. Cette somme revient à l’indivision, et non intégralement à l’autre propriétaire.

À qui revient l’indemnité : à l’indivision ou à l’autre propriétaire ?

En principe, l’indemnité d’occupation constitue une créance de l’indivision. Elle entre dans les comptes établis entre les propriétaires et peut être intégrée aux opérations de liquidation et de partage.

Dans l’exemple précédent, la créance de 9 600 euros profite économiquement aux deux indivisaires selon leurs droits respectifs. Avec des parts de 50 % et sans autre élément à prendre en compte, le propriétaire qui n’occupait pas le logement bénéficie de 4 800 euros lors du règlement des comptes.

L’occupant ne doit donc pas nécessairement verser directement les 9 600 euros à son ancien partenaire. Le règlement définitif dépend des droits de chacun et des autres créances ou dettes à retenir.

Payer seul le crédit immobilier dispense-t-il de l’indemnité ?

Non, pas automatiquement. Après une séparation, l’occupant peut continuer à régler toutes les mensualités du prêt tout en étant redevable d’une indemnité pour sa jouissance privative.

Le remboursement du crédit relève d’un autre poste des comptes. L’article 815-13 du Code civil permet de tenir compte des dépenses nécessaires à la conservation du bien financées personnellement par un indivisaire.

La Cour de cassation y rattache les remboursements d’emprunt effectués avec les fonds personnels d’un indivisaire au cours de l’indivision, lorsque cet emprunt a financé l’acquisition du bien. Cette solution vaut pour un prêt amortissable comme pour un crédit relais : Cass. 1re civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.898, publié au Bulletin.

L’occupant peut ainsi devoir une indemnité et détenir parallèlement une créance au titre des remboursements. Ces sommes doivent être examinées séparément, en tenant compte des règles particulières éventuellement applicables au couple.

Comment traiter les travaux, la taxe foncière et les autres charges ?

Les dépenses supportées par un seul propriétaire doivent être identifiées et justifiées. La taxe foncière, les charges liées à la propriété, les travaux de conservation et les améliorations du logement peuvent soulever des questions distinctes.

L’article 815-13 prévoit la prise en compte des dépenses nécessaires à la conservation et des améliorations personnellement financées. Pour les améliorations, l’évaluation tient notamment compte de l’équité et de la valeur ajoutée au moment du partage ou de la vente.

Toutes les dépenses n’ouvrent pas automatiquement droit à remboursement. Une réparation indispensable de la toiture ne se traite pas comme la consommation personnelle d’électricité de l’occupant. La nature des travaux, leur nécessité, leur financement et leur incidence sur la valeur du bien doivent être examinés.

Ces éventuelles créances ne doivent pas être confondues avec le calcul de l’indemnité d’occupation.

Quelles règles après une séparation ou un divorce ?

Pour des concubins propriétaires en commun, les règles de l’indivision peuvent directement s’appliquer après la séparation. Pour des époux, il faut aussi examiner les décisions rendues pendant la procédure de divorce et la période concernée.

L’article 255, 4°, du Code civil permet au juge d’attribuer la jouissance du logement familial à l’un des époux ou de la partager, en précisant si elle est gratuite ou non.

Une attribution gratuite doit être respectée pour la période qu’elle couvre. À l’inverse, une jouissance accordée à titre onéreux peut donner lieu à indemnité dans les conditions applicables. La décision judiciaire et ses dates sont donc essentielles pour déterminer la période indemnisable.

Un héritier qui occupe seul la maison familiale doit-il payer ?

Les mêmes principes s’appliquent à une indivision successorale. Par exemple, trois enfants héritent d’une maison. L’un s’y installe, tandis que les deux autres vivent ailleurs et ne peuvent plus utiliser librement le logement. Une indemnité peut être due à l’indivision si cette jouissance privative est établie.

Le statut d’héritier et de propriétaire ne suffit pas à justifier une occupation gratuite. Il faut néanmoins tenir compte d’un éventuel accord de gratuité entre les héritiers, ainsi que des droits particuliers attachés au bien, notamment un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.

Lorsque la maison représente l’essentiel du patrimoine successoral, l’indemnité peut constituer un enjeu financier important dans les comptes du partage.

Quel délai pour réclamer une indemnité d’occupation ?

L’article 815-10 du Code civil prévoit une prescription de cinq ans pour les fruits et revenus de l’indivision. Cette prescription s’applique également à l’indemnité d’occupation.

Le délai s’apprécie à partir de la date à laquelle chaque indemnité aurait pu être perçue. Passé cinq ans, les sommes concernées ne peuvent, en principe, plus être réclamées, sous réserve des éventuelles causes d’interruption ou de suspension de la prescription.

L’absence de fixation préalable du montant ne suffit pas à empêcher la prescription de courir. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt Cass. 1re civ., 12 décembre 2006, n° 05-17.515, publié au Bulletin.

Il est donc risqué d’attendre que la vente ou le partage se débloque pour faire examiner ses droits. Une demande tardive ne permet pas nécessairement de récupérer toutes les indemnités accumulées depuis le début de l’occupation.

L’indemnité continue-t-elle automatiquement jusqu’au partage ?

Non. L’indemnité est liée à la jouissance privative : elle ne peut pas être maintenue automatiquement jusqu’au partage si le bien a auparavant été remis effectivement à la disposition de l’indivision.

Dans l’arrêt Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003, publié au Bulletin, un ancien époux avait été condamné à une indemnité de 500 euros par mois jusqu’au partage à venir.

La Cour de cassation censure la décision parce que les juges n’avaient pas réservé l’hypothèse d’une remise effective du logement à l’indivision avant cette échéance. Elle ne constate pas que le bien avait déjà été restitué : elle rappelle que cette possibilité doit être prise en compte pour l’avenir.

La durée des opérations de partage ne justifie donc pas, à elle seule, la poursuite de l’indemnité.

Comment prouver la fin de la jouissance privative ?

Il faut pouvoir établir à quelle date les autres indivisaires ont réellement retrouvé la possibilité d’utiliser le logement. Affirmer que la maison est vide ne suffit pas toujours.

• Les échanges écrits peuvent montrer les démarches de restitution des clés et les conditions d’accès proposées aux autres propriétaires.
• Un constat peut contribuer à établir la libération effective du bien.
• La présence de meubles, une utilisation persistante des lieux ou un obstacle à l’accès doivent aussi être examinés.

Un logement vide n’est pas nécessairement un logement remis à la disposition de l’indivision. À l’inverse, une fois la jouissance privative terminée, le seul fait que le partage reste en cours ne suffit pas à prolonger l’indemnité.

Que faire si l’autre propriétaire refuse de vendre ?

Le refus de vendre n’empêche pas de réclamer une indemnité lorsque ses conditions sont réunies. Les deux questions sont distinctes : l’une concerne l’usage du logement, l’autre la sortie de l’indivision.

L’article 815 du Code civil permet de provoquer le partage, sauf notamment lorsqu’un jugement ou une convention y a sursis. Ce principe ne permet toutefois pas à un propriétaire d’imposer seul une vente amiable aux conditions de son choix.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• La vente d’un commun accord, suivie de la répartition du prix après règlement des comptes.
• Le rachat des droits d’un indivisaire par celui qui souhaite conserver le logement.
• Le partage judiciaire en l’absence d’accord, avec une éventuelle vente judiciaire lorsque les conditions sont réunies, notamment si un partage en nature n’est pas possible.

Les conventions d’indivision, les droits particuliers sur le logement et les règles propres à certaines situations familiales doivent être vérifiés. Une négociation sur le rachat des parts peut permettre de régler ensemble la propriété du bien et les comptes d’occupation.

Quels recours si l’occupant refuse de payer ?

La première étape consiste à établir la jouissance privative, la période concernée et une évaluation sérieuse de l’indemnité. Une demande écrite peut ensuite formaliser les prétentions auprès de l’occupant.

Dans une succession ou une liquidation patrimoniale, cette question peut être intégrée aux opérations du notaire. Si le désaccord persiste, une procédure judiciaire peut devenir nécessaire pour fixer l’indemnité et établir les comptes.

Le juge examine les conditions d’occupation, les éventuels accords, les dates et la valeur locative. Un avocat en contentieux immobilier peut accompagner la demande ou contester une indemnité qui ne serait pas justifiée.

La question de la prescription doit être examinée sans attendre, indépendamment des discussions amiables.

Quels documents réunir pour préparer votre dossier ?

Les pièces utiles permettent de vérifier les droits de chacun, l’occupation du bien et les dépenses supportées :

• L’acte de propriété, pour identifier les propriétaires et leurs quotes-parts.
• Les documents relatifs à la séparation, au divorce ou à la succession, ainsi que les décisions judiciaires concernant le logement.
• Les courriels, messages, propositions de vente, demandes d’accès et échanges sur la remise des clés.
• Les échéanciers de prêt et justificatifs des remboursements effectués.
• Les avis de taxe foncière, décomptes de copropriété, factures de travaux et autres justificatifs de dépenses de conservation.
• Les estimations de la valeur locative et les éléments établissant, le cas échéant, la libération du logement.

Ces documents aident à distinguer l’indemnité éventuellement due par l’occupant des créances pouvant lui être reconnues pour les sommes qu’il a personnellement financées.

Faire valoir vos droits avec un avocat en droit immobilier

Un litige d’indivision impose de déterminer depuis quand la jouissance est privative, quel montant peut être réclamé, quelles dépenses doivent être retenues et comment sortir du blocage. L’accompagnement peut concerner aussi bien le propriétaire privé de l’usage du logement que celui auquel une indemnité est demandée.

Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats intervient pour réclamer ou contester une indemnité d’occupation, examiner un accord de gratuité, faire reconnaître les dépenses d’un indivisaire, établir la fin de la jouissance privative et rechercher une solution de vente, de rachat ou de partage.

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