Un locataire commercial qui reçoit un commandement visant la clause résolutoire dispose de très peu de temps pour réagir. Depuis le 28 mai 2026, obtenir du juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour des loyers impayés suppose désormais de remplir des conditions supplémentaires. Pour les commerçants, sociétés locataires et bailleurs, cette réforme modifie concrètement les stratégies à adopter dès les premiers impayés. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les entreprises dans les contentieux de bail commercial, qu’il s’agisse d’éviter la résiliation du bail ou, pour le bailleur, d’obtenir la libération des locaux.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ?
La plupart des baux commerciaux comportent une clause prévoyant que le contrat pourra être résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations.
En pratique, cette clause est très fréquemment utilisée en cas de loyers ou de charges impayés.
Le bailleur ne peut toutefois pas considérer le bail comme résilié dès le premier retard.
L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit qu’une clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit lui-même mentionner ce délai, sous peine de nullité.
Le locataire dispose donc d’une période particulièrement courte pour analyser le montant réclamé, régulariser la situation lorsque cela est possible ou préparer une demande judiciaire.
Que se passe-t-il après réception du commandement ?
Le commandement constitue une véritable alerte juridique.
À compter de sa délivrance, le locataire doit vérifier immédiatement les sommes réclamées.
Il arrive qu’un commandement vise plusieurs mois de loyers, des charges, des taxes ou d’autres sommes dont l’exigibilité peut être discutée.
Le premier travail consiste donc à comparer le commandement avec le bail, les appels de loyers, les règlements déjà effectués et les éventuels échanges avec le propriétaire.
Mais lorsque la dette locative est réellement due, il faut surtout se préoccuper de l’expiration du délai d’un mois.
Si les causes du commandement ne disparaissent pas et qu’aucune mesure judiciaire n’intervient, le bailleur peut demander que la résiliation du bail soit constatée.
Pour un commerce dont l’emplacement constitue une part essentielle de la clientèle, les conséquences peuvent être considérables.
Le locataire peut-il demander au juge des délais de paiement ?
Oui.
Le mécanisme permettant au locataire commercial de solliciter des délais n’a pas disparu.
L’article L. 145-41 renvoie aux conditions de l’article 1343-5 du Code civil. Ce texte permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans une limite pouvant atteindre deux années.
En matière de bail commercial, le juge peut ainsi, dans certaines conditions, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
Si le locataire respecte ensuite les modalités fixées par le tribunal, la clause ne joue pas.
Ce mécanisme peut donc permettre à une entreprise temporairement en difficulté de conserver son local tout en apurant progressivement son arriéré.
Mais depuis mai 2026, les conditions sont devenues plus exigeantes.
Qu’est-ce qui a changé depuis le 28 mai 2026 ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Le nouveau texte prévoit désormais expressément que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à deux éléments : le locataire doit démontrer sa capacité à régler sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette modification est importante en pratique.
Auparavant, une entreprise pouvait notamment présenter au juge sa situation financière et proposer un échéancier permettant de régulariser progressivement ses impayés.
Désormais, il ne suffit plus de présenter un plan théorique.
Le locataire doit être capable de démontrer qu’il peut réellement assumer l’apurement de la dette tout en ayant recommencé à payer normalement son loyer courant avant la première audience.
Pourquoi la reprise du loyer courant est-elle désormais déterminante ?
Parce que le législateur a voulu éviter qu’un locataire obtienne des délais tout en continuant à créer de nouveaux impayés.
Prenons l’exemple d’une société ayant accumulé quatre mois de loyers impayés.
Elle reçoit un commandement visant la clause résolutoire puis saisit le tribunal pour demander un échéancier.
Si, au moment de la première audience, elle continue à ne pas régler les nouveaux loyers arrivés à échéance, sa situation est désormais beaucoup plus difficile.
Le texte conditionne expressément la suspension de la clause résolutoire à la reprise du versement intégral du loyer courant avant cette première audience.
Pour le locataire, attendre l’audience avant de réorganiser sa trésorerie peut donc être une erreur.
La stratégie doit être mise en place immédiatement après réception du commandement.
Que signifie devoir démontrer sa capacité à régler la dette locative ?
Le juge ne doit plus uniquement constater que le locataire souhaite bénéficier d’un échéancier.
L’entreprise doit pouvoir démontrer qu’elle dispose d’une capacité réelle à apurer son arriéré.
En pratique, cela suppose de présenter un dossier financier crédible.
La trésorerie disponible, les résultats récents, les perspectives d’activité, les échéances proposées ou encore les mesures prises pour rétablir la situation peuvent devenir déterminantes.
Une société qui réclame vingt-quatre mois de délai mais dont les comptes démontrent qu’elle ne peut déjà pas régler le loyer courant aura évidemment beaucoup plus de difficultés à convaincre.
À l’inverse, une entreprise confrontée à un problème ponctuel de trésorerie mais dont l’activité permet désormais de payer les loyers courants et d’apurer progressivement la dette dispose d’arguments beaucoup plus sérieux.
Un avocat bail commercial peut préparer cette démonstration avec les documents comptables et financiers pertinents.
La réforme concerne-t-elle les anciennes procédures ?
Le texte prévoit expressément que les nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.
Il faut donc regarder la date à laquelle la demande judiciaire a été introduite.
Cette règle transitoire est particulièrement importante pour les dossiers ouverts autour de l’entrée en vigueur de la réforme.
Une entreprise confrontée à un commandement récent ne doit donc pas utiliser mécaniquement des modèles ou conseils datant de plusieurs années.
Le régime applicable aujourd’hui n’est plus exactement celui qui prévalait avant le 28 mai 2026.
Un locataire doit-il attendre que le bailleur saisisse le tribunal ?
C’est rarement une bonne stratégie.
Dès réception du commandement, le locataire connaît le risque qui pèse sur son bail.
Attendre passivement l’expiration du délai puis une assignation du propriétaire réduit le temps disponible pour organiser la reprise des loyers courants et préparer la preuve de sa capacité d’apurement.
Une réaction rapide permet au contraire de vérifier le décompte, négocier éventuellement avec le bailleur et préparer une demande judiciaire si aucune solution amiable n’est trouvée.
La réforme de 2026 renforce encore cette nécessité puisque la situation du locataire à la date de la première audience devient particulièrement importante.
Le bailleur doit-il accepter un échéancier proposé par le locataire ?
Non.
Un propriétaire n’est pas obligé d’accepter une proposition amiable de règlement échelonné.
Il peut considérer que les incidents sont trop nombreux, que la dette est trop importante ou que les engagements précédemment pris n’ont pas été respectés.
Le locataire peut néanmoins solliciter les délais prévus par la loi devant le juge.
Le tribunal appréciera alors les conditions prévues par les textes.
Pour le bailleur, l’existence de cette faculté judiciaire signifie qu’un commandement ne conduit pas nécessairement à une expulsion rapide.
Il peut donc être utile d’anticiper les arguments du locataire et de documenter précisément les incidents de paiement.
Le bailleur peut-il refuser les loyers courants pour obtenir la résiliation ?
Une situation de ce type doit être traitée avec beaucoup de prudence.
Dès lors que la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 attache une importance particulière à la reprise du paiement intégral du loyer courant, la preuve des règlements proposés ou effectivement réalisés peut devenir essentielle.
Le locataire doit conserver les justificatifs de virements, avis de prélèvement ou tout autre élément démontrant qu’il a tenté de reprendre normalement les paiements.
En cas de difficulté ou de refus de règlement, il est préférable de faire analyser immédiatement la situation plutôt que de laisser plusieurs nouvelles échéances s’accumuler.
Que se passe-t-il si une partie seulement de la dette est contestée ?
Le locataire doit distinguer les sommes qu’il reconnaît devoir de celles qu’il conteste réellement.
Un commandement peut parfois comporter des montants dont le fondement doit être vérifié.
Il peut s’agir de charges, travaux, taxes ou régularisations dont l’imputation au locataire n’est pas nécessairement évidente.
Mais la contestation d’une partie du décompte ne dispense pas automatiquement de payer les sommes manifestement dues.
Une position consistant à suspendre l’intégralité des règlements en raison d’un désaccord limité peut être extrêmement risquée.
L’examen du bail et du commandement permet de déterminer les sommes qui doivent être réglées sans attendre et celles qui peuvent faire l’objet d’un débat.
Que risque concrètement le locataire si la clause résolutoire produit ses effets ?
L’enjeu principal est la perte du bail commercial.
Le bailleur peut demander au tribunal de constater la résiliation et d’ordonner la libération des locaux.
Pour une entreprise, cette conséquence va bien au-delà d’un simple déménagement.
Un commerce peut dépendre directement de son emplacement. Le transfert dans un autre local peut nécessiter des travaux, entraîner une fermeture temporaire, désorganiser les salariés et faire perdre une partie de la clientèle.
Certaines sociétés ont également investi des sommes importantes dans l’aménagement des locaux.
La réception d’un commandement visant la clause résolutoire doit donc être traitée comme un contentieux prioritaire.
La clause résolutoire peut-elle concerner autre chose que les loyers ?
Oui, selon la rédaction du bail.
Une clause résolutoire peut viser différents manquements contractuels.
Le régime particulier introduit en 2026 concernant la capacité à régler la dette locative et la reprise du versement du loyer courant vise spécifiquement la suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers.
Lorsqu’un bailleur reproche au locataire une autre inexécution, par exemple concernant la destination des lieux ou certaines obligations d’exploitation, l’analyse doit donc être adaptée au manquement réellement visé.
Le commandement doit lui-même être examiné avec précision.
Que doit faire un bailleur confronté à des loyers commerciaux impayés ?
Le propriétaire doit éviter de laisser l’arriéré augmenter pendant de nombreux mois sans réaction.
Une première analyse du bail permet de vérifier l’existence et la rédaction de la clause résolutoire.
Lorsque les conditions sont réunies, un commandement conforme aux exigences de l’article L. 145-41 peut être délivré.
Le décompte doit être fiable.
Une erreur importante dans les sommes réclamées ou un commandement mal rédigé peut alimenter la contestation du locataire et retarder la procédure.
Depuis la réforme, le bailleur doit également examiner avec attention la situation financière présentée par le preneur lorsqu’une demande de délais et de suspension est formulée.
La réforme de 2026 rend-elle la résiliation automatique en cas d’impayés ?
Non.
Le texte n’a pas supprimé le pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il a renforcé les conditions permettant au locataire d’obtenir cette protection.
Le juge conserve donc un rôle central.
Il peut toujours accorder des délais dans le cadre prévu par les articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, mais le locataire doit désormais remplir les nouvelles exigences relatives à sa capacité de paiement et à la reprise du loyer courant.
Ni le bailleur ni le locataire ne doivent donc considérer que l’issue du contentieux est automatique.
Peut-on négocier après la délivrance du commandement ?
Oui.
Une procédure contentieuse n’interdit pas une solution négociée.
Le bailleur peut avoir intérêt à conserver un locataire dont l’activité demeure viable plutôt qu’à récupérer un local qui restera ensuite vacant plusieurs mois.
Le locataire peut, de son côté, proposer un règlement immédiat d’une partie de la dette et un échéancier réaliste pour le solde.
La réforme rend toutefois encore plus importante la crédibilité de la proposition.
Un échéancier qui ne permet pas simultanément de régler les nouveaux loyers risque simplement de reporter le problème.
L’accompagnement d’un avocat droit des affaires permet de négocier à partir d’une analyse réaliste du risque judiciaire de chacune des parties.
Que faire si l’entreprise n’est réellement plus capable de payer le loyer courant ?
Dans ce cas, la question dépasse souvent le seul bail commercial.
L’impossibilité durable de régler le loyer, les fournisseurs ou d’autres dettes peut révéler des difficultés financières plus générales.
Il faut alors analyser rapidement si des mesures de prévention ou une procédure collective doivent être envisagées.
Attendre la résiliation du bail puis la multiplication des procédures de recouvrement peut détériorer encore davantage la situation de l’entreprise.
Un cabinet intervenant à la fois en droit des affaires, en bail commercial et en procédures collectives peut apporter une vision globale plutôt que de traiter chaque impayé isolément.
Quels documents faut-il apporter à son avocat ?
Le bail commercial et ses éventuels avenants constituent les premières pièces à transmettre.
Il faut également fournir le commandement reçu, le décompte du bailleur, les derniers avis d’échéance et la preuve des règlements déjà effectués.
Pour un locataire demandant des délais, les éléments permettant d’établir sa capacité future de règlement sont désormais particulièrement importants.
Il peut être utile de fournir des situations comptables récentes, des éléments de trésorerie et tout document démontrant que l’entreprise est capable de reprendre intégralement les loyers courants tout en apurant progressivement la dette.
Le dossier doit être préparé avant la première audience, et non après.
Pourquoi faire appel au Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats ?
Depuis la modification de l’article L. 145-41 du Code de commerce en mai 2026, les contentieux liés aux loyers commerciaux impayés nécessitent une attention accrue.
Pour le locataire, il ne suffit plus de solliciter simplement un délai : il faut préparer concrètement la démonstration de sa capacité à régler la dette et reprendre le paiement intégral des loyers courants suffisamment tôt.
Pour le bailleur, la réforme renforce également l’importance d’une procédure rigoureusement préparée et d’un suivi précis des paiements intervenant avant l’audience.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les commerçants, dirigeants, sociétés propriétaires et locataires dans les contentieux relatifs aux baux commerciaux, aux clauses résolutoires et aux loyers impayés.
Le cabinet intervient notamment comme avocat bail commercial, avocat droit des affaires et avocat contentieux commercial, depuis l’analyse du commandement jusqu’à la négociation d’un échéancier ou la représentation devant le tribunal.
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