Une infiltration d’eau provenant d’une terrasse peut rapidement déclencher un conflit entre copropriétaire, syndic et syndicat des copropriétaires. La difficulté est encore plus grande lorsque la terrasse est une partie commune dont un seul copropriétaire a la jouissance exclusive : le règlement de copropriété peut lui imposer son entretien, mais cela signifie-t-il que le syndicat n’est plus responsable des dégâts ? Dans un arrêt très récent du 17 septembre 2026, la Cour de cassation répond clairement par la négative. Lorsqu’un dommage trouve son origine dans une partie commune, le syndicat des copropriétaires ne peut pas échapper à sa responsabilité simplement parce que le règlement met l’entretien de cette partie commune à la charge d’un copropriétaire. Cette décision est particulièrement utile en cas d’infiltrations provenant d’une toiture-terrasse, d’un balcon, d’un jardin ou de toute autre partie commune à jouissance privative. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats vous aide à défendre vos droits dans une telle situation.
Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?
Dans une copropriété, il faut distinguer les parties privatives et les parties communes.
Un appartement est généralement constitué de parties privatives appartenant exclusivement à son propriétaire, tandis que la toiture, les façades, les murs porteurs ou certaines canalisations appartiennent collectivement aux copropriétaires.
Il existe toutefois une situation intermédiaire très fréquente : la partie commune à jouissance privative.
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il s’agit d’une partie commune affectée à l’usage ou à l’utilité exclusive d’un lot. Elle demeure la propriété indivise des copropriétaires, même si une seule personne peut concrètement l’utiliser.
C’est notamment le cas de certaines terrasses accessibles uniquement depuis un appartement, de certains jardins privatifs situés au rez-de-chaussée ou encore de cours dont un seul copropriétaire bénéficie.
Le mot « privatif » peut donc être trompeur.
Un copropriétaire peut être le seul à utiliser une terrasse sans pour autant en être juridiquement propriétaire.
Cette distinction devient essentielle lorsqu’un sinistre apparaît.
Que s’est-il passé dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026 ?
Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation, un local commercial avait subi des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse située au-dessus de celui-ci.
Cette toiture-terrasse constituait une partie commune, mais elle était affectée à la jouissance exclusive d’un autre lot.
L’étanchéité de la terrasse était dégradée et les infiltrations avaient provoqué des dommages dans le local situé en dessous.
Le règlement de copropriété prévoyait toutefois que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge du propriétaire bénéficiant de cet usage.
La cour d’appel en avait déduit que le syndicat des copropriétaires ne devait pas supporter la responsabilité du dommage.
La Cour de cassation casse cette décision.
Elle juge qu’une clause du règlement de copropriété peut imposer une obligation d’entretien au copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une partie commune, mais qu’elle ne peut pas exonérer le syndicat des copropriétaires de la responsabilité que la loi met à sa charge.
La décision est Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, publiée au Bulletin.
Le règlement de copropriété peut-il obliger un copropriétaire à entretenir sa terrasse ?
Oui.
Le règlement de copropriété peut parfaitement organiser la répartition des obligations d’entretien.
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit d’ailleurs expressément que le règlement peut préciser les charges supportées par le titulaire du droit de jouissance privative.
Une clause peut par exemple prévoir que le copropriétaire utilisant seul une terrasse doit assurer son nettoyage, entretenir certains revêtements, maintenir les évacuations dégagées ou supporter certaines dépenses liées à son usage.
Mais il faut distinguer deux questions très différentes.
La première consiste à déterminer qui doit entretenir ou payer certaines interventions.
La seconde consiste à savoir qui est responsable vis-à-vis de la victime lorsqu’un dommage se produit.
C’est précisément sur cette seconde question que l’arrêt du 17 septembre 2026 est important.
Le syndicat reste-t-il responsable même si l’entretien incombe au copropriétaire ?
Oui, lorsque le dommage a juridiquement son origine dans une partie commune.
La Cour de cassation rappelle qu’une clause du règlement de copropriété ne peut pas neutraliser le régime légal de responsabilité du syndicat.
Dans la version actuelle de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la règle est formulée de manière particulièrement claire : le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.
L’affaire jugée le 17 septembre 2026 concernait des faits relevant de l’ancienne rédaction de cet article, qui évoquait les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.
L’enseignement pratique reste néanmoins particulièrement actuel.
Le syndicat ne peut pas simplement répondre à la victime :
« Cette terrasse est utilisée par votre voisin et le règlement dit qu’il doit l’entretenir, voyez directement avec lui. »
Lorsque l’origine du sinistre se situe dans une partie commune, la responsabilité du syndicat doit être examinée indépendamment de la répartition interne des obligations d’entretien.
Une terrasse utilisée par un seul copropriétaire reste-t-elle vraiment une partie commune ?
Oui, si le règlement de copropriété lui donne cette qualification.
Le fait qu’une seule personne ait les clés, soit la seule à pouvoir y accéder ou y installe son mobilier de jardin ne transforme pas automatiquement la terrasse en partie privative.
Une terrasse peut parfaitement être une partie commune avec un droit de jouissance exclusive attaché à un appartement.
Il faut donc toujours commencer par consulter le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Cette vérification est fondamentale en cas d’infiltration.
Si la terrasse est une partie privative, le régime de responsabilité peut être différent.
Si elle constitue une partie commune à jouissance privative, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 peut entrer en jeu.
Un avocat copropriété confronté à ce type de dossier examinera donc d’abord la qualification juridique exacte de la terrasse avant de rechercher les responsabilités.
Qui doit payer les dégâts provoqués par l’infiltration ?
Il faut distinguer l’indemnisation de la victime et la répartition définitive de la charge financière.
Supposons qu’un copropriétaire subisse des infiltrations dans son appartement en raison d’un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus.
Si cette étanchéité relève d’une partie commune, le syndicat des copropriétaires peut être tenu d’indemniser les dommages ayant leur origine dans cette partie commune.
Cela ne signifie pas nécessairement que le coût restera définitivement supporté par l’ensemble de la copropriété.
Le syndicat peut ensuite, lorsque les conditions sont réunies, exercer un recours contre la personne réellement responsable.
C’est précisément ce que signifie la formule de l’article 14 selon laquelle la responsabilité du syndicat s’applique « sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Autrement dit, la victime n’a pas nécessairement à supporter les conséquences des discussions internes entre le syndicat et le copropriétaire bénéficiant de la terrasse.
Le syndicat peut-il ensuite se retourner contre le copropriétaire ?
Oui, dans certaines situations.
Imaginons que le règlement de copropriété impose clairement au bénéficiaire d’une terrasse de nettoyer régulièrement les évacuations d’eau.
Si celui-ci laisse volontairement les évacuations totalement obstruées pendant une longue période et que cette négligence provoque un dégât des eaux, le syndicat pourra chercher à établir sa responsabilité.
De même, un copropriétaire peut avoir endommagé l’étanchéité en réalisant des travaux ou en installant un équipement sans précaution.
La décision du 17 septembre 2026 ne signifie donc pas que le copropriétaire bénéficiant d’une partie commune à jouissance privative ne peut jamais être responsable.
Elle signifie autre chose : le règlement de copropriété ne peut pas faire disparaître la responsabilité légale du syndicat à l’égard de la victime simplement en transférant une obligation d’entretien au copropriétaire.
La question d’un éventuel recours entre responsables vient ensuite.
Entretien courant et grosses réparations : pourquoi faut-il lire attentivement le règlement ?
Toutes les obligations ne sont pas nécessairement identiques.
Un règlement de copropriété peut distinguer l’entretien courant d’une terrasse et les travaux affectant sa structure ou son étanchéité.
Par exemple, le copropriétaire peut devoir nettoyer la terrasse et ses évacuations tandis que la réfection complète de l’étanchéité relève de la copropriété.
Dans d’autres règlements, la rédaction peut être beaucoup plus large.
Il ne faut donc pas tirer de conclusion simplement parce que l’on dispose d’un droit de jouissance exclusive.
La qualification des travaux et la rédaction exacte du règlement sont déterminantes.
Une phrase telle que « entretien à la charge du bénéficiaire » ne répond pas nécessairement à la question de savoir qui doit financer le remplacement complet d’une membrane d’étanchéité dégradée depuis plusieurs décennies.
Lorsqu’un désaccord apparaît, il peut être nécessaire d’examiner également les procès-verbaux d’assemblées générales, les travaux antérieurs et les éventuelles modifications du règlement.
Le syndic peut-il refuser d’intervenir en disant qu’il s’agit d’une terrasse privative ?
Une telle réponse doit être vérifiée.
Dans la pratique, la première difficulté tient souvent à la confusion entre usage privatif et propriété privative.
Le copropriétaire victime d’une infiltration peut recevoir une réponse indiquant que la terrasse est « privative » alors que le règlement prévoit en réalité qu’elle constitue une partie commune à jouissance exclusive.
Cette différence change considérablement l’analyse juridique.
Il faut donc demander au syndic d’indiquer précisément sur quelle clause du règlement il se fonde.
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires et assure notamment l’administration et la conservation de l’immeuble.
Lorsqu’un sinistre trouve son origine dans une partie commune, la situation ne peut pas être écartée par une simple réponse informelle selon laquelle « cela relève du voisin ».
Un avocat syndic copropriété ou un avocat intervenant dans les litiges entre copropriétaires et syndic peut alors examiner le règlement et déterminer contre qui les demandes doivent être dirigées.
Que faire lorsqu’une infiltration apparaît ?
Il faut agir rapidement, surtout lorsque l’eau continue de pénétrer dans le logement.
La priorité consiste à identifier et documenter l’origine du sinistre.
Des photographies doivent être prises régulièrement.
Les échanges avec le syndic doivent être conservés.
Une déclaration doit également être effectuée auprès de l’assureur concerné dans les conditions prévues par le contrat.
Lorsque l’origine de l’infiltration est contestée, un constat ou une expertise peut devenir indispensable.
Il faut notamment déterminer si l’eau provient :
- de l’étanchéité de la terrasse ;
- d’une canalisation commune ;
- d’une évacuation d’eaux pluviales ;
- d’un équipement privatif ;
- de travaux réalisés par un copropriétaire ;
- ou d’une combinaison de plusieurs causes.
Cette identification est fondamentale car la responsabilité dépend largement de l’origine du dommage.
Faut-il faire réaliser une recherche de fuite ou une expertise ?
Très souvent, oui.
Une trace d’humidité au plafond permet rarement de déterminer à elle seule l’origine juridique du sinistre.
L’eau peut circuler dans une dalle, suivre une canalisation ou pénétrer plusieurs mètres plus loin avant de devenir visible.
Il est donc possible qu’une infiltration apparaissant sous la terrasse ne soit pas nécessairement provoquée par l’étanchéité de cette terrasse.
Une recherche de fuite peut permettre d’identifier techniquement l’origine du problème.
Dans les dossiers plus importants, une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire immobilière peut être nécessaire.
L’expert pourra notamment examiner l’origine des infiltrations, les travaux nécessaires, l’ancienneté des désordres et leur éventuelle aggravation.
Ces constatations peuvent ensuite devenir déterminantes dans un contentieux immobilier.
Que faire si le syndic et le copropriétaire se renvoient la responsabilité ?
C’est une situation très fréquente.
Le syndic soutient que le règlement met l’entretien à la charge du voisin.
Le voisin répond qu’il ne peut rien faire puisque l’étanchéité appartient à la copropriété.
Pendant ce temps, les infiltrations continuent.
L’arrêt du 17 septembre 2026 apporte justement une réponse utile à ce type de blocage.
Lorsqu’une partie commune est à l’origine du dommage, la victime peut invoquer la responsabilité du syndicat sans que celui-ci puisse s’exonérer uniquement en invoquant une clause transférant l’entretien au bénéficiaire de la jouissance exclusive.
Le syndicat pourra ensuite discuter avec ce copropriétaire de la répartition définitive de la charge ou exercer un recours contre lui si une faute ou un manquement est établi.
Pour la victime, il est donc important de ne pas se laisser enfermer dans un échange interminable entre les différents intervenants.
Et si le copropriétaire a lui-même réalisé des travaux sur la terrasse ?
La situation peut devenir différente.
Un copropriétaire peut, par exemple, avoir percé l’étanchéité pour fixer une pergola, installé un équipement lourd, posé un nouveau revêtement ou modifié l’évacuation des eaux.
Ces travaux peuvent être à l’origine du sinistre.
Il faudra alors déterminer s’ils ont été autorisés, s’ils ont été correctement réalisés et s’ils ont effectivement causé les infiltrations.
Dans une telle hypothèse, la responsabilité personnelle du copropriétaire peut être recherchée.
Mais là encore, l’analyse doit être effectuée avec précision.
Le simple fait qu’un copropriétaire utilise seul la terrasse ne permet pas de présumer qu’il est nécessairement responsable de toute infiltration provenant de celle-ci.
Qui doit financer la réparation de l’étanchéité ?
Cette question ne doit pas être confondue avec celle de l’indemnisation des dégâts déjà causés.
La réparation de l’étanchéité suppose notamment d’examiner le règlement de copropriété, la nature de la terrasse et la nature exacte des travaux.
Une réfection complète de l’étanchéité d’une toiture-terrasse peut relever de la conservation d’une partie commune.
Mais certaines dépenses peuvent avoir été valablement mises à la charge du titulaire d’un droit de jouissance privative.
Il faut donc distinguer :
la réparation de l’origine du sinistre ;
l’indemnisation des dommages provoqués par le sinistre ;
et la répartition finale de la dépense entre les personnes concernées.
Ces trois questions peuvent recevoir des réponses différentes.
C’est précisément pour cette raison que les litiges portant sur une terrasse de copropriété sont parfois plus complexes qu’un simple dégât des eaux entre deux appartements.
Le syndicat peut-il être responsable sans faute ?
Le régime de l’article 14 est particulièrement favorable aux victimes.
Dans sa rédaction actuelle, le texte prévoit la responsabilité du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
L’enjeu principal consiste donc à établir le dommage et son origine dans une partie commune.
La victime n’a pas nécessairement à démontrer une faute personnelle du syndic ou à identifier le copropriétaire qui aurait mal entretenu la terrasse avant de mettre en cause le syndicat.
Cette règle facilite considérablement l’indemnisation lorsque l’origine commune du dommage est clairement établie.
Elle n’interdit toutefois pas au syndicat de rechercher ensuite la responsabilité d’une autre personne.
Le syndic et le syndicat des copropriétaires, est-ce la même chose ?
Non.
La confusion est fréquente.
Le syndicat des copropriétaires est la collectivité constituée par l’ensemble des copropriétaires.
Le syndic est la personne ou la société chargée d’administrer la copropriété et de représenter le syndicat.
Lorsqu’un dommage trouve son origine dans une partie commune, c’est donc généralement la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui est examinée sur le fondement de l’article 14.
La responsabilité personnelle du syndic constitue une question différente.
Elle suppose notamment de rechercher s’il a commis une faute dans l’exercice de sa mission : absence de réaction malgré des signalements répétés, défaut d’exécution d’une décision d’assemblée générale, négligence dans la gestion de travaux urgents ou autre manquement caractérisé.
Il ne faut donc pas assigner indistinctement le syndic et le syndicat sans déterminer le fondement juridique applicable à chacun.
Quels documents faut-il conserver en cas d’infiltration ?
Un dossier bien préparé facilite considérablement l’analyse.
Il est utile de réunir notamment le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, les déclarations de sinistre, les rapports de recherche de fuite, les expertises des assureurs, les devis de réparation et les échanges avec le syndic.
Les photographies doivent également être conservées avec leurs dates.
Lorsque le problème dure depuis plusieurs mois, il est important de pouvoir retracer précisément son évolution.
Les anciens courriers peuvent parfois démontrer que la copropriété connaissait déjà un défaut d’étanchéité avant l’apparition des dommages les plus importants.
Pour un avocat litige immobilier, cette chronologie est souvent aussi importante que les photographies du sinistre.
Peut-on demander au juge d’ordonner les travaux ?
Oui, selon les circonstances.
Lorsque les infiltrations persistent et que personne n’intervient, une simple demande d’indemnisation peut être insuffisante.
L’objectif peut également être d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin au sinistre.
Une procédure judiciaire peut alors être envisagée.
Lorsque l’origine ou la nature des travaux reste contestée, une expertise judiciaire peut être demandée afin qu’un expert indépendant établisse techniquement les causes du dommage et les solutions nécessaires.
En cas d’urgence particulière, la procédure doit être adaptée à la situation concrète.
Un avocat contentieux immobilier peut déterminer s’il convient de solliciter une expertise, l’exécution de travaux, une provision ou une indemnisation au fond.
Pourquoi l’arrêt du 17 septembre 2026 est-il important ?
La décision apporte une clarification particulièrement utile pour les copropriétaires.
Les règlements de copropriété comportent fréquemment des clauses prévoyant que le bénéficiaire d’une terrasse ou d’un jardin à jouissance privative supportera tout ou partie de son entretien.
Ces clauses sont importantes pour la répartition des obligations entre copropriétaires.
Mais elles ne permettent pas au syndicat de supprimer, à l’égard de la victime, la responsabilité que la loi lui impose lorsqu’un dommage provient d’une partie commune.
La Cour de cassation évite ainsi qu’une victime se retrouve privée d’indemnisation en raison d’une clause interne au règlement.
La référence mérite d’être conservée : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, publié au Bulletin.
Une infiltration de terrasse doit être analysée avant de désigner le responsable
Lorsqu’une infiltration apparaît dans une copropriété, le responsable n’est pas nécessairement celui qui utilise l’espace situé au-dessus.
Il faut d’abord déterminer si la terrasse est privative ou commune, vérifier l’existence éventuelle d’un droit de jouissance exclusive, identifier l’origine technique des infiltrations et lire précisément les clauses du règlement.
L’arrêt du 17 septembre 2026 confirme un point essentiel : le transfert au copropriétaire d’une obligation d’entretien d’une partie commune ne suffit pas à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité légale vis-à-vis de la victime.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires, propriétaires et occupants confrontés à des infiltrations, dégâts des eaux, désaccords avec le syndic ou litiges portant sur la répartition des travaux et responsabilités en copropriété.
Une analyse rapide du règlement de copropriété, des rapports d’expertise et de la chronologie du sinistre permet généralement d’identifier les démarches utiles et d’éviter que le dossier ne reste bloqué entre les différents intervenants.
