Vous achetez un appartement neuf sur plan annoncé à 70 m². Lors de la livraison, certaines pièces vous paraissent sensiblement plus petites et un mesurage professionnel révèle finalement une surface inférieure à celle prévue au contrat. Pouvez-vous demander au promoteur de vous rembourser une partie du prix ? En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la superficie constitue une caractéristique essentielle du bien vendu et le vendeur est tenu, sous certaines conditions, de délivrer la contenance prévue. Lorsque l’écart dépasse le seuil prévu par le Code civil, l’acquéreur peut notamment solliciter une diminution du prix. Mais le délai pour agir est particulièrement court et la méthode de mesurage utilisée est déterminante. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les acquéreurs de logements neufs confrontés à une différence de superficie, à une non-conformité du logement livré ou à un litige avec un promoteur immobilier.
La surface indiquée dans une VEFA engage-t-elle le promoteur ?
Oui.
Acheter en VEFA signifie acheter un logement qui n’est généralement pas encore construit au moment de la signature. L’acquéreur ne peut donc pas vérifier physiquement la superficie exacte du bien avant de s’engager.
C’est pourquoi les documents contractuels doivent décrire précisément le logement vendu.
L’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation impose notamment que l’acte de vente décrive l’immeuble ou la partie d’immeuble vendue.
L’article R. 261-13 précise que la consistance du bien résulte notamment des plans, coupes et élévations comportant les cotes utiles ainsi que l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.
Le contrat préliminaire de réservation doit également indiquer la surface habitable approximative du logement, conformément à l’article R. 261-25 du même Code.
La superficie annoncée n’est donc pas une simple indication commerciale dépourvue de toute portée.
Quelle surface faut-il comparer : surface habitable ou loi Carrez ?
Cette question est fondamentale.
Beaucoup d’acquéreurs pensent spontanément qu’il faut appliquer les règles de mesurage de la loi Carrez.
Ce n’est pas nécessairement le cas en VEFA.
La Cour de cassation a clairement jugé que la surface stipulée dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement doit s’entendre, en principe, de la surface habitable.
Cette solution résulte notamment de l’arrêt Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-24.994, publié au Bulletin.
La Cour de cassation a ainsi écarté l’idée selon laquelle le mesurage devait nécessairement être effectué selon les règles de la loi Carrez.
Aujourd’hui, la définition de la surface habitable figure à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction notamment des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines ainsi que des embrasures de portes et fenêtres.
Ne sont notamment pas comptabilisés les caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, certaines dépendances et les parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Un mesurage effectué selon une mauvaise méthode peut donc fausser complètement l’analyse.
À partir de quel écart de surface peut-on demander une réduction du prix ?
Le Code civil prévoit un mécanisme spécifique.
L’article 1616 dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance prévue au contrat.
Pour les ventes dans lesquelles le prix n’a pas été fixé « à tant la mesure », l’article 1619 du Code civil prévoit, sauf stipulation contraire, une possibilité de diminution du prix lorsque la différence entre la mesure réelle et celle indiquée au contrat dépasse le seuil d’un vingtième.
En pratique, la jurisprudence présente ce seuil comme une différence de plus de 5 %.
La Cour de cassation l’a notamment rappelé dans sa lettre consacrée à son arrêt du 18 mars 2021.
Ainsi, un appartement vendu pour une surface habitable contractuelle de 70 m² et qui mesurerait réellement 69 m² ne donnera pas automatiquement droit à la réduction de prix prévue par l’article 1619.
En revanche, un déficit beaucoup plus important peut permettre d’agir.
La Cour de cassation a par exemple censuré une décision concernant une VEFA dans laquelle la différence constatée atteignait 13,5 %, en rappelant qu’un tel écart excédait évidemment un vingtième :
Cass. 3e civ., 8 octobre 2013, n° 12-23.275.
Le seuil de 5 % signifie-t-il que le promoteur peut librement livrer un logement 5 % plus petit ?
Non.
C’est une confusion fréquente.
Le seuil prévu par l’article 1619 du Code civil concerne le mécanisme particulier permettant d’obtenir une diminution du prix en raison de la moindre contenance.
Il ne signifie pas nécessairement qu’un promoteur dispose d’un droit général à modifier comme il le souhaite les dimensions du logement dans cette limite.
D’autres questions peuvent se poser.
Une modification peut, par exemple, affecter substantiellement l’agencement d’une pièce, empêcher l’installation d’un équipement prévu, réduire fortement la largeur d’une chambre ou rendre le logement différent de celui décrit dans les plans contractuels.
Même lorsque la différence globale de surface n’ouvre pas automatiquement droit à l’action spécifique de l’article 1619, il peut donc être nécessaire d’examiner les autres obligations contractuelles du vendeur.
La Cour de cassation a d’ailleurs déjà distingué l’action spécifique en diminution de prix d’autres demandes susceptibles d’être fondées sur un manquement contractuel, notamment à une obligation d’information : Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 14-15.824.
Chaque dossier doit donc être analysé à partir des documents effectivement signés.
Comment calculer concrètement les 5 % ?
Le calcul doit porter sur la surface contractuellement pertinente.
Prenons un exemple simple.
Votre acte de VEFA prévoit un appartement de 80 m² de surface habitable.
Cinq pour cent correspondent à 4 m².
Si le mesurage révèle une surface habitable réelle de 79 m², l’écart reste limité.
Si le logement ne mesure en revanche que 74 m², l’écart atteint 6 m², soit 7,5 % de la surface annoncée.
La question de la réduction du prix devient alors particulièrement sérieuse.
Il est toutefois déconseillé de réaliser soi-même le calcul à partir d’un simple télémètre ou des dimensions approximatives des pièces.
Quelques centimètres d’erreur répétés dans plusieurs pièces peuvent modifier le résultat final.
Lorsque l’écart semble significatif, mieux vaut faire intervenir un professionnel compétent pour établir un mesurage précis et exploitable.
Quelle superficie faut-il prendre comme référence dans les documents de vente ?
Il faut d’abord examiner l’acte authentique de VEFA et les documents qui lui sont annexés.
Les plans constituent souvent une pièce centrale du dossier.
L’article R. 261-13 du Code de la construction et de l’habitation impose en effet que la consistance de l’immeuble vendu ressorte de documents comportant les cotes utiles et les surfaces des différentes pièces et dégagements.
Le contrat de réservation est également important puisqu’il comporte normalement une indication de la surface habitable approximative.
Toutefois, lorsque plusieurs documents présentent des surfaces différentes, il ne faut pas choisir arbitrairement le chiffre le plus favorable.
Il faut déterminer quelles stipulations ont une véritable valeur contractuelle dans l’opération concernée.
Un avocat VEFA pourra notamment comparer le contrat de réservation, l’acte authentique, les plans annexés et la notice descriptive.
La superficie de chaque pièce compte-t-elle ou seulement la superficie totale ?
Les deux questions doivent être distinguées.
L’action en diminution de prix pour moindre mesure concerne principalement l’écart de superficie du bien vendu.
Mais les plans contractuels indiquent également les surfaces et dimensions des différentes pièces.
Imaginez un appartement dont la superficie totale est quasiment respectée, mais dont la chambre principale est sensiblement plus petite que prévu parce qu’une partie de la surface a été déplacée vers un couloir ou une autre pièce.
Le seuil global de 5 % n’est alors pas nécessairement le seul sujet.
Il faut également rechercher si le bien livré correspond réellement aux caractéristiques contractuellement promises.
Une modification significative de la distribution intérieure peut relever d’un défaut de conformité, même lorsque la surface globale est proche de celle annoncée.
L’analyse ne doit donc jamais se limiter à une division entre le nombre de mètres carrés livrés et le nombre de mètres carrés prévus.
Que faire lors de la livraison si le logement paraît trop petit ?
Il faut éviter d’attendre.
La visite de livraison est précisément destinée à vérifier si le logement correspond au contrat.
Si certaines dimensions vous paraissent manifestement différentes des plans, il est recommandé de le signaler dans le procès-verbal de livraison.
Vous pouvez également vous faire assister lors de cette visite par un professionnel.
Un géomètre ou un technicien pourra effectuer des contrôles précis lorsque la surface constitue déjà un sujet d’inquiétude.
Il est particulièrement utile de conserver :
- l’acte authentique de vente ;
- le contrat de réservation ;
- les plans contractuels ;
- la notice descriptive ;
- les éventuels plans modificatifs ;
- le procès-verbal de livraison ;
- les échanges avec le promoteur ;
- le rapport de mesurage.
Une réserve précise est beaucoup plus utile qu’une formulation vague du type « dimensions à vérifier ».
Peut-on retenir les 5 % restant à payer lors de la livraison ?
En VEFA, les derniers 5 % du prix peuvent, dans certaines situations, être consignés lorsqu’il existe des défauts de conformité faisant l’objet de réserves.
Il ne faut toutefois pas confondre ce solde de 5 % du prix de vente avec le seuil de 5 % relatif à une différence de superficie.
Il s’agit de deux mécanismes complètement différents.
Lorsque l’acquéreur constate un défaut de conformité lors de la livraison, il est donc important de déterminer si les conditions permettant la consignation du solde sont réunies.
Le refus de verser une somme ne doit jamais être improvisé.
Une consignation régulièrement organisée n’est pas équivalente à un simple refus de paiement.
Dans quel délai faut-il agir si le logement est plus petit que prévu ?
C’est probablement le point le plus important de cet article.
L’action en diminution de prix fondée sur le défaut de contenance est enfermée dans un délai particulièrement court.
L’article 1622 du Code civil prévoit un délai d’un an.
Pour une VEFA, la Cour de cassation considère que ce délai commence à courir à compter de la livraison du logement, puisque ce n’est qu’à cette date que l’acquéreur peut réellement vérifier la superficie du bien construit.
Cette solution a notamment été affirmée dans l’arrêt Cass. 3e civ., 11 janvier 2012, n° 10-22.924, publié au Bulletin.
Dans cette affaire, la Cour a expressément jugé que l’article 1622 est applicable à la VEFA et que le point de départ du délai d’un an est la date de livraison.
Il ne faut donc surtout pas attendre plusieurs années après l’achat pour faire mesurer le logement.
Une simple lettre au promoteur suffit-elle pour respecter le délai d’un an ?
Il serait dangereux de partir de ce principe.
L’article 1622 vise l’action en diminution du prix, laquelle doit être intentée dans le délai légal.
Une réclamation amiable adressée au promoteur est naturellement utile et peut permettre de trouver une solution sans procès.
Mais elle ne doit pas conduire l’acquéreur à laisser s’écouler le délai en pensant que plusieurs courriels ou lettres recommandées suffisent nécessairement à préserver son action.
Lorsqu’un promoteur conteste le mesurage et que l’échéance du délai approche, il faut déterminer rapidement quelle démarche procédurale est nécessaire.
L’intervention d’un avocat droit immobilier ou d’un avocat VEFA permet précisément d’éviter qu’un dossier sérieux ne soit perdu pour une question de délai.
Faut-il faire réaliser un mesurage par un géomètre ?
C’est généralement conseillé lorsque l’écart semble important.
Un mesurage établi par un professionnel fournit une base beaucoup plus sérieuse pour présenter une réclamation au promoteur.
Il faut toutefois veiller à demander le bon type de mesurage.
Comme indiqué précédemment, la Cour de cassation considère en principe que la superficie visée en VEFA correspond à la surface habitable, et non automatiquement à la superficie privative Carrez.
Un rapport qui se contenterait de calculer une superficie selon une méthode juridiquement inadaptée pourrait donc provoquer une discussion inutile.
Il est préférable de transmettre au professionnel les documents contractuels afin qu’il sache précisément quelle surface doit être vérifiée.
Que faire si le promoteur conteste le mesurage ?
Le promoteur peut produire son propre calcul et soutenir que certaines surfaces doivent être incluses ou exclues.
Il peut également invoquer les clauses du contrat relatives aux tolérances de construction.
Lorsque les deux parties disposent de mesurages contradictoires, une expertise peut devenir nécessaire.
Le litige peut notamment porter sur la surface réelle, sur la méthode de calcul ou sur la portée exacte des documents contractuels.
Dans les dossiers complexes, un référé expertise peut permettre de faire désigner un expert judiciaire indépendant avant le procès au fond.
Un avocat référé expertise pourra alors demander que la mission porte précisément sur le mesurage du logement, la comparaison avec les documents contractuels et l’identification des éventuelles non-conformités.
Comment est calculée la réduction du prix ?
Lorsque les conditions de l’action pour moindre mesure sont réunies, l’acquéreur peut demander une diminution du prix en raison de la superficie manquante.
Le calcul doit tenir compte des règles des articles 1616 et suivants du Code civil ainsi que, le cas échéant, des stipulations contractuelles applicables.
Il est donc déconseillé de considérer automatiquement que chaque mètre carré possède exactement la même valeur en divisant simplement le prix total du logement par sa surface annoncée.
Le dossier doit être examiné dans son ensemble, notamment lorsque le prix comprend également un parking, une cave, une terrasse ou d’autres éléments.
L’objectif est de déterminer la diminution juridiquement justifiée par la moindre contenance du bien vendu.
Les balcons et terrasses sont-ils compris dans la surface habitable ?
Non.
L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation exclut notamment de la surface habitable les terrasses, loggias et balcons.
Cela ne signifie évidemment pas qu’une terrasse promise par le promoteur peut être réduite sans conséquence.
Simplement, son éventuelle non-conformité ne se calcule pas nécessairement dans la même surface habitable que celle du logement.
Si le contrat prévoit une terrasse de 20 m² et que celle qui est livrée est significativement différente, il faudra examiner les stipulations contractuelles et les règles applicables à cette non-conformité spécifique.
C’est encore une raison pour laquelle il ne faut pas réduire l’analyse d’une VEFA à la seule surface intérieure globale.
Et si le logement est plus petit parce que les murs sont plus épais que prévu ?
C’est une situation que l’on rencontre parfois.
Le promoteur peut expliquer qu’une modification technique, une isolation renforcée, une contrainte structurelle ou une adaptation du chantier a entraîné une légère diminution de la surface intérieure.
L’utilité technique de la modification ne suffit cependant pas, à elle seule, à répondre à la question des droits de l’acquéreur.
Il faut toujours revenir aux documents contractuels et mesurer l’impact réel de la modification.
Une adaptation techniquement justifiée peut néanmoins produire une non-conformité ou une perte de surface juridiquement pertinente.
Tout dépend de son importance et des stipulations contractuelles.
Que faire si la différence est inférieure à 5 % mais modifie fortement le logement ?
Il ne faut pas abandonner automatiquement toute analyse.
Un appartement peut perdre relativement peu de surface totale mais être profondément différent de ce qui était prévu.
Imaginez qu’une chambre annoncée comme suffisamment grande pour accueillir un lit double et des rangements devienne beaucoup plus étroite, tandis que la surface perdue est compensée ailleurs dans l’appartement.
Le problème n’est alors plus seulement celui de la moindre contenance globale.
Il peut s’agir d’une question de conformité du bien livré aux plans et caractéristiques contractuelles.
Il faut donc distinguer :
- le déficit global de superficie, auquel s’applique notamment le régime des articles 1616 et suivants du Code civil ;
- la modification des caractéristiques contractuelles du logement, qui peut appeler une autre analyse.
Cette distinction permet d’éviter de conclure trop rapidement qu’un écart inférieur à 5 % ne pourrait jamais donner lieu à aucun recours.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une VEFA vendue en copropriété ?
Le seul fait que le logement neuf devienne un lot de copropriété ne signifie pas que l’action spécifique de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 constitue le régime naturel du défaut de superficie en VEFA.
La Cour de cassation a précisément clarifié le mode de calcul de la surface dans son arrêt du 18 mars 2021.
La comparaison doit, en principe, être réalisée à partir de la surface habitable prévue dans le cadre de la VEFA.
Cette distinction est importante car les deux méthodes de calcul ne conduisent pas nécessairement au même résultat.
Un avocat droit immobilier doit donc vérifier le régime juridique applicable avant de se fonder sur un rapport de mesurage.
Peut-on agir si le délai d’un an est déjà dépassé ?
Le dépassement du délai prévu par l’article 1622 constitue une difficulté sérieuse pour l’action spécifique en diminution du prix fondée sur la moindre mesure.
Cela ne signifie toutefois pas nécessairement que toutes les situations possibles sont juridiquement identiques.
La Cour de cassation a notamment admis que des demandes distinctes pouvaient devoir être examinées lorsque l’acquéreur invoque un autre manquement contractuel, par exemple un défaut d’information.
Dans son arrêt du 25 mars 2015, n° 14-15.824, elle a ainsi reproché aux juges de ne pas avoir recherché si le vendeur en VEFA avait manqué à son obligation d’information concernant certaines caractéristiques de la surface vendue.
Cette possibilité dépend cependant très fortement des faits.
Il ne faut surtout pas considérer qu’il suffit de changer le nom donné à l’action pour contourner le délai d’un an.
Lorsque le délai paraît dépassé, une analyse juridique individualisée du contrat et des manquements invoqués est indispensable.
Pourquoi consulter rapidement un avocat en cas de différence de superficie ?
Parce que ce contentieux combine trois difficultés : la technique du mesurage, l’interprétation du contrat et un délai d’action très court.
L’avocat VEFA commence généralement par examiner l’acte authentique, le contrat de réservation, les plans et les clauses relatives aux surfaces.
Il peut ensuite confronter ces documents au rapport de mesurage et déterminer quel recours peut être envisagé.
Lorsque le promoteur refuse toute réduction du prix, une mise en demeure peut être adressée.
Si le désaccord subsiste, une procédure judiciaire peut être engagée, éventuellement après une expertise lorsque le mesurage lui-même est contesté.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats intervient également dans les autres litiges liés à l’acquisition d’un logement neuf : défauts de conformité, réserves à la livraison, retard, désordres de construction et difficultés relatives aux garanties du vendeur.
En VEFA, quelques mètres carrés peuvent représenter plusieurs milliers d’euros
La superficie fait directement partie de la valeur d’un logement neuf.
Dans les secteurs où le prix du mètre carré est élevé, un déficit de quatre, cinq ou six mètres carrés peut représenter une perte économique considérable pour l’acquéreur.
Il ne faut donc pas considérer une différence importante comme une simple approximation inhérente à l’achat sur plan.
Lorsque le logement livré paraît sensiblement plus petit que prévu, il est recommandé de le faire mesurer rapidement selon la méthode juridiquement pertinente, puis de comparer le résultat aux documents contractuels.
Le point essentiel reste le délai : l’action spécifique en diminution du prix applicable à la moindre superficie en VEFA doit être engagée dans l’année suivant la livraison.
Attendre que les discussions amiables avec le promoteur se prolongent pendant plusieurs mois peut donc compromettre les droits de l’acquéreur.
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