Votre voisin construit une maison, réalise une extension ou surélève son immeuble et votre salon se retrouve soudain dans l’ombre. La vue se ferme, certaines pièces deviennent beaucoup plus sombres et vous devez désormais allumer la lumière en pleine journée. Le fait que votre voisin dispose d’un permis de construire ne signifie pas nécessairement que vous devez supporter toutes les conséquences de son projet. Depuis 2024, le trouble anormal du voisinage est expressément inscrit à l’article 1253 du Code civil : celui qui provoque un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage peut engager sa responsabilité même sans avoir commis de faute. Encore faut-il démontrer que la perte d’ensoleillement ou de luminosité est suffisamment importante pour dépasser ce que chacun doit normalement accepter en vivant à proximité d’autres constructions. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les propriétaires confrontés à une construction voisine entraînant une perte d’ensoleillement, de luminosité, d’intimité ou plus généralement un trouble anormal du voisinage, afin d’évaluer les preuves disponibles et les recours pouvant être engagés.
Réserver votre consultationUne construction autorisée peut-elle quand même constituer un trouble anormal du voisinage ?
Oui.
C’est probablement le point le plus important à comprendre.
Un permis de construire relève du droit de l’urbanisme. Il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme applicables.
Le trouble anormal du voisinage relève, lui, du droit civil.
Un projet peut donc parfaitement respecter le plan local d’urbanisme et le permis délivré par la mairie tout en provoquant, concrètement, une nuisance excessive pour un voisin.
La Cour de cassation l’a notamment admis dans une affaire particulièrement parlante concernant une maison construite sur une parcelle voisine. La construction était conforme au permis de construire et aux règles d’urbanisme, mais elle provoquait une importante perte d’ensoleillement dans la maison voisine.
La responsabilité du constructeur voisin a néanmoins été retenue.
Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 16-21.253.
Autrement dit, répondre « j’ai un permis de construire » ne suffit pas nécessairement à mettre fin à la discussion.
Qu’est-ce qu’un trouble anormal du voisinage ?
Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du Code civil prévoit expressément qu’une personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Cette responsabilité peut notamment concerner le propriétaire, le locataire, l’occupant ou le maître d’ouvrage à l’origine du trouble.
L’expression « responsable de plein droit » est importante.
La victime n’a pas nécessairement à démontrer que son voisin a commis une faute.
Le véritable débat porte principalement sur trois éléments : l’existence du trouble, son caractère anormal et le lien entre le projet voisin et le préjudice subi.
La difficulté est donc de déterminer à partir de quel moment une nuisance cesse d’être un simple inconvénient de voisinage pour devenir juridiquement anormale.
Toute perte d’ensoleillement donne-t-elle droit à une indemnisation ?
Non.
Habiter en ville, dans un lotissement ou dans un secteur constructible implique de supporter certaines évolutions de son environnement.
Un propriétaire ne dispose pas nécessairement d’un droit acquis à conserver éternellement exactement la même vue, le même dégagement ou le même niveau d’ensoleillement.
La construction d’une maison sur une parcelle voisine auparavant vide ne constitue donc pas automatiquement un trouble anormal.
Les juges apprécient concrètement l’importance de la nuisance.
Ils peuvent notamment tenir compte de l’environnement, de la configuration des propriétés, de la densité du secteur, de la distance entre les bâtiments et surtout de l’importance réelle de la perte de lumière ou d’ensoleillement.
Il existe donc une différence considérable entre une légère ombre supplémentaire en fin de journée et une construction qui plonge durablement le séjour d’une maison dans la pénombre.
Une perte importante de soleil peut réellement constituer un trouble anormal
L’arrêt précité concernant la maison assombrie fournit un exemple particulièrement concret.
Une expertise avait permis de déterminer que la construction voisine entraînait une perte d’ensoleillement de 20 % à 72 % selon les différentes pièces de la maison.
Dans la pièce principale du séjour, la perte atteignait 58 % et l’utilisation d’un éclairage artificiel était devenue nécessaire en permanence.
La Cour de cassation a validé l’analyse selon laquelle l’importance de cette perte d’ensoleillement caractérisait un trouble anormal du voisinage.
Cet arrêt montre surtout l’importance de la preuve technique.
Dire simplement que « la maison est devenue plus sombre » sera rarement aussi convaincant qu’une étude permettant de quantifier précisément la perte de luminosité ou d’ensoleillement.
Et si votre voisin ne respecte pas son permis de construire ?
La situation inverse doit également être comprise.
Le non-respect d’un permis de construire ne suffit pas, à lui seul, à établir l’existence d’un trouble anormal du voisinage.
Dans une affaire concernant un immeuble construit sur une parcelle voisine, la Cour de cassation a rappelé que l’existence du trouble ne pouvait pas être déduite de la seule violation d’une règle administrative.
La victime devait également démontrer l’existence d’un dommage présentant un caractère excessif.
Cass. 3e civ., 7 janvier 2016, n° 14-24.345.
La règle fonctionne donc dans les deux sens.
Une construction parfaitement conforme au permis peut provoquer un trouble anormal.
À l’inverse, une construction non conforme au permis ne provoque pas nécessairement un trouble anormal pour le voisin.
Le contentieux d’urbanisme et le contentieux civil doivent donc être distingués.
Perte de vue et perte d’ensoleillement : est-ce la même chose ?
Non.
Une nouvelle construction peut produire plusieurs conséquences différentes.
Elle peut supprimer une vue auparavant dégagée, diminuer l’ensoleillement, réduire la luminosité naturelle, créer un important vis-à-vis ou modifier fortement la sensation d’ouverture d’une propriété.
Ces éléments peuvent être examinés ensemble, mais ils ne présentent pas tous la même importance.
La simple disparition d’une vue agréable est généralement plus difficile à faire reconnaître qu’une perte massive de lumière dans les pièces principales d’une habitation.
L’analyse doit donc être très concrète.
La question pertinente n’est pas uniquement de savoir ce que vous voyez désormais depuis votre fenêtre.
Il faut déterminer dans quelle mesure la construction modifie réellement les conditions normales d’utilisation de votre maison ou de votre appartement.
Un nouveau vis-à-vis peut-il également constituer un trouble ?
Dans certaines situations, oui.
Imaginez une maison qui ne comportait auparavant aucun bâtiment à proximité immédiate de ses fenêtres principales.
Une construction nouvelle peut créer plusieurs fenêtres ou une terrasse donnant directement sur le jardin, la piscine ou les pièces de vie.
Il faudra alors examiner la configuration exacte des lieux, les distances entre les bâtiments et l’importance de la perte d’intimité.
L’existence d’un vis-à-vis ne suffit pas automatiquement à caractériser un trouble anormal.
Dans un environnement urbain dense, une certaine proximité entre les logements est normale.
La même configuration peut en revanche être appréciée différemment dans un secteur composé de maisons individuelles auparavant très dégagées.
C’est précisément pour cette raison que les photographies et plans doivent toujours être replacés dans leur environnement.
Les nuisances du chantier lui-même peuvent-elles être indemnisées ?
Potentiellement, oui.
Le trouble ne résulte pas nécessairement uniquement du bâtiment terminé.
Un chantier peut provoquer pendant plusieurs mois du bruit, des vibrations, de la poussière, des difficultés d’accès ou d’autres nuisances.
Mais tous les travaux de construction produisent nécessairement un certain niveau de bruit et de gêne.
Il faut donc, là encore, démontrer que les nuisances dépassent réellement ce qu’un voisin peut normalement être amené à supporter.
Des travaux réalisés pendant les horaires habituels pendant quelques semaines ne seront pas analysés de la même manière qu’un chantier particulièrement long provoquant des vibrations importantes, des projections régulières de poussière ou des dommages matériels sur la propriété voisine.
Lorsqu’un chantier entraîne également des fissures ou des désordres sur la maison voisine, une expertise peut devenir indispensable pour établir leur origine.
Qui peut être responsable d’un trouble causé par une construction ?
L’article 1253 du Code civil vise notamment le propriétaire et le maître d’ouvrage à l’origine du trouble.
Dans une construction réalisée par un particulier sur son terrain, il s’agira généralement du propriétaire qui fait construire.
Dans une opération immobilière plus complexe, plusieurs acteurs peuvent intervenir.
Il faut alors déterminer précisément quelle personne est juridiquement à l’origine du trouble et sur quel fondement sa responsabilité peut être recherchée.
Il ne faut donc pas assigner automatiquement toutes les entreprises ayant travaillé sur le chantier sans avoir déterminé leur rôle et le lien éventuel entre leur intervention et le dommage invoqué.
Un avocat droit de la construction pourra identifier les personnes contre lesquelles une procédure peut utilement être engagée.
Comment prouver que la nouvelle construction vous fait réellement perdre de la lumière ?
C’est souvent le point décisif du dossier.
Lorsque le bâtiment voisin est déjà construit, il est relativement simple de photographier la situation actuelle.
La difficulté consiste souvent à démontrer la différence entre la situation précédente et la situation nouvelle.
Des photographies anciennes peuvent être particulièrement utiles.
Les photographies prises lors de l’achat de la maison, les annonces immobilières, les photographies personnelles, les plans, les vues aériennes et certains constats peuvent permettre de reconstituer l’état antérieur.
Mais pour une perte d’ensoleillement importante, une véritable analyse technique peut être nécessaire.
Un géomètre, un architecte ou un expert peut notamment étudier l’orientation des bâtiments, leur hauteur, leur implantation et la course du soleil afin d’évaluer objectivement les conséquences de la nouvelle construction.
Dans l’affaire de la maison assombrie évoquée plus haut, les pourcentages précis de perte d’ensoleillement établis lors de l’expertise ont joué un rôle central.
Faut-il attendre que la construction soit terminée ?
Pas nécessairement.
Lorsque les travaux commencent et que le risque de nuisance apparaît clairement, il peut être utile de constituer immédiatement les preuves de la situation existante.
C’est particulièrement important lorsque la maison voisine risque de provoquer des dommages matériels ou lorsque l’ampleur future de la construction peut déjà être objectivement appréciée à partir des plans.
Des photographies prises avant l’élévation du bâtiment peuvent ainsi devenir extrêmement utiles quelques mois plus tard.
Dans certains dossiers, il peut également être pertinent de faire établir un constat ou de solliciter une mesure d’expertise avant que la situation ne soit définitivement modifiée.
Attendre la fin complète du chantier peut rendre la comparaison beaucoup plus difficile.
À quoi sert un référé expertise ?
Lorsqu’un propriétaire affirme que la construction voisine lui fait perdre une part importante d’ensoleillement mais que son voisin conteste toute nuisance, une expertise judiciaire peut permettre de sortir d’un simple débat d’affirmations contradictoires.
L’article 145 du Code de procédure civile permet d’obtenir, avant tout procès au fond, une mesure destinée à établir ou conserver la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un futur litige.
Depuis le 1er septembre 2025, lorsque cette mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où se trouve cet immeuble est seule territorialement compétente.
L’expert pourra, selon la mission fixée par le juge, examiner les propriétés, étudier les plans, mesurer les distances et hauteurs, analyser la perte de luminosité et donner un avis technique sur les conséquences de la construction.
L’intervention d’un avocat référé expertise est particulièrement utile pour définir précisément la mission demandée.
Une expertise mal cadrée peut en effet laisser de côté la question essentielle.
L’expertise peut-elle mesurer précisément la perte d’ensoleillement ?
Oui.
Selon la configuration du dossier, des simulations peuvent permettre de comparer l’ensoleillement avant et après la construction.
La situation varie évidemment selon les saisons et les heures de la journée.
Une pièce exposée au sud ne sera pas affectée de la même manière qu’une ouverture orientée au nord.
Il est donc souvent insuffisant de prendre une photographie à une seule heure et à une seule période de l’année.
L’objectif est de déterminer l’incidence réelle de la construction sur les conditions d’occupation du logement.
Dans cette même affaire, l’expertise avait justement permis de distinguer les pertes d’ensoleillement pièce par pièce et de tenir compte d’éléments qui réduisaient déjà auparavant la luminosité, notamment une haie et la configuration de la toiture.
Cette méthode permet d’éviter d’attribuer au voisin des nuisances qui existaient déjà avant ses travaux.
Peut-on demander au juge de faire arrêter les travaux ?
Dans certaines situations urgentes, une procédure de référé peut être envisagée.
L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Mais obtenir l’arrêt d’un chantier est une mesure importante.
Elle ne sera pas prononcée simplement parce qu’un voisin estime que la future construction lui paraît trop imposante.
Il faut disposer d’éléments suffisamment sérieux pour justifier une intervention immédiate du juge.
Dans beaucoup de dossiers relatifs à la perte d’ensoleillement, la première étape sera plutôt de constituer la preuve et, lorsque cela est nécessaire, de solliciter une expertise.
Peut-on obliger le voisin à démolir sa construction ?
La démolition ne doit jamais être présentée comme une conséquence automatique.
Elle constitue une mesure particulièrement lourde.
Selon le fondement invoqué, la situation urbanistique du bâtiment, la nature du trouble et la proportion entre le dommage subi et la mesure demandée, les solutions possibles ne seront pas les mêmes.
Dans certains dossiers, une indemnisation financière sera plus réaliste.
Dans d’autres, des modifications de l’ouvrage peuvent permettre de réduire la nuisance.
Cette affaire illustre aussi les réparations possibles : les victimes ont obtenu une indemnisation pour la perte d’ensoleillement ainsi que la prise en compte de travaux sur leurs menuiseries destinés à atténuer le manque de luminosité.
Le recours doit donc être adapté au trouble réellement subi.
Comment est calculée l’indemnisation ?
Il n’existe pas de tarif automatique correspondant à un pourcentage de soleil perdu.
L’indemnisation dépend du préjudice effectivement démontré.
Une perte importante de luminosité dans un séjour peut affecter les conditions d’occupation du logement.
Une construction très imposante peut également avoir une incidence sur la valeur du bien.
Des travaux peuvent parfois être nécessaires pour atténuer les conséquences du trouble.
L’expertise peut alors aider à objectiver ces différents éléments.
Dans cet exemple, les propriétaires avaient notamment obtenu 8 905 euros en réparation de la perte d’ensoleillement et le coût de modifications de menuiseries évalué à 4 519,62 euros. Ces montants correspondaient toutefois aux circonstances précises de cette affaire et ne constituent évidemment pas un barème applicable à tous les dossiers.
Chaque préjudice doit être prouvé individuellement.
Faut-il tenter un accord avec le voisin avant de saisir le tribunal ?
Oui, et ce point présente également une importance procédurale.
L’article 750-1 du Code de procédure civile prévoit qu’une demande relative à un trouble anormal du voisinage doit, en principe et sous réserve des cas de dispense prévus par le texte, être précédée d’une tentative de résolution amiable.
Il peut s’agir notamment d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative.
Cette étape n’est donc pas simplement une question de courtoisie entre voisins.
Elle peut constituer une véritable condition procédurale avant l’action au fond.
Une mise en demeure correctement rédigée peut également permettre d’exposer précisément le trouble, de communiquer les premières preuves et de rechercher une solution avant l’engagement d’une procédure plus lourde.
Et si un permis de construire est encore contestable ?
Il faut distinguer immédiatement les deux voies.
Le recours contre un permis de construire relève du juge administratif et vise la légalité de l’autorisation d’urbanisme.
L’action fondée sur le trouble anormal du voisinage relève du juge judiciaire et vise les conséquences concrètes que la construction provoque pour la propriété voisine.
Ces deux contentieux obéissent à des règles, des délais et des objectifs différents.
Dans certaines situations, une même construction peut justifier d’examiner les deux voies.
Mais contester le permis uniquement parce que la future maison risque de gêner votre vue ou votre ensoleillement n’aboutit pas nécessairement au même raisonnement qu’une action civile en trouble anormal du voisinage.
Un avocat permis de construire intervenant également en droit immobilier pourra déterminer quelle procédure correspond réellement au problème rencontré.
Que faire dès que vous apprenez qu’une construction importante va être réalisée à côté de chez vous ?
Il est utile de conserver les documents disponibles avant le début du chantier.
Les photographies de votre propriété et de son environnement sont particulièrement importantes.
Les plans du projet voisin, lorsqu’ils sont accessibles dans le dossier d’autorisation d’urbanisme, permettent également de comprendre la hauteur, l’implantation et le volume de la future construction.
Lorsque le projet paraît susceptible d’avoir des conséquences importantes, il peut être utile de faire examiner la situation avant que le bâtiment ne soit entièrement construit.
Cette anticipation permet de distinguer une simple inquiétude d’un risque réellement objectivable.
Elle permet surtout de conserver des preuves de la situation antérieure.
Que faire si la maison voisine est déjà terminée ?
Le dossier n’est pas nécessairement perdu.
Il faut alors reconstituer aussi précisément que possible la situation antérieure et documenter la situation actuelle.
Les photographies anciennes, annonces immobilières, plans et témoignages peuvent compléter une expertise technique.
Il est également important de déterminer quand le trouble est apparu et quelles démarches ont déjà été engagées auprès du voisin.
Une mesure d’expertise peut encore être sollicitée lorsque des constatations techniques sont nécessaires.
Plus la perte d’ensoleillement est importante et objectivement mesurable, plus le dossier pourra être étudié sérieusement.
Un simple sentiment d’enfermement suffit-il ?
En principe, il faudra davantage qu’une impression subjective.
Une nouvelle construction peut naturellement modifier très fortement la perception d’un jardin ou d’une terrasse.
Mais le juge doit pouvoir apprécier objectivement l’importance du trouble.
La proximité du bâtiment, sa hauteur, la fermeture du champ visuel, la diminution réelle de luminosité et la configuration générale des lieux constituent autant d’éléments pouvant être examinés.
Un dossier fondé uniquement sur quelques photographies prises sous un angle défavorable sera beaucoup moins solide qu’un dossier associant plans, constatations techniques et comparaison précise de la situation avant et après les travaux.
Pourquoi l’environnement du quartier est-il déterminant ?
Parce que les inconvénients normalement supportables ne sont pas identiques partout.
Dans un centre-ville dense où les immeubles sont rapprochés, la présence d’un bâtiment voisin et d’un certain vis-à-vis est relativement prévisible.
Dans un secteur pavillonnaire peu dense, une construction massive implantée très près d’une maison existante peut produire un impact beaucoup plus marqué.
Le juge apprécie donc le trouble dans son contexte réel.
Cela explique pourquoi deux constructions très similaires peuvent aboutir à des solutions différentes selon leur environnement.
Il ne suffit pas de mesurer la hauteur d’un mur.
Il faut comprendre son effet concret sur la propriété voisine.
Quand consulter un avocat ?
L’intervention d’un avocat trouble du voisinage ou d’un avocat droit immobilier devient particulièrement utile lorsque la construction provoque une diminution importante de luminosité, lorsqu’un dialogue avec le voisin n’aboutit pas ou lorsque les travaux sont en cours et que les conséquences risquent de devenir irréversibles.
L’avocat pourra examiner le permis et les plans sans confondre pour autant le contentieux d’urbanisme avec l’action civile.
Il pourra également déterminer si une expertise amiable suffit ou si un référé expertise doit être engagé.
Lorsque le chantier provoque parallèlement des fissures, vibrations ou dommages sur le bâtiment voisin, l’intervention d’un avocat droit de la construction permettra d’intégrer ces désordres à l’analyse.
Une construction voisine ne doit pas nécessairement être illégale pour vous causer un préjudice indemnisable
Le droit des troubles anormaux du voisinage protège contre les nuisances qui dépassent ce que chacun doit normalement accepter dans les relations de voisinage.
Depuis 2024, ce principe figure expressément à l’article 1253 du Code civil et repose sur une responsabilité de plein droit.
Une construction conforme à son permis peut donc néanmoins engager la responsabilité de son auteur lorsqu’elle provoque une perte d’ensoleillement ou de luminosité suffisamment importante.
À l’inverse, une simple violation du permis ne suffit pas : il faut démontrer un trouble réel et excessif.
Dans ce type de dossier, la différence se fait souvent sur la qualité de la preuve.
Photographies antérieures, plans, mesures techniques et expertise permettent de transformer une impression de « maison devenue sombre » en un préjudice objectivement démontrable.
Lorsque les enjeux sont importants, agir suffisamment tôt permet également de préserver les preuves et d’envisager la procédure la mieux adaptée avant que le conflit de voisinage ne s’installe durablement.
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