Dernière mise à jour le 18 octobre 2026
Syndic inactif : notre cabinet d’avocats vous accompagne pour les travaux urgents
Des travaux urgents sont nécessaires dans votre copropriété, mais votre syndic tarde à intervenir ? Infiltrations, façade dégradée ou balcon dangereux : ces situations appellent une réponse adaptée. Notre cabinet vous accompagne pour faire valoir vos droits, demander les mesures nécessaires et, si la situation l’exige, engager un recours. Prenez rendez-vous pour examiner votre situation et les démarches possibles.
Sommaire
Le syndic est-il obligé d’entretenir l’immeuble ?
Oui.
Le syndic ne se contente pas d’encaisser les charges et d’organiser les assemblées générales.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie expressément la mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Cette obligation concerne notamment les parties communes : toiture, façade, escaliers, canalisations collectives et autres équipements relevant de la copropriété.
Le syndic doit donc prendre les mesures nécessaires lorsque des désordres affectent ces éléments.
Il ne peut pas systématiquement se retrancher derrière l’absence de décision de l’assemblée générale pour justifier son inaction.
La distinction essentielle concerne la nature des travaux.
Certains travaux doivent être décidés collectivement par les copropriétaires. D’autres, lorsqu’ils présentent un caractère urgent et sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, peuvent être engagés directement par le syndic.
Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Quels travaux le syndic peut-il réaliser sans attendre l’assemblée générale ?
En cas d’urgence, le syndic dispose de pouvoirs particuliers.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 l’autorise à faire procéder, de sa propre initiative, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Imaginons qu’une canalisation commune se rompe et provoque un écoulement important dans plusieurs appartements.
Le syndic n’a pas à attendre plusieurs semaines qu’une assemblée générale autorise une intervention destinée à arrêter la fuite.
De même, lorsqu’un élément de façade menace de tomber sur la voie publique, des mesures immédiates de sécurisation peuvent s’imposer.
Il peut également être nécessaire d’intervenir rapidement sur une toiture endommagée lorsque les infiltrations menacent de provoquer des dégradations importantes.
L’objectif est de prévenir l’aggravation des dommages et de protéger l’immeuble.
Cette possibilité d’intervention ne constitue toutefois pas une autorisation générale de réaliser n’importe quels travaux sans consulter les copropriétaires.
Les interventions doivent répondre à une véritable nécessité de sauvegarde.
Comment savoir si des travaux sont réellement urgents ?
Il n’existe pas de liste exhaustive de travaux automatiquement considérés comme urgents.
L’appréciation dépend de la nature du problème, de sa gravité et des conséquences prévisibles en l’absence d’intervention.
Une fuite active qui détériore rapidement plusieurs logements peut justifier une intervention immédiate.
Une toiture présentant des signes de vieillissement, mais ne provoquant aucun désordre particulier, relève en revanche d’une situation différente.
De même, le remplacement d’un équipement vieillissant n’est pas nécessairement urgent au seul motif que certains copropriétaires souhaitent sa modernisation.
Il faut donc distinguer les travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble des travaux d’amélioration ou d’entretien pouvant suivre la procédure habituelle.
Cette distinction peut devenir déterminante en cas de litige.
Un avocat en droit immobilier ou un avocat en droit de la copropriété pourra examiner les éléments techniques disponibles pour déterminer si le syndic disposait du pouvoir et, compte tenu des circonstances, de l’obligation d’intervenir rapidement.
Le syndic peut-il invoquer l’absence d’argent pour ne rien faire ?
Les difficultés financières d’une copropriété peuvent effectivement compliquer la réalisation de travaux.
Mais elles ne font pas disparaître les obligations du syndic.
Le décret du 17 mars 1967 prévoit précisément un mécanisme permettant de financer les premières interventions urgentes.
Son article 37 autorise le syndic, après avoir pris l’avis du conseil syndical lorsqu’il existe, à demander une provision destinée à l’ouverture du chantier et à son premier approvisionnement.
Cette provision ne peut pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Il ne peut ensuite demander de nouvelles provisions pour ces travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale, selon les modalités prévues au deuxième alinéa du II de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il existe donc un dispositif destiné à permettre une intervention rapide sans attendre l’ensemble du processus habituel de décision.
Article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié par l’article 11 du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025.
Revenir aux repères de lecture ↑
Votre syndic ignore vos signalements : que faire en premier ?
Une fuite importante provenant de la toiture, une façade qui menace de s’effondrer, une canalisation commune défectueuse ou un balcon présentant un danger : vous signalez le problème à votre syndic de copropriété, mais rien ne se passe. Les semaines passent, les dégâts s’aggravent et le syndic vous répond qu’il faut attendre la prochaine assemblée générale.
La première démarche consiste à constituer un dossier permettant d’établir la réalité du problème.
Il est important de conserver les photographies des désordres, les éventuels rapports techniques et les échanges avec le syndic.
La chronologie doit également être précise.
À quelle date le problème a-t-il été signalé pour la première fois ? Le syndic a-t-il répondu ? Une entreprise est-elle intervenue ? Des dégâts supplémentaires sont-ils apparus depuis ?
Ces éléments permettront de démontrer que le syndic avait connaissance de la situation et de déterminer les mesures qu’il a effectivement prises.
Il est préférable de ne pas se limiter à des appels téléphoniques.
Un courrier ou un courriel permet de conserver une trace des demandes.
Lorsque la situation est sérieuse, une mise en demeure formelle est généralement utile pour établir les demandes adressées au syndic, sans retarder les mesures imposées par l’urgence.
En présence d’un danger immédiat pour les personnes, les mesures de sécurité adaptées doivent naturellement être prises sans attendre l’issue d’un échange juridique.
Comment mettre en demeure un syndic de copropriété ?
La mise en demeure a pour objectif de demander officiellement au syndic d’exécuter ses obligations.
Elle doit identifier précisément les désordres, rappeler les signalements précédents et expliquer pourquoi une intervention est nécessaire.
Il est utile de viser l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le problème concerne la conservation ou l’entretien de l’immeuble.
La demande doit être concrète.
Par exemple, lorsqu’une canalisation commune provoque des dégâts, il peut être demandé au syndic de faire rechercher l’origine de la fuite, de prendre les mesures conservatoires nécessaires et d’organiser les réparations relevant de sa compétence.
La mise en demeure peut fixer un délai adapté à la gravité de la situation.
Il n’existe cependant pas un délai unique applicable à toutes les demandes.
Une fuite importante ne peut pas être traitée selon le même calendrier qu’une dégradation mineure sans risque immédiat.
En l’absence de réponse satisfaisante, cette mise en demeure pourra constituer une pièce utile dans une éventuelle procédure judiciaire.
Quel est le rôle du conseil syndical lorsque le syndic ne fait rien ?
Le conseil syndical représente un interlocuteur important.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Il peut donc demander des explications sur l’absence d’intervention, examiner les démarches entreprises et solliciter la communication des documents nécessaires à son contrôle.
Lorsque plusieurs copropriétaires rencontrent le même problème, l’intervention du conseil syndical peut faciliter la recherche d’une solution.
Il peut notamment demander au syndic de justifier les mesures prises, de présenter les devis reçus et d’expliquer les raisons d’un éventuel retard.
Le conseil syndical ne se substitue toutefois pas automatiquement au syndic dans l’exécution des travaux.
Son rôle consiste principalement à assister et à contrôler le syndic, dans les limites des pouvoirs qui lui sont reconnus.
Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Peut-on obliger le syndic à inscrire des travaux à l’ordre du jour ?
Oui.
Lorsqu’une intervention ne présente pas un caractère d’urgence justifiant une initiative immédiate du syndic, les copropriétaires peuvent demander que la question soit soumise à l’assemblée générale.
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un ou plusieurs copropriétaires, ainsi qu’au conseil syndical, de notifier au syndic les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour.
Le syndic doit les inscrire à la prochaine assemblée générale, sauf lorsque la date de réception de la demande ne permet plus leur inscription, auquel cas elles sont reportées à l’assemblée suivante.
Il est important de présenter une demande suffisamment précise et de joindre, lorsqu’ils sont requis, un projet de résolution et les documents nécessaires.
Une demande vague consistant à évoquer « les problèmes de l’immeuble » risque d’être beaucoup moins efficace qu’une proposition portant sur des travaux clairement identifiés.
Article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Peut-on demander une assemblée générale extraordinaire ?
Oui, sous certaines conditions.
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment que la convocation d’une assemblée générale est de droit lorsqu’elle est demandée par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil inférieur prévu par le règlement de copropriété.
La demande doit préciser les questions à inscrire à l’ordre du jour.
Lorsque le syndic ne répond pas à une demande remplissant ces conditions, des mécanismes particuliers permettent d’organiser la convocation de l’assemblée.
Cette solution peut être utile lorsqu’un syndic laisse depuis plusieurs mois un projet de travaux sans suite.
Mais elle ne doit pas être confondue avec la procédure applicable aux travaux véritablement urgents.
Si un danger immédiat menace l’immeuble, attendre une assemblée générale n’est pas nécessairement une réponse adaptée.
Article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Revenir aux repères de lecture ↑
Peut-on saisir le tribunal pour obliger la copropriété à réaliser les travaux ?
Oui, lorsque les conditions d’une action judiciaire sont réunies.
Un copropriétaire confronté à un danger ou à des désordres persistants peut envisager une procédure devant le tribunal judiciaire.
Le fondement et la personne à assigner dépendent de la situation.
Il faut notamment distinguer les obligations du syndicat des copropriétaires de celles du syndic chargé de sa gestion.
Lorsque les conditions de l’article 835 du Code de procédure civile sont réunies, le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état destinées à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution.
Cette procédure peut être particulièrement utile lorsqu’un désordre nécessite une intervention rapide et que les démarches amiables n’ont donné aucun résultat.
Le juge peut, selon les circonstances, assortir certaines injonctions d’une astreinte destinée à favoriser leur exécution.
Article 835 du Code de procédure civile.
Le juge peut-il ordonner les travaux sous astreinte ?
Dans certaines situations, oui.
L’astreinte consiste à prévoir qu’une somme sera due en cas de retard dans l’exécution d’une obligation ordonnée par le juge.
Imaginons qu’une copropriété laisse subsister un désordre présentant un danger pour les occupants.
Si les conditions juridiques sont réunies, une décision judiciaire peut imposer la réalisation de mesures déterminées dans un délai fixé.
L’astreinte peut alors renforcer l’efficacité de cette décision.
Elle n’est toutefois pas automatique.
Il faut présenter au juge une demande précise, justifiée et adaptée à la situation.
Une demande consistant simplement à exiger « tous les travaux nécessaires » sans identifier clairement les interventions attendues peut être difficile à mettre en œuvre.
C’est pourquoi l’intervention préalable d’un professionnel du bâtiment peut être particulièrement utile.
Faut-il demander une expertise judiciaire avant d’engager une procédure ?
Pas systématiquement.
Lorsque le problème est évident et que des mesures immédiates sont indispensables, une procédure destinée à obtenir ces mesures peut être envisagée directement.
En revanche, si l’origine des désordres est contestée, une expertise judiciaire peut devenir déterminante.
Par exemple, une infiltration affectant un appartement peut provenir de la toiture commune, d’une canalisation collective ou d’une installation privative.
La responsabilité et les travaux nécessaires ne seront pas nécessairement les mêmes.
L’article 145 du Code de procédure civile permet de solliciter une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits pouvant déterminer l’issue d’un litige.
Pour les instances introduites à compter du 1er septembre 2025, lorsque cette mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu de situation de cet immeuble est seule territorialement compétente.
Un avocat intervenant en référé-expertise pourra solliciter la désignation d’un expert chargé d’identifier l’origine des désordres, les travaux nécessaires et leurs conséquences.
Article 145 du Code de procédure civile.
Revenir aux repères de lecture ↑
Le syndic peut-il être condamné à indemniser les copropriétaires ?
Oui, lorsque les conditions de sa responsabilité sont réunies.
Le syndic doit exécuter les missions qui lui sont confiées par la loi, le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale.
Une négligence fautive dans l’exercice de ces missions peut engager sa responsabilité lorsqu’elle a causé un préjudice.
Prenons le cas d’un syndic averti à plusieurs reprises de l’existence d’un danger sérieux affectant une partie commune.
S’il ne prend aucune mesure appropriée et que cette inaction provoque une aggravation des dommages, sa responsabilité peut être recherchée.
Il faut cependant démontrer les éléments nécessaires à cette action, notamment la faute invoquée, le préjudice et le lien de causalité.
La responsabilité du syndic ne doit pas être confondue avec celle du syndicat des copropriétaires.
Le syndic est le mandataire du syndicat. La responsabilité contractuelle du syndic peut notamment être engagée à l’égard du syndicat en cas de mauvaise exécution de ses missions. Articles 1991 et 1992 du Code civil.
Quelle différence entre la responsabilité du syndic et celle de la copropriété ?
Cette distinction est fondamentale.
Le syndicat des copropriétaires possède sa propre personnalité juridique.
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment sa responsabilité pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.
Cela signifie qu’un copropriétaire dont l’appartement subit des dommages provenant d’une partie commune peut, lorsque les conditions légales sont réunies, rechercher la responsabilité du syndicat.
Il ne doit pas nécessairement démontrer une faute personnelle du syndic pour engager cette responsabilité.
Le syndicat conserve, le cas échéant, la possibilité d’exercer un recours contre une autre personne responsable.
Lorsque le syndic a lui-même commis une faute distincte, sa responsabilité personnelle peut également être examinée sur le fondement approprié.
Un avocat en droit de la copropriété doit donc déterminer précisément contre qui diriger les demandes.
Assigner la mauvaise personne peut entraîner une perte de temps et des frais inutiles.
Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Quels préjudices peut-on faire indemniser ?
L’indemnisation dépend des dommages effectivement subis.
Lorsqu’un désordre provenant d’une partie commune affecte un appartement, les conséquences peuvent être importantes.
Le propriétaire peut notamment subir des dégradations de ses revêtements, de son mobilier ou de ses installations.
Certains travaux peuvent nécessiter une intervention coûteuse dans le logement.
Dans les situations les plus graves, le logement peut devenir temporairement inutilisable.
Une indemnisation peut alors être recherchée pour les préjudices juridiquement réparables, à condition d’en démontrer la réalité et le montant.
Les photographies, factures, devis, constats et rapports techniques sont donc essentiels.
Il faut également conserver les échanges permettant de déterminer depuis quand le syndic ou le syndicat avait connaissance du problème.
En présence de désordres importants, une expertise peut permettre d’identifier précisément les dommages et d’en évaluer les conséquences.
Revenir aux repères de lecture ↑
Peut-on changer de syndic lorsqu’il ne remplit pas ses obligations ?
Oui.
Les copropriétaires ne sont pas obligés de conserver indéfiniment un syndic dont la gestion ne leur donne pas satisfaction.
La copropriété peut décider de désigner un autre syndic dans les conditions prévues par la loi.
Selon la situation, il peut s’agir de préparer le non-renouvellement du contrat ou d’envisager une résiliation anticipée fondée sur une inexécution suffisamment grave des obligations du syndic.
Cette seconde hypothèse suppose toutefois de respecter la procédure applicable.
La simple insatisfaction de quelques copropriétaires ne suffit pas automatiquement à mettre fin immédiatement au contrat.
Il est donc nécessaire d’examiner les manquements reprochés au syndic et les décisions pouvant être soumises à l’assemblée générale.
Lorsque les problèmes concernent principalement l’absence de travaux urgents, il faut également garder à l’esprit que remplacer le syndic ne résout pas immédiatement le désordre matériel.
La priorité peut être d’obtenir les mesures nécessaires à la protection de l’immeuble.
Un copropriétaire peut-il faire réaliser lui-même les travaux et demander le remboursement ?
Cette démarche est risquée.
Un copropriétaire qui constate un problème affectant une partie commune peut être tenté de commander directement les réparations.
Mais les parties communes ne relèvent pas de sa seule décision.
Faire intervenir une entreprise sans autorisation appropriée peut provoquer des difficultés, notamment concernant le remboursement des sommes engagées et les conséquences éventuelles des travaux.
Dans certaines circonstances exceptionnelles, des dépenses indispensables peuvent donner lieu à une discussion sur leur prise en charge.
Cependant, il serait dangereux de considérer qu’un copropriétaire dispose d’un droit général à commander des travaux sur les parties communes puis à présenter simplement la facture au syndic.
Lorsque la situation est urgente, il est préférable de solliciter immédiatement une intervention du syndic et, en cas de carence persistante, d’examiner les mesures judiciaires permettant d’obtenir une décision adaptée.
Et si vous êtes locataire et non copropriétaire ?
Un locataire peut également subir les conséquences de l’inaction d’un syndic.
Il peut notamment être confronté à un dysfonctionnement d’équipement collectif, à des problèmes d’accès ou à des désordres provenant des parties communes.
Sa situation juridique est toutefois différente de celle d’un copropriétaire.
Le locataire dispose d’abord de droits à l’égard de son bailleur, qui est tenu de respecter ses propres obligations en matière de location.
Lorsque le désordre concerne les parties communes, le propriétaire bailleur peut devoir entreprendre des démarches auprès du syndic ou du syndicat des copropriétaires.
Selon la nature du dommage et les fondements applicables, une action directe contre le syndicat peut également devoir être examinée.
Il faut donc identifier précisément l’origine du problème et les obligations de chaque intervenant.
Un locataire ne doit pas rester sans réaction simplement parce que son propriétaire lui indique que le problème dépend du syndic.
Revenir aux repères de lecture ↑
Combien de temps faut-il attendre avant d’engager une procédure ?
Il n’existe pas de délai unique.
Tout dépend de la gravité du désordre et de son évolution.
Lorsqu’un problème ne présente aucun danger immédiat, une phase d’échanges avec le syndic et le conseil syndical peut être appropriée.
En revanche, lorsque des dommages s’aggravent rapidement ou qu’un risque sérieux menace la sécurité de l’immeuble, attendre plusieurs mois peut être préjudiciable.
La constitution des preuves doit commencer dès les premiers signalements.
Si le syndic reste inactif malgré une mise en demeure et des éléments techniques suffisamment précis, une procédure judiciaire peut être envisagée.
Le référé peut notamment permettre de demander rapidement des mesures adaptées lorsque les conditions légales sont réunies.
L’objectif n’est pas simplement de faire reconnaître que le syndic a mal travaillé.
Il est surtout d’obtenir une solution concrète permettant de préserver l’immeuble et de mettre fin aux dommages.
Quand consulter un avocat contre un syndic de copropriété ?
L’intervention d’un avocat en droit de la copropriété est particulièrement utile lorsque le syndic refuse d’intervenir malgré des signalements répétés, lorsque des désordres affectent plusieurs appartements ou lorsque l’immeuble présente un risque pour la sécurité.
L’avocat pourra examiner le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les échanges avec le syndic et les éventuels rapports techniques.
Il pourra ensuite déterminer si le syndic disposait du pouvoir d’intervenir sans vote préalable, quelles mesures peuvent être exigées et contre quelle personne une action doit être engagée.
Selon les circonstances, une mise en demeure peut suffire.
Dans les situations plus complexes, une procédure de référé, une expertise judiciaire ou une action en responsabilité peut être nécessaire.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les copropriétaires dans les litiges avec leur syndic, notamment lorsqu’il s’agit d’obtenir des travaux indispensables, de faire cesser des désordres ou de rechercher une indemnisation.
Un syndic ne peut pas laisser un immeuble se dégrader sans réagir
Le syndic dispose d’une mission légale de conservation et d’entretien de l’immeuble.
Lorsque des travaux sont nécessaires à sa sauvegarde et présentent un caractère urgent, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet d’agir de sa propre initiative, sans attendre une autorisation préalable de l’assemblée générale.
Son inaction peut donc avoir des conséquences juridiques.
Pour les copropriétaires, la difficulté consiste souvent à obtenir une intervention suffisamment rapide avant que les désordres ne s’aggravent.
La démarche la plus efficace consiste à identifier précisément le problème, conserver les preuves, formaliser les demandes adressées au syndic et choisir le recours adapté.
Lorsque l’inaction du syndic provoque des dommages ou expose l’immeuble à un risque sérieux, une procédure judiciaire peut permettre d’obtenir les mesures nécessaires et, le cas échéant, la réparation du préjudice subi.
Il n’est donc pas toujours nécessaire d’attendre la prochaine assemblée générale ou de subir pendant des mois l’absence de réaction du syndic.
Prendre rendez-vous
