Dernière mise à jour le 18 octobre 2026
Congé pour vente : notre cabinet d’avocats vérifie vos droits
Votre propriétaire souhaite vendre et vous demande de quitter le logement, ou vous êtes bailleur et préparez un congé pour vente ? Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats examine le bail, les échéances, la notification et les protections applicables au locataire. Prenez rendez-vous pour vérifier les droits de chacun et les démarches adaptées avant un départ ou l’engagement d’une procédure.
Sommaire
Un propriétaire peut-il mettre fin au bail pour vendre son logement ?
Oui, mais pas à n’importe quelles conditions.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé à son locataire lorsqu’il souhaite vendre le logement.
Toutefois, cette possibilité ne lui permet pas de rompre librement le contrat de location en cours.
Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, le congé pour vente ne peut normalement prendre effet qu’à l’échéance du bail.
Autrement dit, si le bail expire dans deux ans, le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire parte immédiatement au seul motif qu’il a trouvé un acquéreur.
Le contrat continue de produire ses effets jusqu’à son échéance, sous réserve des règles particulières applicables à certaines situations.
Cette protection est essentielle : le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux pendant la durée de son bail.
Le propriétaire peut-il vendre le logement sans faire partir le locataire ?
Oui.
C’est même une solution parfaitement légale et relativement fréquente.
Un propriétaire peut vendre un appartement ou une maison alors que le logement est occupé.
On parle généralement de vente d’un logement occupé.
Dans cette situation, le bail ne prend pas fin du seul fait de la vente.
L’acquéreur devient le nouveau propriétaire et reprend les droits et obligations du bailleur.
Le locataire conserve normalement son contrat, son loyer et les conditions de location existantes.
Il ne doit donc pas quitter les lieux simplement parce que son propriétaire a changé.
Il faut ainsi distinguer deux situations très différentes.
Dans la première, le propriétaire souhaite vendre le logement avec son locataire : la vente peut intervenir pendant le bail.
Dans la seconde, le propriétaire souhaite récupérer un logement libre de toute occupation afin de le vendre : il doit respecter les règles du congé pour vente.
Cette distinction est fondamentale, car elle détermine les droits du locataire.
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vente ?
Pour un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire, le propriétaire doit respecter un préavis d’au moins six mois avant l’échéance du bail.
Cette règle figure à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le délai de six mois ne signifie pas que le propriétaire peut demander au locataire de partir six mois après l’envoi de son courrier, quelle que soit la date de fin du bail.
Il signifie que le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance contractuelle.
Prenons un exemple.
Un locataire a signé un bail de trois ans dont l’échéance est fixée au 31 août 2027.
Si le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation à cette date, il doit faire parvenir son congé suffisamment tôt pour respecter le délai légal de six mois.
Un courrier reçu seulement trois mois avant l’échéance ne permet pas, en principe, de mettre fin au bail à cette date.
En l’absence de congé valablement délivré, le bail peut être reconduit ou renouvelé dans les conditions prévues par la loi.
Le propriétaire peut-il donner congé par un simple courriel ?
Non.
Le congé doit être notifié selon les formes prévues par la loi.
Pour une location vide soumise à la loi du 6 juillet 1989, l’article 15 prévoit notamment la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Un simple courriel, un SMS ou une conversation téléphonique ne suffit donc pas.
Il existe également une difficulté pratique importante avec les lettres recommandées.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, et non de sa simple expédition.
Un propriétaire qui envoie son courrier quelques jours avant la date limite prend donc un risque.
Si la lettre n’est pas effectivement reçue dans les conditions requises, la notification peut ne pas produire l’effet recherché.
Pour les situations sensibles, notamment lorsqu’une échéance approche, le recours à un commissaire de justice peut permettre de sécuriser la notification.
Que doit contenir obligatoirement un congé pour vente ?
Le propriétaire ne peut pas simplement écrire : « Je souhaite vendre mon appartement, vous devez partir. »
Pour une location vide, l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment que le congé mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité.
Le congé vaut en effet, en principe, offre de vente au profit du locataire.
Le document doit également respecter les autres exigences légales, notamment la reproduction des dispositions imposées par l’article 15, II.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit aussi être jointe au congé.
Ces obligations ne sont pas de simples formalités administratives.
Elles permettent au locataire de comprendre la vente envisagée, de connaître ses droits et, le cas échéant, de décider s’il souhaite acheter le logement.
L’absence d’une mention légalement obligatoire peut donc avoir des conséquences importantes sur la validité du congé.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter son logement ?
Dans le cadre d’un congé pour vente délivré pour un logement loué vide, le locataire bénéficie, en principe, d’un droit de préemption.
Cela signifie que le propriétaire doit lui proposer d’acheter le logement avant de le vendre à un tiers, selon les conditions prévues par la loi.
Le congé vaut lui-même offre de vente.
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le locataire dispose donc d’un temps limité pour décider s’il souhaite acquérir le bien au prix proposé.
Il n’est évidemment pas obligé d’accepter.
S’il ne souhaite pas acheter, il peut laisser expirer l’offre.
Il faut toutefois distinguer cette situation de la vente d’un logement occupé, sans congé pour vente.
Dans ce dernier cas, le locataire ne bénéficie pas automatiquement du même droit de priorité, sous réserve de dispositifs particuliers, notamment certaines ventes par lots.
Combien de temps le locataire dispose-t-il pour acheter ?
Lorsque le locataire accepte l’offre de vente dans le délai légal, il dispose ensuite d’un délai pour réaliser l’acquisition.
L’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de deux mois à compter de l’envoi de son acceptation pour signer l’acte de vente.
Lorsque le locataire indique dans sa réponse qu’il souhaite recourir à un prêt immobilier, ce délai est porté à quatre mois.
Dans ce cas, son acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt.
Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.
Si celle-ci n’est finalement pas réalisée dans le délai applicable, l’acceptation devient nulle dans les conditions prévues par la loi.
Il est donc important pour un locataire souhaitant acheter de vérifier très rapidement sa capacité de financement.
Accepter l’offre sans avoir étudié son financement peut entraîner des difficultés importantes.
Que se passe-t-il si le propriétaire vend finalement moins cher ?
C’est une situation particulièrement intéressante pour le locataire.
Imaginons qu’un propriétaire donne congé pour vendre son appartement au prix de 250 000 euros.
Le locataire refuse cette offre parce qu’il estime le prix trop élevé.
Quelques mois plus tard, le propriétaire trouve un acquéreur prêt à acheter le logement pour 220 000 euros.
Le locataire a-t-il définitivement perdu toute possibilité d’acheter ?
Pas nécessairement.
L’article 15, II, prévoit que lorsque le propriétaire décide de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, cette nouvelle offre doit être notifiée au locataire, par le bailleur ou, à défaut, par le notaire.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour l’accepter.
Le non-respect de cette obligation peut notamment affecter la validité de la vente.
Ainsi, un locataire qui a refusé le prix initial peut disposer d’une nouvelle opportunité si les conditions de vente deviennent plus favorables.
Le droit de préemption du locataire s’applique-t-il toujours ?
Non.
La loi prévoit plusieurs exceptions.
Par exemple, l’article 15, II, exclut ce mécanisme pour certaines ventes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, à condition notamment que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du préavis.
D’autres situations particulières peuvent également relever de règles spécifiques.
Il ne faut donc pas considérer que tout locataire bénéficie automatiquement d’un droit d’acheter avant n’importe quel acquéreur.
Le droit de préemption dépend notamment du type de bail, de la nature de la vente et du régime juridique applicable.
Avant de contester une vente réalisée sans proposition préalable au locataire, il faut déterminer si ce droit existait réellement.
Un locataire âgé de plus de 65 ans peut-il recevoir un congé pour vente ?
Les locataires âgés peuvent bénéficier d’une protection particulière.
L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment qu’un bailleur ne peut, en principe, refuser le renouvellement du bail d’un locataire âgé de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures au plafond réglementaire applicable sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Cette protection peut également concerner un locataire ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, lorsque les conditions de ressources prévues par la loi sont réunies.
Mais cette protection connaît elle-même des exceptions.
Elle ne s’applique notamment pas dans les mêmes conditions lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou lorsque ses ressources sont inférieures au plafond légalement prévu.
L’âge des personnes concernées s’apprécie à l’échéance du contrat, tandis que les ressources sont appréciées à la date de notification du congé.
Il faut donc examiner précisément la situation personnelle du locataire et celle du propriétaire.
Un congé pour vente adressé à un locataire protégé peut être contestable, notamment lorsqu’aucune proposition de relogement adaptée n’a été effectuée alors qu’elle était légalement nécessaire.
Le propriétaire doit-il reloger tous les locataires auxquels il donne congé ?
Non.
Il n’existe pas d’obligation générale de relogement pour chaque congé pour vente.
Pour un locataire qui ne bénéficie d’aucune protection particulière, le propriétaire n’est normalement pas tenu de lui trouver un autre appartement.
En revanche, lorsque le locataire remplit les conditions légales de protection, une offre de relogement peut devenir obligatoire.
Cette offre doit alors correspondre à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi.
Il ne suffit pas nécessairement de lui communiquer quelques annonces immobilières sans vérifier leur adéquation avec sa situation.
Dans ce type de dossier, il faut examiner à la fois les conditions de protection du locataire et la réalité de l’offre de relogement éventuellement présentée.
Le propriétaire qui vient d’acheter un logement occupé peut-il immédiatement donner congé pour le revendre ?
Pas toujours.
C’est une règle souvent méconnue.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des dispositions particulières lorsque le propriétaire a lui-même acheté un logement déjà occupé.
Lorsque l’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire ne peut normalement donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours.
Prenons un exemple.
Un investisseur achète en mars 2026 un appartement occupé par un locataire dont le bail expire en mai 2028.
Il envisage ensuite de revendre rapidement le logement libre de toute occupation.
Il ne peut pas nécessairement imposer au locataire de partir en mai 2028.
Les dispositions particulières de l’article 15 peuvent reporter la possibilité de donner congé pour vendre jusqu’à l’échéance de la première reconduction ou du premier renouvellement.
Cette règle vise notamment à éviter qu’un changement de propriétaire ne remette immédiatement en cause la stabilité du logement loué.
Le congé pour vente fonctionne-t-il de la même manière pour un logement meublé ?
Non.
Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le régime applicable est notamment prévu par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail en raison de sa décision de vendre le logement.
Mais le délai de préavis est alors de trois mois, et non de six mois.
Le congé doit être délivré pour l’échéance du contrat et respecter les conditions légales de notification et de motivation.
Autre différence essentielle : contrairement au régime général du congé pour vente d’un logement vide, le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas automatiquement du droit de préemption prévu par l’article 15, II.
Il faut néanmoins vérifier si une situation particulière ouvre un droit de priorité sur un autre fondement.
Les protections relatives à certains locataires âgés et disposant de faibles ressources existent également dans le régime des locations meublées.
La qualification du contrat est donc déterminante pour connaître les droits du locataire.
Le locataire peut-il quitter le logement avant la fin du préavis ?
Oui.
Lorsque le congé a été délivré par le propriétaire, le locataire peut quitter le logement pendant le délai de préavis.
Il n’est pas nécessairement obligé d’attendre le dernier jour du bail.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux pendant le préavis.
Prenons un exemple.
Le propriétaire donne régulièrement congé pour une échéance fixée au 30 septembre.
Le locataire trouve un nouveau logement et restitue les clés le 15 août.
Il n’a pas nécessairement à payer le loyer jusqu’au 30 septembre.
La date effective de libération des lieux doit néanmoins pouvoir être établie.
Il est donc important d’organiser correctement la restitution des clés et l’état des lieux de sortie.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant le préavis pour pousser le locataire à partir ?
Le propriétaire ne dispose pas d’un droit particulier d’augmenter librement le loyer parce qu’il souhaite vendre.
Le contrat de location continue de s’appliquer jusqu’à son terme, sous réserve des règles légales relatives notamment à la révision du loyer.
Le congé pour vente ne permet donc pas de fixer arbitrairement un nouveau loyer pour inciter le locataire à quitter les lieux plus rapidement.
De même, le propriétaire ne peut pas supprimer certains équipements, interrompre volontairement des services ou rendre l’occupation du logement difficile pour accélérer le départ.
Ces comportements peuvent constituer des manquements distincts aux obligations du bailleur.
Comment contester un congé pour vente irrégulier ?
Le premier réflexe consiste à examiner précisément le courrier reçu.
Plusieurs questions doivent être vérifiées.
Le congé a-t-il été notifié selon une forme légalement admise ? Le délai de préavis est-il respecté ? Le bail arrive-t-il réellement à échéance ? Le prix et les conditions de vente figurent-ils dans le congé lorsque la loi l’exige ? La notice obligatoire a-t-elle été jointe ? Le locataire bénéficie-t-il d’une protection particulière ?
Il faut également vérifier si le propriétaire vient d’acquérir le bien, car cette situation peut modifier la date à laquelle le congé pour vente est possible.
Lorsque des irrégularités existent, une contestation écrite peut être adressée au bailleur.
Si le désaccord persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi afin qu’il se prononce sur la validité du congé.
L’article 15 prévoit expressément que le juge peut contrôler la réalité du motif invoqué et le respect des obligations légales.
Il peut notamment déclarer le congé non valide lorsque les conditions requises ne sont pas réunies.
Une contestation doit toutefois être préparée avec sérieux : toutes les irrégularités alléguées ne produisent pas nécessairement les mêmes conséquences juridiques.
Un congé pour vente frauduleux peut-il être sanctionné ?
Oui.
Le congé pour vente doit correspondre à une véritable intention de vendre.
Un propriétaire ne peut pas utiliser artificiellement ce motif dans le seul but d’écarter un locataire.
L’article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des sanctions pénales lorsqu’un congé est frauduleusement justifié par une décision de vendre ou de reprendre le logement.
L’amende peut atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
Le locataire peut également solliciter la réparation de son préjudice dans les conditions prévues par la loi.
Mais il faut être prudent.
Le seul fait qu’une vente ne se réalise finalement pas ne démontre pas automatiquement l’existence d’une fraude.
Une opération immobilière peut échouer pour de nombreuses raisons légitimes.
Il faut donc rechercher si le propriétaire avait réellement l’intention de vendre lorsqu’il a délivré le congé et examiner les circonstances de l’opération.
Le propriétaire peut-il changer d’avis après le départ du locataire ?
Un propriétaire peut rencontrer des difficultés pour vendre son logement ou modifier son projet.
Cela ne signifie pas nécessairement que le congé initial était frauduleux.
En revanche, certaines circonstances peuvent légitimement susciter des interrogations.
Par exemple, un logement présenté comme destiné à la vente est finalement remis en location peu après le départ du locataire, sans qu’aucune démarche sérieuse de vente paraisse avoir été effectuée.
Une telle situation mérite d’être examinée.
Il faudra notamment rechercher les annonces publiées, les mandats de vente, les visites éventuellement organisées et les échanges intervenus pendant la procédure.
La chronologie est souvent déterminante.
Un avocat en droit immobilier pourra apprécier si les éléments recueillis permettent de remettre en cause la réalité du motif invoqué.
Que faire si le locataire refuse de partir malgré un congé valable ?
Le propriétaire ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion.
Même lorsqu’il estime que le congé a été correctement délivré et que le bail a pris fin, il doit respecter la procédure légale.
Il ne peut notamment pas changer les serrures, retirer les affaires personnelles du locataire ou lui couper volontairement l’électricité pour obtenir son départ.
Si le locataire demeure dans les lieux et conteste le congé, le propriétaire peut saisir le juge compétent afin de faire constater la fin du bail et obtenir, le cas échéant, une décision ordonnant l’expulsion.
L’exécution de cette décision relève ensuite des procédures légalement prévues.
La validité du congé est donc souvent au cœur du contentieux.
Un congé irrégulier peut compromettre la procédure engagée par le bailleur.
À l’inverse, un locataire qui refuse de quitter les lieux malgré un congé valable et l’expiration de son titre d’occupation peut s’exposer à une condamnation judiciaire, notamment au paiement d’une indemnité d’occupation.
Le locataire peut-il demander une indemnisation s’il a dû déménager à cause d’un congé irrégulier ?
Cela peut être envisagé.
Lorsqu’un locataire a quitté son logement à la suite d’un congé qui s’avère irrégulier ou frauduleux, il peut avoir subi des préjudices.
Il peut notamment avoir engagé des frais de déménagement, supporté des dépenses supplémentaires pour se reloger ou perdu le bénéfice d’un logement présentant des conditions locatives avantageuses.
Mais l’indemnisation n’est pas automatique.
Il faut démontrer le manquement reproché au propriétaire, la réalité des préjudices et leur lien avec ce manquement.
Les justificatifs peuvent alors être déterminants : factures de déménagement, documents relatifs au nouveau bail, correspondances et éléments établissant les circonstances du départ.
Un propriétaire peut-il vendre moins cher après avoir délivré un congé sans prévenir son ancien locataire ?
En principe, non, lorsque les conditions du droit de préemption subsidiaire sont réunies.
Comme indiqué précédemment, l’article 15, II, impose une nouvelle notification lorsque le vendeur décide de céder le logement à un prix ou à des conditions plus avantageux.
Cette obligation ne disparaît pas nécessairement simplement parce que le locataire a déjà quitté le logement.
La loi organise d’ailleurs les modalités de notification à l’adresse communiquée par le locataire ou, à défaut, à l’adresse du logement précédemment loué.
Pour le locataire, il est donc utile de conserver les éléments relatifs à l’offre initiale et, lorsqu’il quitte les lieux, de communiquer une adresse permettant de le joindre.
Pour le vendeur et le notaire, cette obligation doit être examinée attentivement avant de finaliser une vente à des conditions plus favorables.
Quels documents faut-il conserver pour contester un congé ?
La réussite d’une contestation dépend souvent de la qualité des documents disponibles.
Le locataire doit conserver son contrat de location, les éventuels avenants, le courrier de congé et son enveloppe, les preuves de notification ainsi que les échanges avec le propriétaire ou l’agence immobilière.
Si la contestation repose sur une protection liée à l’âge et aux ressources, les justificatifs correspondant aux conditions légales devront également être examinés.
Lorsqu’une fraude est suspectée, les annonces de vente, les échanges concernant le projet immobilier et les éléments permettant de reconstituer la chronologie peuvent présenter un intérêt.
Il est préférable de consulter avant de quitter définitivement le logement lorsque la validité du congé paraît sérieusement contestable.
Un départ précipité peut compliquer la situation, même s’il n’exclut pas nécessairement toute action ultérieure.
Quand consulter un avocat pour un congé pour vente ?
L’intervention d’un avocat en droit immobilier est particulièrement utile lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer rapidement un logement pour le vendre, lorsqu’un congé semble irrégulier ou lorsqu’un locataire estime bénéficier d’une protection particulière.
Pour le propriétaire, l’enjeu consiste à sécuriser l’ensemble de la procédure.
Une erreur de date, une notification irrégulière ou une omission dans le contenu du congé peut avoir des conséquences importantes et retarder le projet de vente.
Pour le locataire, l’objectif est de déterminer s’il doit réellement quitter les lieux, s’il bénéficie d’un droit de préemption et si le congé reçu peut être contesté.
L’avocat peut notamment examiner le bail, vérifier les conditions légales, adresser une contestation motivée et, lorsque cela est nécessaire, engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent intervient auprès des propriétaires et des locataires dans les litiges relatifs aux baux d’habitation, aux congés, aux obligations contractuelles et aux procédures judiciaires concernant l’occupation des logements.
Votre propriétaire veut vendre : ne confondez pas vente du logement et fin du bail
Le propriétaire d’un logement loué dispose du droit de vendre son bien.
Mais ce droit ne signifie pas qu’il peut automatiquement imposer le départ du locataire.
Lorsque le logement est vendu occupé, le bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire.
Lorsque le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il doit respecter les conditions du congé pour vente.
Pour une location vide, le préavis est en principe de six mois avant l’échéance du bail et le locataire bénéficie généralement d’une offre prioritaire d’achat.
Pour une location meublée constituant la résidence principale, les règles sont différentes, notamment en ce qui concerne le préavis et le droit de préemption.
Certaines personnes bénéficient également d’une protection particulière, tandis que des dispositions spécifiques s’appliquent lorsque le propriétaire vient lui-même d’acheter un logement occupé.
Avant d’accepter de quitter votre logement ou d’engager une procédure contre votre locataire, il est donc essentiel de vérifier la validité du congé et les droits de chacune des parties.
Une analyse juridique réalisée suffisamment tôt peut permettre d’éviter un déménagement injustifié, une procédure d’expulsion vouée à l’échec ou un retard important dans la réalisation d’une vente immobilière.
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