Dernière mise à jour le 29 juillet 2026
Découvrir que son logement est toujours occupé alors que le bail est terminé ou qu’aucun droit d’occupation n’existe est une situation particulièrement éprouvante. Beaucoup de propriétaires pensent pouvoir changer les serrures ou reprendre immédiatement possession de leur bien. En réalité, le droit français protège également l’occupant et impose le respect d’une procédure stricte. Agir trop rapidement peut engager la responsabilité du propriétaire. À l’inverse, une démarche juridiquement sécurisée permet de récupérer son logement tout en évitant de nouveaux contentieux. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les propriétaires dans ces situations afin de sécuriser chaque étape de la procédure.
Qu’est-ce qu’une occupation sans droit ni titre ?
Une personne occupe un logement sans droit ni titre lorsqu’elle demeure dans les lieux sans disposer d’un titre juridique lui permettant d’y rester.
Cette situation peut notamment concerner :
- un ancien locataire dont le bail est résilié ;
- une personne hébergée gratuitement qui refuse de partir ;
- un ancien acquéreur ou vendeur dans certaines situations particulières ;
- un occupant maintenu après une décision de justice ;
- certaines occupations illicites.
Toutes ces situations relèvent du contentieux immobilier, mais les procédures applicables peuvent être différentes selon l’origine de l’occupation.
Un avocat droit immobilier peut identifier rapidement la procédure adaptée afin d’éviter des démarches inutiles.
Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même l’occupant
Même si le propriétaire est convaincu d’être dans son bon droit, il ne peut pas reprendre son logement par ses propres moyens.
Changer les serrures, couper l’électricité, retirer les meubles ou empêcher physiquement l’accès au logement peuvent constituer des comportements illicites susceptibles d’engager sa responsabilité.
La récupération du bien doit respecter les procédures prévues par la loi.
Cette règle protège l’ordre public et évite que les conflits immobiliers ne dégénèrent.
Une procédure judiciaire est souvent nécessaire
Dans la plupart des situations, le propriétaire devra saisir le tribunal afin d’obtenir une décision ordonnant la libération des lieux.
Le juge examinera notamment :
- l’origine de l’occupation ;
- les droits éventuellement invoqués par l’occupant ;
- les pièces produites par chacune des parties ;
- les circonstances particulières du dossier.
Lorsque la demande est accueillie, une décision d’expulsion pourra être rendue.
Cette décision constitue une étape indispensable avant toute intervention d’un commissaire de justice.
L’occupant doit-il payer une indemnité ?
Oui, dans de nombreuses situations.
Lorsqu’une personne reste dans un logement sans droit ni titre, elle peut être condamnée à verser une indemnité d’occupation.
Cette indemnité ne correspond pas exactement à un loyer, mais vise à indemniser le propriétaire de la privation de jouissance de son bien.
Son montant dépend notamment :
- de la valeur locative du logement ;
- des circonstances de l’occupation ;
- de la durée du maintien dans les lieux.
Un avocat litige immobilier pourra demander également le remboursement de certains préjudices complémentaires lorsqu’ils sont justifiés.
Quelle différence avec un squat ?
Ces deux situations sont souvent confondues.
Le squat désigne généralement une entrée ou un maintien illicite dans un logement sans autorisation.
À l’inverse, l’occupation sans droit ni titre concerne fréquemment une personne qui disposait initialement d’un droit d’occuper les lieux, mais qui l’a perdu avec le temps, par exemple après la résiliation d’un bail ou la fin d’un hébergement.
Cette distinction est importante, car les procédures applicables ne sont pas toujours identiques.
Avant toute démarche, il est donc essentiel d’identifier précisément la situation juridique.
Comment constituer un dossier solide ?
Le succès d’une procédure dépend largement des preuves produites.
Le propriétaire doit notamment conserver :
- le titre de propriété ;
- le bail lorsqu’il existe ;
- les courriers échangés avec l’occupant ;
- les mises en demeure éventuelles ;
- les décisions judiciaires déjà obtenues ;
- tout document démontrant l’absence actuelle de droit d’occupation.
Plus le dossier est complet, plus la procédure pourra être engagée efficacement.
Pourquoi faire appel à un avocat ?
Les procédures d’expulsion et d’occupation sans droit ni titre sont très techniques.
Une erreur de procédure peut entraîner un allongement important des délais ou conduire au rejet de certaines demandes.
Un avocat contentieux immobilier peut analyser la situation, déterminer la procédure applicable, préparer les actes nécessaires et représenter le propriétaire devant le tribunal.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les particuliers confrontés à des occupations sans droit ni titre, des expulsions locatives, des litiges locatifs, des conflits de copropriété, des troubles de voisinage, des vices cachés immobiliers, des ventes immobilières ou, plus largement, à tout contentieux immobilier.
Intervenir rapidement permet souvent de limiter les conséquences financières de l’occupation et d’accélérer la récupération du logement dans le respect de la loi.
Prendre rendez-vous
