Travaux importants, hausse des charges, changement de syndic ou décision contraire au règlement de copropriété : une résolution adoptée en assemblée générale peut avoir des conséquences financières importantes. Un copropriétaire ne peut toutefois pas se contenter d’écrire au syndic pour bloquer la décision. La contestation doit respecter des conditions précises et surtout un délai particulièrement court. Une décision récente de la Cour de cassation rappelle qu’un courrier recommandé non retiré peut malgré tout faire courir ce délai. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires dans l’analyse rapide de ces décisions et la mise en place d’un recours efficace avant l’expiration des délais.
Quelles décisions de l’assemblée générale peut-on contester ?
Une assemblée générale de copropriété peut se prononcer sur de nombreux sujets : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux, répartition de certaines dépenses, désignation du syndic, modification des équipements collectifs ou autorisation accordée à un copropriétaire.
Une décision peut notamment être contestée lorsque les règles relatives à la convocation, à l’information des copropriétaires, au déroulement du vote ou à la majorité applicable n’ont pas été respectées.
La contestation peut aussi concerner une résolution qui dépasse les pouvoirs de l’assemblée générale, méconnaît le règlement de copropriété ou favorise certains copropriétaires au détriment des autres.
Toute irrégularité n’entraîne cependant pas automatiquement l’annulation. Il faut identifier précisément la règle méconnue et déterminer si la demande doit porter sur une résolution particulière ou sur l’ensemble de l’assemblée générale.
L’analyse d’un avocat copropriété permet d’éviter une procédure mal dirigée ou fondée sur une simple opposition de principe à la décision votée.
Qui peut saisir le tribunal ?
En principe, l’action en contestation est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Le copropriétaire opposant est celui qui a exprimé un vote contraire à la décision finalement adoptée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté lors de l’assemblée générale.
Un copropriétaire ayant voté en faveur d’une résolution ne peut normalement pas demander ensuite son annulation au seul motif qu’il en regrette les conséquences. Une abstention ne doit pas non plus être confondue avec un vote contre.
Il est donc important que le procès-verbal mentionne correctement le sens des votes ainsi que l’identité des copropriétaires opposants.
Avant même l’assemblée générale, un copropriétaire qui conteste une résolution doit veiller à ce que son vote soit exprimé sans ambiguïté.
Le délai de contestation est limité à deux mois
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’introduire l’action dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Ce délai concerne les copropriétaires opposants et défaillants. Le syndic doit, pour sa part, notifier le procès-verbal dans le mois suivant la tenue de l’assemblée.
Le délai de deux mois est un délai de déchéance. Une action engagée trop tard est irrecevable, même lorsque la résolution paraît manifestement irrégulière.
Il ne suffit pas d’envoyer une lettre de contestation au syndic, de demander une nouvelle assemblée générale ou d’engager des échanges amiables. L’action doit être effectivement portée devant le tribunal compétent avant l’expiration du délai.
Un copropriétaire qui souhaite contester une décision doit donc consulter rapidement un avocat droit immobilier, sans attendre l’issue de discussions informelles avec le syndic ou le conseil syndical.
Un recommandé non retiré peut faire courir le délai
Dans un arrêt particulièrement important, la Cour de cassation a jugé que le délai de deux mois commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le procès-verbal, même lorsque le copropriétaire ne retire pas le pli.
Ainsi, le destinataire ne peut pas préserver son droit de recours en laissant volontairement ou involontairement le courrier recommandé au bureau de poste.
La Cour précise que la loi ne distingue pas selon que le pli a été effectivement retiré ou non par son destinataire.
Cette solution résulte de l’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin.
Concrètement, un copropriétaire qui découvre tardivement un avis de passage peut avoir déjà perdu plusieurs jours, voire plusieurs semaines, sur son délai de recours.
Il est donc essentiel de surveiller régulièrement son courrier et de communiquer au syndic toute modification d’adresse.
Les notifications électroniques doivent également être surveillées
Depuis le 25 décembre 2025, les notifications en matière de copropriété sont en principe valablement effectuées par voie électronique, notamment par lettre recommandée électronique ou par l’intermédiaire d’un prestataire de confiance qualifié.
Le délai commence alors à courir le lendemain de la transmission de l’avis électronique informant le copropriétaire de l’envoi. Il ne faut donc pas attendre d’avoir ouvert ou téléchargé le document pour vérifier la date de départ du délai.
Le copropriétaire peut demander à recevoir les notifications par voie postale. Dans ce cas, le délai court le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à son domicile. La réglementation actuelle confirme ainsi expressément la règle appliquée par la Cour de cassation pour les notifications postales.
Il est recommandé de vérifier l’adresse électronique enregistrée par le syndic, de consulter les courriers indésirables et de conserver les avis de notification.
Quels motifs peuvent justifier l’annulation d’une décision ?
Les contestations portent fréquemment sur une convocation envoyée trop tard, une question absente de l’ordre du jour, des documents obligatoires non communiqués, une mauvaise majorité ou une rédaction imprécise de la résolution.
Une action peut également être envisagée lorsque :
- le résultat du vote a été mal calculé ;
- des voix ont été attribuées à tort ;
- le mandat d’un copropriétaire représenté était irrégulier ;
- une dépense a été répartie selon des critères contraires au règlement de copropriété ;
- une décision porte une atteinte injustifiée aux droits d’un copropriétaire ;
- le syndic ayant convoqué l’assemblée ne disposait pas du pouvoir nécessaire.
Dans un arrêt du 18 juin 2026, n° 24-19.231, la Cour de cassation a notamment rappelé qu’une assemblée convoquée par un syndic dont la désignation a été rétroactivement annulée peut elle-même être contestée dans le délai de deux mois, sans que le copropriétaire soit tenu de démontrer un grief ou une faute du syndic.
Chaque dossier doit néanmoins être examiné concrètement. Une irrégularité concernant une résolution ne justifie pas toujours l’annulation de toutes les décisions votées lors de la même assemblée.
La décision contestée continue-t-elle à produire ses effets ?
L’introduction d’une action ne suspend pas automatiquement toutes les conséquences de la résolution contestée.
Le syndic peut donc être amené à appliquer la décision tant qu’aucun jugement ne l’a annulée. La loi prévoit toutefois que, sauf urgence, l’exécution de certains travaux adoptés aux majorités des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation de deux mois.
Cette distinction est importante lorsqu’une assemblée générale a décidé des travaux coûteux ou susceptibles de modifier durablement l’immeuble.
Selon les circonstances, une procédure complémentaire peut être nécessaire pour tenter d’empêcher l’exécution immédiate d’une décision dans l’attente du jugement au fond.
Quelles preuves faut-il conserver ?
Le copropriétaire doit réunir l’ensemble des documents permettant de comprendre le déroulement de l’assemblée générale et la décision contestée.
Il est notamment utile de conserver la convocation, l’ordre du jour, les documents annexés, les pouvoirs, le formulaire de vote par correspondance, le procès-verbal, l’enveloppe de notification et l’avis électronique ou postal indiquant la date d’envoi.
Les échanges avec le syndic, les devis soumis au vote, le règlement de copropriété et les précédents procès-verbaux peuvent également être déterminants.
Il faut surtout conserver la preuve de la date exacte de notification. Cette date permet de calculer le délai disponible pour saisir le tribunal judiciaire.
Faut-il d’abord demander au syndic d’annuler la décision ?
Le syndic ne peut pas, de sa propre initiative, effacer une résolution régulièrement votée par l’assemblée générale.
Il peut proposer l’inscription d’une nouvelle question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée, mais cette démarche ne remplace pas une action judiciaire et ne prolonge pas le délai de deux mois.
Une nouvelle assemblée pourrait éventuellement revenir sur une décision qui n’a pas encore été exécutée. Cette possibilité dépend toutefois de la nature de la résolution et des droits déjà acquis par des copropriétaires ou des tiers.
Il est donc dangereux d’attendre une réponse du syndic avant de consulter un avocat syndic copropriété ou un avocat contentieux immobilier.
Pourquoi agir rapidement avec un avocat en droit immobilier ?
La contestation d’une assemblée générale exige d’analyser plusieurs éléments dans un délai très court : qualité pour agir, date de notification, règles de majorité, contenu de la convocation, rédaction du procès-verbal et conséquences concrètes de la résolution.
Une erreur sur le point de départ du délai peut rendre toute action impossible.
Un avocat litige immobilier peut vérifier la recevabilité de la contestation, identifier les irrégularités pertinentes, déterminer les décisions qui doivent être visées et engager la procédure devant le tribunal judiciaire.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires confrontés à une décision irrégulière, à des travaux contestés, à une répartition litigieuse des charges, à un désaccord avec leur syndic ou à tout autre contentieux immobilier.
Une consultation organisée rapidement après la réception du procès-verbal permet de préserver les délais et de définir une stratégie adaptée avant que la décision ne soit exécutée.
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