Un mur dépasse de quelques centimètres sur votre parcelle, les fondations du garage voisin ont été coulées chez vous ou une extension a été construite au-delà de la limite séparative. Même lorsqu’il paraît minime, un empiètement constitue une atteinte au droit de propriété. Le voisin qui a construit ne peut pas vous imposer de lui céder la partie de terrain occupée au seul motif que la construction est achevée ou que sa démolition serait coûteuse. Dans certaines situations, le propriétaire peut obtenir judiciairement la suppression de l’empiètement. Avant d’engager une procédure, encore faut-il cependant établir avec précision la limite de propriété et la réalité du dépassement. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats vous assiste pour faire valoir vos droits.
Qu’est-ce qu’un empiètement sur une propriété ?
Il y a empiètement lorsqu’un ouvrage appartenant à une personne dépasse matériellement sur le terrain appartenant à son voisin.
La situation la plus évidente est celle d’un mur construit quelques centimètres au-delà de la limite séparative. Mais l’empiètement peut également concerner les fondations d’une construction, un garage, une extension, un balcon, une avancée de toiture ou d’autres éléments de l’ouvrage.
Le principe découle du droit de propriété. L’article 545 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.
Le fait que la surface occupée soit extrêmement réduite ne rend donc pas nécessairement l’empiètement acceptable.
Un empiètement de quelques centimètres suffit-il ?
Oui.
L’une des particularités du contentieux de l’empiètement tient au fait que l’importance du dépassement n’est pas le seul critère déterminant. Quelques centimètres peuvent suffire à caractériser une atteinte au droit de propriété.
La Cour de cassation protège traditionnellement avec rigueur le propriétaire victime d’un empiètement. Elle juge également depuis longtemps que la défense du droit de propriété contre un empiètement ne peut pas, en elle-même, dégénérer en abus.
Concrètement, le voisin ne peut donc pas simplement répondre :
« Cela ne dépasse que de trois centimètres »,
ou :
« La démolition coûterait beaucoup plus cher que la valeur du terrain occupé ».
La faiblesse de l’empiètement ne fait pas disparaître le droit de propriété.
Peut-on réellement obtenir la démolition de la construction ?
Une demande tendant à faire supprimer la partie de construction qui empiète sur votre propriété peut être présentée devant le tribunal judiciaire.
Cela ne signifie toutefois pas que l’intégralité d’une maison sera nécessairement démolie pour quelques centimètres d’empiètement.
La jurisprudence distingue la suppression de l’empiètement de la démolition totale de l’ouvrage. La Cour de cassation a ainsi considéré qu’avant d’ordonner la démolition totale d’une construction, les juges doivent examiner si une solution moins importante, telle que le rabotage du mur, permet effectivement de mettre fin à l’empiètement.
L’objectif est donc de restituer au propriétaire l’intégralité de son terrain.
Selon la configuration des lieux, cela peut nécessiter la démolition d’un mur, d’une partie de l’ouvrage, des fondations litigieuses ou, dans certaines situations, une intervention beaucoup plus importante.
La solution dépendra notamment de l’importance et de la localisation du dépassement ainsi que des possibilités techniques permettant d’y mettre fin.
Le voisin peut-il simplement vous indemniser et conserver la construction ?
Il ne peut pas, en principe, vous imposer cette solution.
C’est un point essentiel.
Le constructeur ne peut pas décider unilatéralement qu’il préfère vous payer quelques milliers d’euros plutôt que supprimer l’empiètement. Une telle solution reviendrait à permettre à une personne d’acquérir de force une partie de la propriété de son voisin.
Une indemnisation ou une cession de la bande de terrain peut naturellement être négociée lorsque les deux propriétaires le souhaitent.
Une solution amiable peut parfois être économiquement intéressante, notamment lorsque l’empiètement est très limité et que les conséquences d’une démolition seraient importantes.
Mais l’accord du propriétaire du terrain concerné demeure essentiel.
Le permis de construire du voisin empêche-t-il de demander la démolition ?
Non.
L’obtention d’un permis de construire ne donne pas le droit de construire chez son voisin.
Les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers. L’administration vérifie principalement la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Elle ne tranche pas les conflits de propriété entre voisins.
Votre voisin peut donc parfaitement disposer d’un permis de construire régulier et néanmoins avoir édifié matériellement une partie de son ouvrage sur votre terrain.
Dans cette situation, le contentieux de l’empiètement relève du droit privé et peut être porté devant le juge judiciaire.
Il faut ainsi bien distinguer un recours contre un permis de construire d’une action destinée à protéger votre droit de propriété.
Comment savoir si le voisin a réellement construit chez vous ?
C’est souvent le point le plus délicat du dossier.
Le fait qu’un mur paraisse « de votre côté » ou que vous ayez toujours considéré qu’une haie matérialisait la limite ne suffit pas nécessairement.
La première question consiste à déterminer juridiquement et matériellement la limite séparant les deux propriétés.
Il faut notamment examiner les actes de propriété, les anciens plans, les éventuels procès-verbaux de bornage et la configuration des lieux.
Le plan cadastral peut fournir un élément d’information, mais il ne suffit pas toujours à établir avec certitude la limite de propriété. La Cour de cassation considère que les indications cadastrales n’ont qu’une valeur probatoire limitée et constituent notamment des éléments pouvant être confrontés aux titres et aux autres preuves.
Lorsqu’aucun bornage suffisamment précis n’existe, l’intervention d’un géomètre-expert devient souvent indispensable.
Faut-il commencer par un bornage ?
Lorsque la limite séparative est incertaine ou contestée, oui, le bornage peut devenir une étape déterminante.
Le géomètre-expert recherche la limite des propriétés à partir des titres, des documents existants, des signes matériels présents sur les lieux et des différentes informations disponibles.
Si les voisins parviennent à un accord, un bornage amiable peut être établi.
En cas de désaccord, un bornage judiciaire peut être nécessaire.
Attention toutefois : le bornage et l’action en revendication de propriété ne poursuivent pas exactement le même objectif. Un dossier dans lequel la propriété même d’une bande de terrain est contestée peut donc nécessiter une analyse juridique plus approfondie qu’un simple positionnement de bornes.
Que faire si vous découvrez l’empiètement pendant les travaux ?
Il faut réagir rapidement.
Lorsqu’un mur commence seulement à être élevé ou que des fondations viennent d’être coulées, il est généralement beaucoup plus simple d’obtenir une correction immédiate que d’attendre l’achèvement complet de la construction.
Il est conseillé de conserver des photographies datées, de réunir vos actes de propriété et les éventuels documents de bornage, puis de faire constater précisément la situation.
Une mise en demeure peut ensuite être adressée au voisin en lui demandant de suspendre les travaux litigieux et de rétablir la construction dans les limites de sa parcelle.
Lorsque le chantier se poursuit malgré la contestation, une intervention judiciaire rapide peut être envisagée.
Peut-on saisir le juge en urgence ?
Selon les circonstances, une procédure de référé peut être pertinente, notamment lorsqu’il est nécessaire de préserver rapidement les preuves ou de faire déterminer techniquement la réalité de l’empiètement.
Une expertise judiciaire peut alors être sollicitée.
L’expert pourra notamment examiner les titres et documents techniques, matérialiser les limites retenues, effectuer des mesures et déterminer précisément si une partie de la construction dépasse sur la propriété voisine.
L’intervention d’un avocat référé expertise peut être particulièrement utile lorsque les parties contestent les mesures ou lorsque plusieurs professionnels sont impliqués dans les travaux.
Une fois l’empiètement techniquement établi, une action au fond peut être engagée pour solliciter sa suppression ainsi que, lorsque les conditions sont réunies, l’indemnisation des préjudices subis.
Et si c’est l’entreprise qui s’est trompée dans l’implantation ?
Le conflit de propriété oppose d’abord le propriétaire victime de l’empiètement au propriétaire de la construction litigieuse.
Mais l’erreur peut avoir été commise par un professionnel.
Une maison peut, par exemple, avoir été implantée au mauvais endroit à la suite d’une erreur du constructeur, du maître d’œuvre, de l’architecte ou d’un autre intervenant.
Le propriétaire qui doit supprimer une partie de son ouvrage peut alors rechercher la responsabilité du professionnel auquel l’erreur est imputable.
Ces situations peuvent donner naissance à un second contentieux relevant directement du droit de la construction.
L’intervention d’un avocat droit de la construction permet alors d’examiner les contrats, les plans d’implantation, les missions confiées aux différents professionnels et les assurances susceptibles d’être mobilisées.
Peut-on attendre plusieurs années avant d’agir ?
Il est fortement déconseillé d’attendre.
L’article 2227 du Code civil prévoit que le droit de propriété est imprescriptible, mais que les actions réelles immobilières sont, sous cette réserve, soumises à un délai de trente ans à compter du moment où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
Surtout, une occupation très ancienne peut faire apparaître une autre problématique : la prescription acquisitive.
Dans certaines conditions, une possession prolongée peut permettre à celui qui l’invoque de revendiquer l’acquisition d’un droit immobilier.
La Cour de cassation a d’ailleurs admis qu’une assignation en référé expertise destinée à établir la preuve d’un empiètement pouvait interrompre une prescription acquisitive trentenaire.
Découvrir un empiètement et laisser la situation perdurer pendant des années n’est donc jamais une bonne stratégie.
Que faire avant d’engager une procédure ?
Le premier réflexe consiste à ne pas démolir vous-même la construction du voisin.
Même si l’empiètement vous paraît évident, une intervention unilatérale sur son ouvrage pourrait créer un nouveau contentieux.
Il est préférable de constituer méthodiquement les preuves : titre de propriété, procès-verbal de bornage, photographies, plans, constat de commissaire de justice et, si nécessaire, mesures réalisées par un géomètre-expert.
Il faut ensuite déterminer précisément ce que vous souhaitez obtenir.
Dans certains dossiers, la suppression de l’empiètement est indispensable. Dans d’autres, une négociation portant sur la modification de l’ouvrage ou la cession volontaire d’une très petite bande de terrain peut aboutir à une solution plus rapide.
Cette négociation doit toutefois être menée en connaissant précisément vos droits.
Pourquoi faire intervenir un avocat dans un litige d’empiètement ?
Un litige d’empiètement peut paraître simple : « le mur dépasse chez moi ».
En pratique, les difficultés portent rapidement sur la preuve de la limite séparative, la portée des titres de propriété, l’ancienneté de l’occupation, la prescription, les mesures réalisées par les géomètres et la nature exacte des travaux nécessaires pour mettre fin à l’atteinte.
Un avocat droit immobilier peut analyser ces différents éléments, organiser les démarches amiables et, lorsque cela est nécessaire, saisir le tribunal judiciaire.
Lorsque l’empiètement résulte d’une erreur commise pendant un chantier, un avocat droit de la construction peut également examiner la responsabilité du constructeur, de l’architecte ou des autres professionnels.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les propriétaires confrontés à des conflits de limites de propriété, des empiètements, des litiges de voisinage et des désordres liés à des travaux.
Quelques centimètres peuvent justifier d’agir
Un empiètement ne doit pas être considéré comme insignifiant uniquement parce qu’il porte sur quelques centimètres.
Une bande de terrain très réduite peut avoir des conséquences durables sur la propriété, sur une future vente, sur un projet de construction ou sur les relations avec les propriétaires successifs.
Si vous découvrez qu’un mur, une extension, un garage, des fondations ou tout autre élément de la construction voisine semble dépasser sur votre parcelle, il est recommandé de faire vérifier rapidement la limite de propriété avant d’engager toute démarche.
Une intervention précoce permet souvent d’éviter que la construction soit entièrement achevée et que le conflit devienne techniquement et financièrement beaucoup plus complexe.
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