Dernière mise à jour le 17 août 2026
Recevoir une mise en demeure du syndic pour plusieurs milliers d’euros de charges de copropriété peut être particulièrement inquiétant. Le copropriétaire peut parfois contester certaines sommes, ne pas comprendre leur origine ou être confronté à une procédure judiciaire très rapide. Un arrêt récent de la Cour de cassation apporte une précision importante : lorsqu’un syndic utilise la procédure accélérée prévue pour le recouvrement des charges impayées, la mise en demeure préalable doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées. À défaut, la procédure peut être déclarée irrecevable. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires dans l’analyse et la contestation de ces procédures.
Pourquoi les charges de copropriété doivent-elles être payées ?
Être propriétaire d’un appartement ou d’un local situé dans une copropriété implique de participer aux dépenses nécessaires au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble.
Les copropriétaires doivent notamment contribuer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ainsi qu’aux dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs, selon les règles de répartition prévues par la loi et le règlement de copropriété.
Ces sommes permettent notamment de financer l’entretien des parties communes, l’assurance de l’immeuble, le chauffage collectif lorsqu’il existe, les ascenseurs, les contrats d’entretien, les honoraires du syndic ou encore certains travaux.
Le syndic adresse généralement des appels de fonds correspondant au budget voté par l’assemblée générale.
Un désaccord avec le syndic ou avec la copropriété ne permet donc pas, à lui seul, de cesser de payer l’ensemble des charges. En revanche, lorsque les montants réclamés paraissent injustifiés ou que la procédure de recouvrement n’a pas été correctement engagée, il peut être nécessaire d’en vérifier précisément le fondement.
Que se passe-t-il lorsqu’un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds ?
Le syndic dispose de plusieurs moyens pour obtenir le paiement des charges de copropriété impayées.
Une procédure particulièrement efficace est prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu’une provision exigible n’est pas réglée, le syndic peut adresser une mise en demeure au copropriétaire. Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant trente jours, les autres provisions du budget prévisionnel qui ne sont pas encore arrivées à échéance ainsi que certaines sommes restant dues au titre des exercices précédents peuvent devenir immédiatement exigibles.
Le syndicat des copropriétaires peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir une condamnation au paiement.
Les conséquences peuvent donc être importantes : un impayé portant initialement sur un seul appel de fonds peut conduire à réclamer immédiatement des sommes beaucoup plus élevées.
La Cour de cassation impose une mise en demeure suffisamment précise
La Cour de cassation a récemment renforcé les exigences entourant cette procédure.
Dans son arrêt Cour de cassation, 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin, elle précise que la mise en demeure adressée au copropriétaire doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées lorsqu’une procédure est ensuite engagée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
L’affaire concernait une copropriétaire poursuivie par son syndicat pour obtenir le paiement de charges.
La Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié si la mise en demeure détaillait effectivement les provisions restées impayées et si le délai prévu par la loi avait été respecté.
Cette décision est importante pour les copropriétaires comme pour les syndics.
La mise en demeure ne constitue pas une simple formalité administrative. Elle joue un rôle essentiel dans le déclenchement de cette procédure particulière de recouvrement.
Une simple somme globale est-elle suffisante ?
L’arrêt du 18 juin 2026 invite à vérifier attentivement le contenu de la mise en demeure.
Lorsqu’un copropriétaire reçoit un courrier indiquant uniquement un solde global sans permettre d’identifier clairement les provisions concernées, leur nature ou leur montant, la régularité de la procédure fondée sur l’article 19-2 peut être discutée.
La Cour de cassation exige en effet que la mise en demeure permette d’identifier précisément les provisions dont le non-paiement sert de fondement à la procédure accélérée.
Concrètement, un copropriétaire poursuivi doit donc comparer la mise en demeure avec les appels de fonds, le relevé de son compte copropriétaire et les sommes réclamées dans l’assignation.
Une différence de montant, une absence de ventilation ou l’impossibilité d’identifier la dette ayant déclenché la procédure peut constituer un élément important à examiner avec un avocat copropriété.
Une mise en demeure irrégulière efface-t-elle les charges ?
Non. C’est une distinction essentielle.
Une irrégularité affectant la mise en demeure préalable peut rendre irrecevable la demande engagée selon la procédure spéciale de l’article 19-2. La Cour de cassation vise précisément cette conséquence dans son arrêt du 18 juin 2026.
Cela ne signifie cependant pas que les charges réellement dues disparaissent.
Si le syndicat dispose d’une créance justifiée, il peut conserver la possibilité d’en demander le paiement selon les voies juridiques appropriées.
Le débat porte donc sur deux questions différentes : d’une part, les sommes sont-elles réellement dues ? D’autre part, le syndic a-t-il utilisé correctement la procédure choisie pour les réclamer ?
Cette distinction est particulièrement importante lorsqu’un copropriétaire reçoit une assignation. Se contenter de constater une irrégularité formelle sans examiner le montant de la dette elle-même peut conduire à une défense incomplète.
Quelles sommes faut-il vérifier lorsqu’un syndic réclame des charges ?
Lorsqu’un copropriétaire reçoit une mise en demeure ou une assignation, plusieurs documents doivent être examinés ensemble.
Il convient notamment de vérifier :
- les appels de fonds concernés ;
- les relevés du compte individuel du copropriétaire ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant le budget ou les comptes ;
- le règlement de copropriété et la grille de répartition des charges ;
- les paiements déjà effectués ;
- les éventuels avoirs ou régularisations ;
- les frais ajoutés par le syndic ;
- la mise en demeure et sa date de réception ;
- le montant finalement demandé devant le tribunal.
Certaines difficultés proviennent simplement de paiements mal imputés ou de régularisations qui n’ont pas été correctement reportées dans le compte du copropriétaire.
D’autres dossiers soulèvent des questions plus importantes concernant la répartition même des dépenses ou la nature des sommes réclamées.
Un avocat droit immobilier peut confronter les documents comptables aux décisions d’assemblée générale et au règlement de copropriété afin d’identifier ce qui est réellement dû.
Le syndic peut-il ajouter des frais de recouvrement ?
Certains frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire concerné.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour obtenir le règlement d’une créance justifiée.
Cela ne signifie pas pour autant que tous les frais ajoutés sur un relevé de copropriété sont automatiquement dus.
Leur nature, leur montant et leur caractère nécessaire peuvent être discutés selon les circonstances.
Il est donc utile, lorsqu’un solde augmente rapidement en raison de frais de relance, de mise en demeure ou de contentieux, de demander un décompte détaillé.
Que risque réellement un copropriétaire poursuivi pour des charges impayées ?
Une dette de copropriété ne doit pas être laissée sans réponse.
Le syndicat peut obtenir une condamnation judiciaire permettant ensuite de mettre en œuvre des mesures d’exécution forcée.
La loi prévoit également un mécanisme particulièrement contraignant : après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, certaines provisions futures peuvent devenir immédiatement exigibles.
La situation financière peut donc se dégrader rapidement.
À cela peuvent s’ajouter certains frais de recouvrement et les conséquences d’une procédure judiciaire.
Dans les situations les plus graves, la loi prévoit également la possibilité pour l’assemblée générale d’autoriser le syndic à agir en justice en vue de la saisie et de la vente du lot d’un copropriétaire débiteur.
Il est donc préférable d’intervenir dès la première mise en demeure plutôt que d’attendre que plusieurs procédures soient engagées.
Que faire lorsqu’on reçoit une mise en demeure du syndic ?
La première erreur consiste à l’ignorer.
Il faut immédiatement vérifier la date de réception, car le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 peut avoir des conséquences importantes sur l’exigibilité des autres sommes.
Il faut ensuite demander ou retrouver un relevé détaillé du compte copropriétaire et comparer chaque somme avec les appels de fonds reçus.
Si certains paiements ne figurent pas sur le relevé, les justificatifs bancaires doivent être conservés.
Si la dette est contestée, il est préférable d’identifier précisément les sommes concernées plutôt que de répondre de manière générale que « les charges sont contestées ».
Enfin, lorsque le montant est élevé ou qu’une procédure judiciaire paraît imminente, une analyse juridique rapide peut éviter que la situation ne se complique davantage.
Peut-on contester les charges parce que l’on n’utilise pas un équipement ?
Cette question revient régulièrement, notamment concernant les ascenseurs, le chauffage collectif ou certains équipements communs.
La répartition des charges ne dépend pas toujours de l’utilisation réelle qu’en fait personnellement le copropriétaire.
Pour les services collectifs et équipements communs, la loi prend notamment en considération l’utilité objective que ces équipements présentent pour le lot. Pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, la répartition obéit aux quotes-parts prévues par les textes et le règlement de copropriété.
Le simple fait de ne pas utiliser personnellement un équipement ne suffit donc pas nécessairement à échapper aux charges correspondantes.
En revanche, une erreur dans la grille de répartition ou l’imputation d’une dépense à des lots qui ne devraient pas la supporter peut nécessiter une analyse spécifique.
Faut-il payer même lorsque l’on conteste les décisions de la copropriété ?
Une contestation portant sur une assemblée générale ou sur une décision du syndic ne suspend pas automatiquement l’obligation de payer toutes les charges régulièrement exigibles.
Il faut donc éviter d’utiliser le non-paiement comme moyen de pression contre le syndic.
Cette stratégie peut avoir l’effet inverse et conduire à une procédure de recouvrement avec une augmentation rapide des sommes réclamées.
Lorsque la contestation est sérieuse, il est généralement préférable de distinguer les sommes incontestablement dues de celles qui font réellement l’objet d’un désaccord juridique.
Un avocat litige immobilier peut notamment vérifier si le litige porte sur la dette elle-même, sur sa répartition, sur les décisions ayant permis les appels de fonds ou uniquement sur la procédure utilisée pour obtenir le paiement.
Pourquoi consulter rapidement un avocat en cas de charges de copropriété impayées ?
Les dossiers de charges de copropriété peuvent sembler purement comptables alors qu’ils comportent souvent plusieurs questions juridiques différentes.
Il peut être nécessaire de vérifier la régularité de la mise en demeure, les décisions d’assemblée générale, les appels de fonds, la répartition prévue par le règlement de copropriété, les paiements déjà effectués et les frais ajoutés par le syndic.
Depuis l’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, la précision de la mise en demeure constitue également un point essentiel lorsqu’une procédure accélérée est engagée sur le fondement de l’article 19-2.
Un avocat syndic copropriété ou un avocat contentieux immobilier peut ainsi déterminer si la procédure engagée est régulière, si les sommes réclamées sont justifiées et quels moyens peuvent être utilement présentés devant le tribunal.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires confrontés à une mise en demeure, à une assignation en paiement de charges, à une contestation de leur compte de copropriété ou plus largement à un litige avec leur syndic ou leur syndicat des copropriétaires.
Une intervention rapide permet de préserver les moyens de défense et d’éviter qu’un simple désaccord sur un appel de fonds ne se transforme en contentieux immobilier beaucoup plus important.
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