Humidité importante, moisissures, installation électrique dangereuse, infiltrations, absence de chauffage suffisant : lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut craindre de perdre son aide au logement en signalant la situation à la CAF. Le mécanisme prévu par la loi est pourtant différent : lorsque la non-décence est officiellement constatée, la CAF peut conserver l’aide au logement pendant une période pouvant atteindre 18 mois afin d’inciter le propriétaire à réaliser les travaux. Pendant cette période, le locataire ne doit payer au bailleur que le loyer restant après déduction du montant de l’aide conservée. Si votre APL a été suspendue, si votre propriétaire réclame malgré tout la totalité du loyer ou si la situation n’est pas régularisée, le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats peut analyser votre dossier et défendre vos droits.
Un propriétaire doit louer un logement décent
Le bénéfice d’une aide personnelle au logement suppose que le logement respecte certaines caractéristiques de décence.
Un logement ne doit notamment pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants. Les installations électriques, de gaz, de chauffage ou de ventilation doivent permettre une utilisation normale et sûre. Le logement doit également disposer des équipements essentiels permettant d’y vivre normalement et respecter des exigences minimales de superficie et de performance énergétique.
La non-décence peut ainsi résulter de situations très différentes : infiltrations importantes, humidité chronique accompagnée de moisissures, installation électrique dangereuse, absence d’eau potable, chauffage défaillant, fenêtres ne permettant pas une fermeture normale, infestation de nuisibles ou encore logement présentant certaines insuffisances de performance énergétique.
Il ne suffit cependant pas qu’un appartement soit ancien, inconfortable ou simplement en mauvais état esthétique. La non-décence correspond au non-respect des critères fixés par la réglementation.
Signaler un logement non décent à la CAF fait-il perdre l’APL ?
Non. C’est précisément l’une des idées reçues qui peut dissuader certains locataires de signaler leurs conditions de logement.
Lorsque la non-décence est constatée dans les conditions prévues par la réglementation, le principe n’est pas la suppression immédiate de l’aide.
L’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit au contraire un mécanisme de conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur.
Concrètement, la CAF cesse temporairement de verser au propriétaire la somme correspondant à l’aide au logement et conserve cette somme pendant que le bailleur dispose d’un délai pour effectuer les travaux nécessaires.
L’objectif est clair : ne pas pénaliser financièrement le locataire tout en exerçant une pression financière sur le propriétaire afin qu’il mette le logement en conformité.
Que signifie exactement « conserver l’APL » ?
La conservation de l’aide ne signifie pas que la CAF met simplement les paiements en attente tout en obligeant le locataire à verser l’intégralité du loyer.
Pendant la période de conservation, le locataire doit payer au propriétaire le loyer et les charges diminués du montant de l’aide au logement conservée par la CAF.
Prenons un exemple simple.
Si le loyer mensuel est de 600 euros et que l’aide au logement représente 250 euros, le locataire n’a pas à verser 600 euros au propriétaire pendant la période de conservation. Il doit en principe régler la part restant à sa charge, soit 350 euros, à laquelle peuvent s’ajouter les charges récupérables selon le calcul applicable.
Les 250 euros correspondant à l’aide sont conservés par la CAF.
Le propriétaire ne peut pas considérer cette différence comme un impayé de loyer.
Le propriétaire peut-il réclamer au locataire la partie du loyer correspondant à l’APL conservée ?
Non.
C’est l’un des principaux intérêts du dispositif.
L’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit expressément que, pendant la période de conservation, le locataire s’acquitte du loyer diminué du montant de l’aide au logement.
Le fait de ne pas payer au propriétaire la somme correspondant à l’aide conservée ne peut donc pas justifier une action en résiliation du bail.
Un bailleur ne peut pas réclamer au locataire : « La CAF ne me verse plus l’APL, vous devez donc me payer la différence ».
Lorsque la procédure de conservation est effectivement engagée, cette somme ne constitue précisément pas une dette locative du locataire envers le propriétaire.
Il est cependant essentiel de disposer de la notification de la CAF indiquant le montant conservé et la période concernée avant de modifier le montant des paiements.
Attention : le locataire ne peut pas décider lui-même de réduire son loyer
Cette distinction est fondamentale.
Le simple fait de constater des moisissures, une infiltration ou une installation défectueuse ne permet pas au locataire de décider unilatéralement de réduire ou de suspendre son loyer.
Tant que la CAF n’a pas mis en œuvre la procédure de conservation ou qu’une décision judiciaire n’est pas intervenue, le loyer continue en principe à être dû dans les conditions habituelles.
Un locataire qui cesse seul de payer une partie du loyer en estimant que son logement est non décent prend donc un risque important.
Il faut distinguer deux situations : d’un côté, la réduction du montant versé au bailleur expressément prévue lorsque la CAF conserve l’aide au logement ; de l’autre, une décision personnelle du locataire de retenir une partie de son loyer, qui ne bénéficie pas de la même protection.
Comment la non-décence doit-elle être constatée ?
La procédure de conservation ne repose pas uniquement sur les déclarations du locataire.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que la non-décence doit être constatée par l’organisme payeur ou par un organisme habilité à cet effet.
Le locataire qui rencontre des difficultés doit donc signaler précisément les désordres et permettre leur constatation.
Il est utile, avant même une éventuelle visite, de réunir des éléments objectifs : photographies datées, échanges avec le propriétaire, constats, factures d’énergie révélant une difficulté particulière, certificats ou éléments médicaux lorsqu’un problème de santé est susceptible d’être lié à l’état du logement, ainsi que tout document permettant de décrire les désordres.
Une démarche peut également être engagée par l’intermédiaire du dispositif Signal Logement afin que la situation soit orientée vers les services compétents.
Faut-il d’abord écrire au propriétaire ?
Oui, cette démarche est fortement recommandée.
Lorsqu’un problème apparaît, le propriétaire doit être informé précisément des désordres et être invité à effectuer les travaux nécessaires.
Une demande écrite est préférable. En l’absence de réaction, une lettre recommandée avec accusé de réception permet de démontrer que le bailleur connaissait la situation et qu’il a disposé de la possibilité d’intervenir.
Il est important de décrire concrètement les problèmes plutôt que de se contenter d’écrire que le logement est « insalubre ».
Par exemple : présence de moisissures dans plusieurs pièces depuis telle date, infiltrations au plafond, absence de chauffage dans une chambre, prises électriques endommagées ou fenêtre ne fermant plus correctement.
Ces éléments faciliteront ensuite l’examen du dossier.
Non-décence et insalubrité : est-ce la même chose ?
Non.
Dans le langage courant, les locataires parlent souvent de logement « insalubre » pour désigner tout logement très dégradé. Juridiquement, les notions doivent être distinguées.
La non-décence relève notamment des obligations du bailleur et du régime des aides au logement. L’insalubrité correspond à une situation répondant à des critères spécifiques et peut donner lieu à des mesures administratives de police.
Les conséquences sur le paiement du loyer et sur les aides au logement peuvent donc être différentes.
Il est important de déterminer précisément la procédure qui concerne le logement avant d’indiquer au locataire qu’il peut cesser de payer tout ou partie de son loyer.
Pendant combien de temps la CAF peut-elle conserver l’aide ?
Le délai principal de conservation est fixé à 18 mois.
Pendant cette période, le propriétaire est informé des désordres constatés et doit procéder aux travaux permettant de rendre le logement conforme aux critères de décence.
La CAF informe également le propriétaire de l’existence d’aides publiques et des dispositifs susceptibles de l’accompagner dans la réalisation des travaux.
L’objectif n’est donc pas de conserver définitivement l’aide mais de laisser au propriétaire une période suffisante pour régulariser la situation.
Que se passe-t-il si le propriétaire effectue les travaux dans les 18 mois ?
Si le propriétaire réalise les travaux nécessaires et que la mise en conformité du logement est officiellement constatée, les sommes conservées peuvent lui être versées.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que, dès que le constat de mise en conformité est établi par la CAF ou par l’organisme habilité, l’allocation conservée est versée au propriétaire.
Le bailleur a donc un intérêt financier direct à effectuer les travaux dans les délais.
Pour le locataire, le mécanisme reste neutre sur ce point : il n’a pas à rembourser les sommes qui ont été conservées puisque celles-ci correspondent à l’aide au logement.
Et si le propriétaire ne fait aucun travail ?
Les conséquences deviennent beaucoup plus sévères pour le bailleur.
Si le logement n’a toujours pas été rendu décent à l’expiration de la période de conservation, les aides accumulées ne lui sont en principe pas versées.
L’article L. 843-2 prévoit également que le propriétaire ne peut pas demander au locataire de lui payer rétroactivement la partie du loyer correspondant à l’allocation conservée.
Reprenons l’exemple d’une aide de 250 euros par mois conservée pendant plusieurs mois.
Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les conditions permettant d’obtenir le versement des sommes, il ne pourra pas se retourner plusieurs mois plus tard contre le locataire pour lui demander de payer les 250 euros mensuels que la CAF ne lui a finalement pas versés.
La perte financière pèse donc sur le bailleur défaillant, pas sur l’allocataire.
La conservation peut-elle durer au-delà de 18 mois ?
Oui, dans certaines circonstances particulières.
À l’expiration des 18 mois, l’aide peut être maintenue et conservée pendant une nouvelle période de six mois dans plusieurs situations prévues par la réglementation.
C’est notamment possible lorsque le propriétaire démontre qu’il a engagé les travaux et que ceux-ci doivent être achevés prochainement.
La prolongation peut également intervenir lorsque le locataire a engagé une procédure judiciaire contre le propriétaire concernant son obligation de délivrer un logement décent.
Le texte envisage également certaines situations dans lesquelles le locataire accomplit des démarches actives pour trouver un nouveau logement ou a saisi la commission de médiation dans le cadre du droit au logement opposable.
Selon les cas prévus par la réglementation, cette période de six mois peut elle-même être renouvelée une fois.
La procédure peut donc se prolonger, mais ce prolongement n’est pas automatique.
Que se passe-t-il si aucune régularisation n’intervient après les délais ?
La conservation de l’aide ne peut pas durer indéfiniment.
Lorsque les délais prévus sont épuisés et que les conditions permettant de maintenir la prestation ne sont plus réunies, le versement de l’aide peut finalement être suspendu.
C’est à ce stade que la situation peut devenir particulièrement difficile pour le locataire.
Il est donc important de ne pas considérer les 18 mois de conservation comme une période pendant laquelle aucune démarche supplémentaire n’est nécessaire.
Si le propriétaire refuse toujours les travaux, le locataire doit envisager les autres moyens d’action disponibles : mise en demeure, conciliation, procédure judiciaire, recherche d’un autre logement ou, lorsque les conditions sont réunies, démarches au titre du droit au logement opposable.
Peut-on saisir le juge pour obliger le propriétaire à faire les travaux ?
Oui.
L’obligation de délivrer et de maintenir un logement décent incombe au bailleur. Lorsque celui-ci refuse d’effectuer les travaux nécessaires malgré les démarches entreprises, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Le juge peut, selon la situation, ordonner la réalisation des travaux nécessaires et fixer un délai.
La procédure judiciaire peut également avoir une incidence importante sur la conservation de l’aide au logement : la réglementation prévoit précisément qu’une action judiciaire toujours en cours fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de décence peut permettre, dans certaines conditions, de prolonger la conservation de l’aide après la période initiale.
Engager une action ne sert donc pas seulement à obtenir les travaux. Cela peut également contribuer à préserver temporairement la situation du locataire au regard de son aide au logement.
Que faire si le propriétaire menace de vous expulser parce qu’il ne reçoit plus l’APL ?
Il faut réagir rapidement.
Lorsque la CAF a officiellement engagé la procédure de conservation, le propriétaire ne peut pas considérer la part correspondant à l’aide conservée comme un impayé imputable au locataire.
Une demande de paiement, un commandement ou une procédure fondée sur cette seule somme doit donc être examinée avec une attention particulière.
Il faut conserver la notification de la CAF, les justificatifs des loyers effectivement réglés et les échanges avec le propriétaire.
Le locataire doit continuer à payer la partie du loyer qui reste effectivement à sa charge. La protection prévue par la loi ne couvre évidemment pas les autres loyers qui resteraient impayés.
Que faire si la CAF suspend directement votre APL alors qu’une procédure de non-décence pourrait s’appliquer ?
Il faut d’abord identifier précisément le motif de la suspension.
Une aide au logement peut être interrompue pour de nombreuses raisons qui n’ont aucun rapport avec la décence du logement : absence de justificatif, changement de situation, défaut de déclaration, problème relatif à l’occupation du logement ou encore autre condition d’attribution.
Si la CAF fonde sa décision sur la non-décence, il convient de vérifier si elle a correctement appliqué le mécanisme légal de conservation et si les conditions permettant son maintien étaient réunies.
La distinction entre conservation et suspension est essentielle.
Dans le premier cas, le droit est maintenu mais la CAF retient temporairement les sommes qui auraient normalement été versées au propriétaire.
Dans le second, le droit au paiement cesse.
Une confusion entre ces deux situations peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois pour l’allocataire.
Comment contester une mauvaise décision de la CAF ?
Une décision portant sur une aide personnelle au logement peut faire l’objet d’une contestation.
La notification doit d’abord être examinée pour identifier le fondement précis retenu par la CAF et les voies de recours indiquées.
Le recours doit ensuite expliquer pourquoi les conditions de la conservation de l’aide étaient réunies ou, selon le cas, pourquoi la suspension décidée n’était pas justifiée.
Il est particulièrement utile de joindre le constat de non-décence, les démarches engagées contre le propriétaire, les échanges avec la CAF, les preuves des loyers réglés et, lorsqu’une procédure judiciaire a été engagée, les documents permettant d’en établir l’existence.
Le contentieux ne doit pas être présenté comme une simple demande de faveur. Il s’agit de déterminer si le régime prévu par le Code de la construction et de l’habitation a été correctement appliqué.
Pourquoi le mécanisme de conservation protège-t-il réellement le locataire ?
La conservation de l’aide repose sur une logique particulièrement intéressante.
Le locataire ne doit pas être privé de son aide simplement parce que son propriétaire lui loue un logement ne respectant pas les normes imposées par la loi.
Dans le même temps, il serait difficilement justifiable que le bailleur continue à percevoir intégralement les aides publiques alors qu’il refuse de remettre le logement en état.
Le mécanisme reporte donc la pression financière sur le propriétaire : pendant la période de conservation, il ne reçoit pas l’aide, ne peut pas en demander le paiement au locataire et ne peut récupérer les sommes conservées qu’en procédant aux travaux permettant de rendre le logement décent.
Pour un locataire confronté à un logement particulièrement dégradé, connaître ce dispositif est essentiel. Il permet d’engager des démarches sans partir du principe que signaler les désordres entraînera nécessairement la perte immédiate de l’APL.
Prendre rendez-vous
