Humidité persistante, chauffage insuffisant, installation électrique dangereuse, logement trop petit ou mauvaise performance énergétique : lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité et, dans certaines situations, une indemnisation. Mais que se passe-t-il lorsque le problème dure depuis plusieurs années ? Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation apporte une réponse importante : tant que l’indécence persiste, le locataire peut continuer à demander la réalisation des travaux nécessaires. En revanche, l’indemnisation du préjudice subi est limitée, en principe, aux trois années précédant la demande en justice. Cette distinction est essentielle pour les locataires comme pour les propriétaires. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les locataires et les propriétaires dans ce type de litiges.
Qu’est-ce qu’un logement indécent ?
Le propriétaire qui loue un logement à titre de résidence principale doit remettre au locataire un logement décent. Cette obligation ne concerne pas seulement l’état du logement au jour de la remise des clés : elle doit être respectée pendant toute la durée du bail. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment que le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé du locataire, qu’il soit exempt de nuisibles et de parasites, qu’il dispose des équipements nécessaires à l’habitation et qu’il respecte un niveau minimal de performance énergétique.
Les critères de décence sont nombreux. Ils concernent notamment la solidité et la sécurité du logement, les installations électriques et de gaz, le chauffage, l’alimentation en eau, l’évacuation des eaux usées, la ventilation ou encore la surface habitable. Le décret du 30 janvier 2002 prévoit en particulier qu’un logement doit disposer d’au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³.
Depuis le 1er janvier 2025, la performance énergétique fait également partie des critères de décence selon un calendrier progressif. En métropole, le niveau minimal correspond actuellement aux classes A à F : un logement classé G ne satisfait donc plus, sur ce terrain, au niveau minimal prévu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le seuil sera ensuite renforcé en 2028 puis en 2034.
L’indécence peut-elle apparaître après plusieurs années de location ?
Oui. Un logement peut être conforme lors de l’entrée du locataire puis se dégrader progressivement.
Des infiltrations peuvent apparaître, une installation de chauffage peut devenir défectueuse, l’humidité peut s’installer durablement, une ventilation peut ne plus fonctionner ou des équipements essentiels peuvent se détériorer.
La question importante n’est donc pas uniquement de savoir dans quel état se trouvait le logement au moment de la signature du bail. Le bailleur est également tenu de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état du logement.
Cette obligation explique la solution retenue par la Cour de cassation en juin 2026 : l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.
Que vient de décider la Cour de cassation le 4 juin 2026 ?
Dans son arrêt Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, la Cour de cassation devait déterminer les conséquences de la prescription lorsqu’un logement demeure indécent pendant une longue période.
Elle distingue clairement deux demandes.
La première consiste à demander au propriétaire de mettre le logement en conformité. Sur ce point, la Cour considère que le locataire peut poursuivre l’exécution de l’obligation de délivrance d’un logement décent aussi longtemps que le manquement persiste. Autrement dit, un propriétaire ne peut pas simplement opposer l’ancienneté du problème pour refuser définitivement d’effectuer les travaux nécessaires.
La seconde demande concerne l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de l’indécence. Pour cette demande financière, la Cour applique la prescription prévue par la loi du 6 juillet 1989 : le locataire peut obtenir réparation des conséquences dommageables correspondant à la période de trois ans précédant sa demande en justice.
La nuance est importante : le droit de demander la mise en conformité du logement peut subsister alors même qu’une partie des préjudices anciens ne peut plus être indemnisée.
Un locataire qui vit depuis dix ans dans un logement indécent peut-il encore agir ?
Il peut encore agir pour demander que le logement soit rendu décent si le manquement existe toujours.
Par exemple, si des désordres affectent depuis plusieurs années le logement et que les travaux nécessaires n’ont jamais été réalisés, l’ancienneté de la situation ne prive pas automatiquement le locataire du droit de demander au juge d’ordonner la mise en conformité. C’est précisément la conséquence du caractère continu de l’obligation de décence affirmé par la Cour de cassation.
En revanche, la situation est différente pour l’indemnisation.
Si le locataire demande une somme d’argent afin de réparer son préjudice de jouissance, il ne pourra pas nécessairement obtenir une indemnisation remontant jusqu’au premier jour de l’indécence lorsque celle-ci dure depuis de nombreuses années. La Cour de cassation retient une période de trois ans précédant la demande en justice.
Il est donc important de ne pas laisser une situation se prolonger sans agir.
Quels préjudices peuvent être invoqués par le locataire ?
Un logement indécent peut entraîner un véritable préjudice de jouissance.
Il peut s’agir, selon la situation, de l’impossibilité d’utiliser normalement une pièce, de températures anormalement basses, d’une humidité importante, de moisissures, d’une installation sanitaire défectueuse, de nuisances résultant de défauts du bâtiment ou plus généralement de conditions d’habitation qui ne correspondent pas à ce que le locataire était en droit d’attendre.
L’existence et le montant du préjudice ne sont toutefois pas automatiques. Ils doivent être démontrés à partir de la situation concrète du logement, de la gravité des désordres et de leur durée.
Pour cette raison, un dossier de contentieux immobilier doit être constitué le plus tôt possible. Des photographies datées, les échanges avec le propriétaire ou l’agence, les diagnostics, les rapports techniques, les factures, les attestations et, lorsque cela est nécessaire, un constat de commissaire de justice peuvent permettre d’établir la réalité et la persistance des désordres.
Que peut demander le locataire au propriétaire ?
Lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans que cette demande remette en cause la validité du bail.
Si aucun accord n’intervient ou si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette démarche n’est toutefois pas un préalable obligatoire à la saisine du juge.
Le juge peut déterminer la nature des travaux à effectuer et fixer un délai pour leur réalisation. Il dispose également du pouvoir de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, ainsi que de suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Ces pouvoirs permettent d’adapter la décision judiciaire à la gravité réelle de la situation.
Le locataire peut-il décider seul de ne plus payer son loyer ?
C’est une réaction tentante lorsque le propriétaire ne réalise pas les travaux demandés, mais elle est juridiquement risquée.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au juge le pouvoir de réduire ou de suspendre le paiement du loyer dans les conditions prévues par la loi. Il est donc préférable de ne pas décider unilatéralement de cesser les paiements en considérant que l’état du logement suffit automatiquement à dispenser du loyer.
Une cessation de paiement mal maîtrisée peut exposer le locataire à une procédure pour impayés de loyers et compliquer inutilement le litige.
Lorsqu’un logement paraît réellement indécent, un avocat bail d’habitation peut déterminer la procédure adaptée afin de demander les travaux, une réduction du loyer, sa suspension lorsqu’elle est juridiquement possible et, le cas échéant, une indemnisation.
Le propriétaire peut-il donner congé au locataire pour pouvoir réaliser les travaux ?
Une autre décision rendue par la Cour de cassation le même jour apporte une précision particulièrement importante.
Dans l’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, également publié au Bulletin, un bailleur avait donné congé à son locataire en invoquant notamment la nécessité de réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. Or le propriétaire connaissait cette situation lorsqu’il avait conclu le bail.
La Cour de cassation juge que la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail ne peut constituer un motif légitime et sérieux permettant de donner congé au locataire.
Cette décision est importante en pratique. Le propriétaire ne peut pas nécessairement transformer le manquement à sa propre obligation de délivrer un logement décent en motif permettant d’obtenir le départ du locataire.
Le congé délivré par un bailleur reste soumis aux conditions strictes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif invoqué.
Comment prouver qu’un logement est indécent ?
La preuve constitue souvent le point central du dossier.
Le locataire doit éviter de se limiter à des affirmations générales telles que « le logement est humide » ou « l’appartement est en mauvais état ». Il est préférable d’identifier précisément chaque désordre, sa localisation, sa fréquence et ses conséquences.
Les échanges écrits avec le propriétaire sont particulièrement importants. Ils permettent notamment de démontrer que le bailleur a été informé du problème et de dater ses interventions ou son absence d’intervention.
Lorsqu’un désordre est visible, des photographies régulières permettent également d’en suivre l’évolution. Pour des désordres techniques, un professionnel peut être amené à identifier leur origine.
Dans les affaires les plus complexes, notamment en présence d’infiltrations, de problèmes structurels, de condensation ou de responsabilités contestées entre propriétaire et copropriété, une expertise judiciaire immobilière peut devenir nécessaire afin de déterminer l’origine des désordres, les travaux nécessaires et leurs conséquences.
Logement indécent et logement insalubre : est-ce la même chose ?
Les deux notions sont proches dans le langage courant mais elles ne se confondent pas juridiquement.
La décence relève notamment des obligations qui existent entre le bailleur et le locataire dans le cadre du bail d’habitation. Le locataire peut ainsi demander directement la mise en conformité du logement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.
Certaines situations particulièrement graves peuvent également donner lieu à des procédures administratives relatives à la sécurité ou à la salubrité du logement. Le décret relatif à la décence prévoit d’ailleurs qu’un logement faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.
Il est donc important d’identifier la qualification juridique adaptée à la situation réelle. Selon les désordres rencontrés, l’intervention d’un avocat logement insalubre ou d’un avocat droit immobilier peut permettre d’articuler les différentes démarches.
Que doit faire un locataire dès l’apparition des premiers désordres ?
Il est préférable d’agir progressivement mais sans attendre plusieurs années.
Le premier réflexe consiste à signaler précisément les désordres au propriétaire ou à l’agence par écrit et à conserver une preuve de cette démarche. Il faut ensuite réunir les éléments permettant de démontrer l’état du logement et laisser au propriétaire la possibilité d’organiser les travaux nécessaires.
Lorsque le bailleur ne répond pas, conteste le problème ou effectue des réparations insuffisantes, une mise en demeure peut permettre de formaliser la demande.
Si aucune solution n’est trouvée, la saisine du juge peut être envisagée afin d’obtenir la mise en conformité du logement et, selon les circonstances, des mesures relatives au loyer ainsi qu’une indemnisation. L’article 20-1 prévoit expressément la possibilité de saisir le juge sans que la commission départementale de conciliation constitue un préalable obligatoire.
L’arrêt du 4 juin 2026 montre toutefois qu’attendre peut avoir une conséquence financière : même si le droit d’exiger la mise en conformité subsiste tant que l’indécence continue, une partie des préjudices les plus anciens peut ne plus être indemnisable en raison de la prescription triennale.
Que doit faire un propriétaire informé de l’indécence du logement ?
Un propriétaire ne doit pas ignorer les signalements de son locataire.
Il doit d’abord déterminer si les désordres relèvent effectivement de ses obligations ou s’ils ont une autre origine. Dans un immeuble en copropriété, par exemple, une infiltration peut provenir d’une partie commune, ce qui peut nécessiter l’intervention du syndic en parallèle de la relation entre propriétaire et locataire.
Il convient ensuite d’organiser les constatations et les travaux nécessaires dans des délais raisonnables et de conserver les preuves des démarches effectuées.
L’absence de réaction peut conduire à une action judiciaire visant à obtenir les travaux, des mesures sur le loyer et une indemnisation. L’obligation de délivrer un logement décent étant continue, l’écoulement du temps ne permet pas au bailleur de considérer que la question est définitivement prescrite tant que le manquement subsiste.
Pourquoi consulter rapidement un avocat en cas de logement indécent ?
Les contentieux relatifs à la décence d’un logement ne se limitent pas à constater que l’appartement est en mauvais état.
Il faut déterminer quels critères légaux ne sont pas respectés, identifier l’origine des désordres, vérifier les démarches déjà accomplies, réunir les preuves, déterminer les travaux nécessaires et calculer les conséquences financières du manquement.
L’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437 rend également indispensable une analyse précise de la prescription : le locataire peut demander la mise en conformité aussi longtemps que le manquement persiste, mais l’indemnisation est susceptible d’être limitée à la période de trois ans précédant sa demande en justice.
Un avocat litige immobilier peut également intervenir lorsque le propriétaire conteste l’indécence, lorsque l’origine des désordres est discutée, lorsqu’une copropriété est impliquée ou lorsqu’une expertise judiciaire doit être sollicitée.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les locataires et les propriétaires dans les litiges relatifs aux logements indécents, aux travaux non réalisés, aux demandes d’indemnisation et plus largement aux difficultés relevant du bail d’habitation et du contentieux immobilier.
Une intervention suffisamment précoce permet de définir les demandes utiles, de préserver les preuves et d’éviter qu’une situation qui se prolonge depuis plusieurs mois ou plusieurs années ne devienne encore plus difficile à résoudre.
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