Un propriétaire peut mettre fin à un bail d’habitation afin de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger certains membres de sa famille. Mais le congé pour reprise obéit à des conditions strictes et la situation peut évoluer pendant les six mois de préavis. Dans un arrêt important du 16 avril 2026, la Cour de cassation a jugé que le décès du bénéficiaire de la reprise avant l’expiration du préavis prive le congé d’effet : les héritiers ne peuvent pas simplement reprendre à leur compte le congé déjà délivré. Cette décision rappelle qu’un locataire qui reçoit un congé ne doit pas seulement vérifier sa forme, mais également si le motif de reprise existe toujours lorsqu’il doit quitter les lieux. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les propriétaires et les locataires confrontés à un congé pour reprise afin d’en vérifier la validité et de déterminer les démarches à entreprendre.
Qu’est-ce qu’un congé pour reprise ?
Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut pas décider librement de mettre fin au contrat à son échéance.
Lorsqu’il donne congé au locataire, il doit justifier sa décision par l’un des motifs prévus par la loi : la vente du logement, un motif légitime et sérieux ou la reprise du logement pour y habiter.
Le congé pour reprise correspond à cette dernière situation. Le propriétaire souhaite récupérer le logement afin qu’il devienne la résidence principale du bénéficiaire de la reprise.
Il ne suffit donc pas d’affirmer que le propriétaire souhaite « récupérer son appartement ». La loi impose d’identifier la personne qui doit effectivement occuper le logement et de justifier le caractère réel et sérieux du projet. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, en cas de contestation, de vérifier lui-même la réalité du motif invoqué.
Pour un propriétaire, le respect de ces exigences est essentiel. Une erreur dans le congé peut conduire à la poursuite du bail pour une nouvelle période.
Pour le locataire, inversement, la réception d’un congé ne signifie pas nécessairement qu’il doit quitter immédiatement le logement. Il est utile d’en vérifier le contenu, les délais et la réalité du projet de reprise.
Qui peut bénéficier de la reprise du logement ?
Le bénéficiaire ne peut pas être choisi librement par le propriétaire.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste déterminée de personnes pouvant bénéficier de la reprise. Il peut notamment s’agir du bailleur lui-même, de son conjoint, de son partenaire lié par un PACS, de son concubin notoire depuis au moins un an, de ses ascendants ou de ses descendants. La loi permet également, dans certaines conditions, une reprise au profit des ascendants ou descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin.
Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature de son lien avec le propriétaire.
Ces mentions ne sont pas anecdotiques.
Le locataire doit être capable de savoir précisément qui est censé venir habiter dans le logement après son départ. Cette identification permet ensuite de vérifier que le motif annoncé correspond à la réalité.
Un congé indiquant simplement que le logement est repris « pour un membre de la famille », sans identifier correctement la personne concernée, peut donc soulever une difficulté sérieuse.
Le propriétaire doit-il réellement prouver son intention de reprendre le logement ?
Oui.
Depuis plusieurs années, la loi ne se contente plus d’exiger l’identité du bénéficiaire. Le bailleur doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le propriétaire doit donc être en mesure d’expliquer pourquoi lui-même ou son proche souhaite effectivement occuper le logement.
La situation s’apprécie concrètement.
La reprise peut, par exemple, correspondre à un projet de résidence principale du propriétaire, au logement d’un enfant devenu autonome ou à l’installation d’un ascendant. En revanche, une reprise présentée de manière artificielle uniquement afin de récupérer un appartement occupé par un locataire peut être contestée.
Le juge dispose d’un véritable pouvoir de contrôle. L’article 15 prévoit expressément qu’il peut déclarer le congé non valide lorsque la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
L’analyse par un avocat bail d’habitation peut donc porter à la fois sur la régularité formelle du congé et sur la crédibilité réelle du projet annoncé.
Quel délai doit respecter le propriétaire ?
Pour un logement loué vide relevant de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois.
Ce délai est calculé par rapport à l’échéance du bail.
En pratique, il ne suffit donc pas d’expédier une lettre six mois avant la fin du contrat. Il faut également tenir compte de la date à laquelle le congé est effectivement reçu lorsque la notification est réalisée par lettre recommandée.
La loi autorise notamment la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification ou de la remise en main propre.
Un congé préparé trop tard peut donc ne pas produire ses effets à l’échéance envisagée.
C’est l’une des raisons pour lesquelles il est préférable, pour un propriétaire, de ne pas attendre les derniers jours avant de faire vérifier et délivrer son congé.
Que vient de décider la Cour de cassation le 16 avril 2026 ?
L’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin, apporte une précision particulièrement importante sur ce qui doit se passer pendant le délai de préavis.
Dans cette affaire, une propriétaire avait donné congé à ses locataires afin de reprendre elle-même le logement.
Elle était cependant décédée avant l’expiration du délai de préavis de six mois.
Son fils, devenu héritier, souhaitait néanmoins se prévaloir du congé délivré par sa mère. La cour d’appel avait admis cette possibilité en considérant, en substance, que le droit résultant du congé pouvait lui être transmis.
La Cour de cassation n’a pas retenu cette analyse.
Elle juge que les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Par conséquent, lorsque cette personne décède avant l’expiration du préavis, le congé pour reprise est privé d’effet.
La solution est particulièrement importante parce qu’elle confirme le caractère personnel du projet de reprise.
Pourquoi le fils du propriétaire ne pouvait-il pas simplement reprendre le logement à sa place ?
Parce que le congé avait été délivré en considération d’un bénéficiaire déterminé.
Dans l’affaire jugée en avril 2026, la propriétaire avait annoncé qu’elle souhaitait personnellement reprendre le logement. C’était donc son besoin d’habitation qui justifiait la non-reconduction du bail.
Après son décès, ce projet avait nécessairement disparu.
Son fils pouvait éventuellement avoir, lui aussi, un intérêt à habiter le logement. Mais il s’agissait alors d’un projet différent, porté par une autre personne.
La Cour de cassation refuse ainsi que le congé initial soit transformé après coup.
Cette solution protège la cohérence du mécanisme prévu par la loi : le propriétaire doit annoncer au locataire une reprise précise, au bénéfice d’une personne déterminée, et cette justification doit réellement exister.
Le simple fait que l’héritier fasse lui-même partie des personnes qui auraient pu être désignées comme bénéficiaires ne suffit pas à lui transmettre le bénéfice du congé déjà délivré.
Le décès du propriétaire annule-t-il toujours le congé ?
Il faut être plus précis.
Ce qui compte dans l’arrêt du 16 avril 2026 est le décès du bénéficiaire de la reprise avant l’expiration du délai de préavis.
Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation, la propriétaire était à la fois la bailleresse et la personne qui devait reprendre le logement pour y habiter. Son décès faisait donc disparaître directement le projet sur lequel reposait le congé.
La situation peut être différente lorsque le propriétaire a délivré un congé au profit d’une autre personne.
Imaginons, par exemple, qu’un propriétaire donne congé afin que son fils vienne habiter dans l’appartement. Si le propriétaire décède pendant le préavis mais que le fils désigné comme bénéficiaire est toujours vivant et que le projet de reprise subsiste, la situation juridique n’est pas identique à celle jugée le 16 avril 2026.
Il faut donc éviter d’appliquer mécaniquement la décision à toutes les hypothèses de décès survenant pendant le préavis.
La personne désignée dans le congé, la date du décès, la transmission du bien et la persistance du projet doivent être examinées concrètement.
À quel moment le bénéficiaire doit-il être en mesure de reprendre le logement ?
L’arrêt du 16 avril 2026 donne précisément une indication importante : le décès du bénéficiaire avant la date d’expiration du délai de préavis prive le congé d’effet.
Cela signifie que le projet ne doit pas seulement exister le jour où le propriétaire envoie le congé.
Il doit conserver sa réalité pendant le délai conduisant à la fin du bail.
Cette solution est logique au regard de la fonction même du congé pour reprise. Le locataire accepte de perdre le bénéfice du renouvellement de son bail parce qu’une personne précisément identifiée doit occuper le logement.
Si cette occupation devient définitivement impossible avant même que le locataire soit tenu de partir, la justification du congé disparaît.
Pour un locataire ayant reçu un congé plusieurs mois auparavant, un événement nouveau peut donc modifier complètement la situation juridique.
Que se passe-t-il si le congé est privé d’effet ?
Si le congé ne produit plus ses effets, le propriétaire ou ses héritiers ne peuvent pas traiter le locataire comme un occupant sans droit ni titre en se fondant sur ce congé.
Autrement dit, l’expiration de la date mentionnée dans le congé ne suffit pas, à elle seule, à justifier une expulsion lorsque le congé est devenu inefficace.
Dans l’affaire du 16 avril 2026, la Cour de cassation a précisément cassé la décision qui avait validé le congé malgré le décès de la bénéficiaire avant la fin du préavis.
Cette question peut avoir des conséquences particulièrement importantes lorsqu’une procédure d’expulsion locative est engagée.
Le locataire poursuivi doit alors vérifier le fondement exact de la demande du propriétaire. Un avocat expulsion locative peut notamment examiner si le bail a réellement pris fin avant de discuter les conséquences du maintien dans les lieux.
Le propriétaire peut-il délivrer un nouveau congé au profit d’un autre bénéficiaire ?
Le décès du bénéficiaire initial ne signifie pas que le propriétaire du logement ou les héritiers ne pourront jamais récupérer le bien.
En revanche, ils ne peuvent pas simplement modifier le nom du bénéficiaire dans un congé déjà délivré et maintenir automatiquement ses effets.
Si les conditions légales sont réunies, un nouveau congé peut être envisagé pour une échéance ultérieure du bail, avec un nouveau bénéficiaire et un nouveau projet de reprise.
Cela implique de recommencer la procédure en respectant les règles applicables et le délai de préavis.
La conséquence pratique peut donc être importante pour le propriétaire : une difficulté affectant le congé peut reporter la reprise du logement pendant une durée significative.
Avant de notifier un congé, il est donc utile de s’assurer que le projet du bénéficiaire est suffisamment défini et durable.
Le locataire doit-il quitter les lieux s’il estime que le congé est irrégulier ?
La situation doit être abordée avec prudence.
Un locataire qui reçoit un congé et considère qu’il est irrégulier ne doit pas nécessairement attendre le dernier jour du bail pour soulever la difficulté.
Il peut être utile de répondre au propriétaire afin d’indiquer précisément les raisons pour lesquelles le congé est contesté et de conserver tous les documents reçus.
Si le désaccord persiste, la validité du congé peut être portée devant le juge.
L’article 15 permet au juge de contrôler la réalité du motif ainsi que le respect des obligations imposées au bailleur.
En revanche, un locataire ne doit pas considérer sans analyse que tout vice allégué lui permet automatiquement de rester indéfiniment dans le logement.
Les conséquences d’une erreur d’appréciation peuvent être lourdes si le congé est finalement déclaré valable et qu’une procédure d’expulsion est engagée.
Une consultation avec un avocat litige immobilier permet de déterminer rapidement si l’irrégularité invoquée est susceptible d’affecter réellement le congé.
Que vérifier lorsqu’on reçoit un congé pour reprise ?
Plusieurs éléments doivent être contrôlés ensemble.
Il faut d’abord vérifier la date d’échéance du bail et la date à laquelle le congé a effectivement été reçu.
Il convient ensuite d’examiner l’identité du bénéficiaire, son adresse, son lien avec le propriétaire et les explications fournies sur le caractère réel et sérieux de la reprise.
Il faut également vérifier si la notice d’information imposée par la loi a été jointe au congé. L’article 15 prévoit en effet qu’une notice relative aux obligations du bailleur ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation du locataire accompagne le congé délivré pour reprise ou pour vente.
Enfin, la situation personnelle du locataire peut nécessiter une vérification spécifique.
La loi protège notamment, sous certaines conditions de ressources, certains locataires âgés de plus de 65 ans en imposant au bailleur de leur proposer un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Des exceptions sont prévues notamment selon l’âge ou les ressources du bailleur.
Un congé peut donc paraître régulier à première lecture tout en soulevant plusieurs difficultés lorsqu’on examine l’ensemble de la situation.
Que peut faire le locataire s’il découvre que la reprise n’était pas réelle ?
La loi sanctionne expressément les congés frauduleux.
L’article 15 prévoit que le fait de délivrer frauduleusement un congé justifié par une prétendue décision de reprise ou de vente peut être puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut également demander réparation de son préjudice.
En pratique, la preuve du caractère frauduleux peut toutefois être délicate.
Le simple fait que le bénéficiaire n’emménage pas immédiatement ne suffit pas nécessairement, à lui seul, à démontrer une fraude. Il faut examiner les circonstances : remise en location rapide, changement inexpliqué du projet, annonces immobilières, occupation par une personne différente ou autres éléments révélant que la reprise annoncée n’était peut-être pas véritable.
Pour un ancien locataire qui découvre quelques semaines après son départ que le logement est de nouveau proposé à la location, une vérification peut donc être utile.
Le propriétaire peut-il donner congé juste après avoir acheté un logement déjà loué ?
Des règles particulières existent en cas d’acquisition d’un logement occupé.
Lorsque l’échéance du bail intervient moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise donné par le nouvel acquéreur ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition.
Cette règle est importante pour les acquéreurs qui achètent un appartement occupé en pensant pouvoir y emménager rapidement.
La date figurant dans le bail ne permet donc pas toujours de déterminer à elle seule la date à laquelle le nouveau propriétaire pourra reprendre le logement.
Avant une vente immobilière portant sur un bien loué, il est utile d’analyser le bail, sa date d’échéance, la date prévue de l’acquisition et le projet de l’acquéreur.
Cette vérification peut éviter d’acheter un logement en pensant pouvoir l’occuper quelques mois plus tard alors que la loi impose en réalité un délai supplémentaire.
Pourquoi un congé pour reprise doit-il être préparé avec soin ?
Le congé pour reprise paraît simple : le propriétaire veut récupérer son logement pour lui-même ou pour un proche.
En réalité, il s’agit d’un acte juridique dont les conséquences sont importantes puisqu’il prive le locataire du renouvellement de son bail.
La loi exige donc une grande précision sur le bénéficiaire, le motif de la reprise, les délais et les modalités de notification.
L’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191 ajoute un élément essentiel : la personne désignée comme bénéficiaire n’est pas interchangeable. Si elle décède avant la fin du préavis, le congé est privé d’effet et ses héritiers ne peuvent pas simplement se substituer à elle.
Pour un propriétaire, faire vérifier le congé avant sa notification permet d’éviter qu’une irrégularité ne soit découverte plusieurs mois plus tard, au moment où le logement devait être récupéré.
Pour un locataire, une analyse rapide du congé permet de savoir s’il doit préparer son départ ou s’il existe au contraire un moyen sérieux de contestation.
Un avocat droit immobilier ou un avocat bail d’habitation peut vérifier la date du congé, sa notification, l’identité du bénéficiaire, la réalité du projet de reprise et les éventuelles protections dont bénéficie le locataire.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les propriétaires souhaitant reprendre un logement ainsi que les locataires confrontés à un congé contestable, notamment lorsque la validité du congé conditionne une procédure de résiliation du bail ou d’expulsion.
Une intervention suffisamment tôt permet souvent de sécuriser la reprise ou, au contraire, de contester le congé avant que la situation ne se transforme en contentieux immobilier plus lourd.
