Vous faites construire votre maison sous contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et le constructeur vous adresse un nouvel appel de fonds. Pourtant, lorsque vous vous rendez sur le chantier, certains travaux correspondant au stade facturé ne semblent pas terminés. Faut-il payer malgré tout ? Peut-on bloquer le déblocage du prêt ? Le constructeur peut-il arrêter le chantier en cas de refus de paiement ? En CCMI, les paiements ne sont pas librement fixés par le constructeur : ils suivent un échéancier réglementé en fonction de l’avancement réel des travaux. Lorsqu’un appel de fonds est prématuré, il est donc important de vérifier précisément l’état du chantier avant de payer, tout en évitant de retenir abusivement une somme effectivement exigible. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les maîtres d’ouvrage confrontés à des appels de fonds contestés, des désaccords sur l’avancement du chantier et, plus largement, aux difficultés rencontrées dans l’exécution d’un CCMI.
Pourquoi les appels de fonds sont-ils encadrés dans un CCMI ?
Le contrat de construction de maison individuelle offre au maître d’ouvrage une protection particulière.
Contrairement à un marché de travaux classique dans lequel les modalités de paiement peuvent être largement organisées par le contrat, le constructeur soumis au CCMI ne peut pas réclamer librement les sommes qu’il souhaite au cours du chantier.
L’objectif est simple : éviter qu’un particulier ait payé une part trop importante du prix alors que sa maison est encore loin d’être achevée.
L’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation fixe ainsi des pourcentages maximaux du prix qui deviennent exigibles à différents stades de la construction. Ces règles sont toujours en vigueur en 2026.
Le paiement doit donc correspondre à une réalité matérielle sur le chantier.
Un constructeur ne peut pas simplement considérer qu’une étape sera terminée quelques jours plus tard et demander par anticipation le règlement correspondant.
Quel est l’échéancier légal des paiements en CCMI ?
Pour un CCMI classique avec fourniture de plan, l’article R. 231-7 prévoit que le montant cumulé des paiements ne peut excéder 15 % du prix à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, puis 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Il s’agit de pourcentages cumulés.
Ainsi, lorsque le constructeur appelle les fonds correspondant au stade des murs achevés, il ne réclame pas 40 % supplémentaires : le total des sommes versées depuis le début de l’opération peut atteindre 40 % du prix convenu.
Des règles particulières existent pour certains contrats faisant intervenir des éléments préfabriqués, avec un échéancier adapté.
Pour la majorité des particuliers ayant signé un CCMI traditionnel, c’est toutefois l’échéancier de l’article R. 231-7 qui constitue le point de référence.
Quand un appel de fonds est-il prématuré ?
Un appel de fonds est problématique lorsque le constructeur réclame le paiement correspondant à un stade qui n’est pas effectivement atteint.
Prenons un exemple concret.
Le constructeur vous réclame le paiement portant le montant cumulé à 60 %, en affirmant que la maison est « hors d’eau ». Or la couverture n’est pas terminée et le bâtiment reste exposé aux intempéries.
Autre situation : il adresse l’appel de fonds correspondant à 75 %, alors que les cloisons ne sont que partiellement réalisées ou que la mise hors d’air n’est pas achevée.
Dans ce type de situation, la question n’est pas de savoir si le chantier avance globalement bien. Il faut vérifier si le stade précis auquel le paiement est juridiquement rattaché est réellement achevé.
C’est cette différence qui peut justifier la contestation d’un appel de fonds.
Vous avez le droit de vérifier le chantier avant de payer
Le maître d’ouvrage ne doit pas être obligé de payer sur la seule affirmation du constructeur.
Le Code de la construction et de l’habitation protège expressément son droit de contrôler l’avancement du chantier.
L’article L. 231-3 répute non écrite toute clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au maître d’ouvrage de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception des travaux.
Vous pouvez donc demander à accéder au chantier afin de vérifier que l’étape correspondant à l’appel de fonds est atteinte.
La Cour de cassation a également rappelé que le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour suivre le chantier.
Lorsque la situation est techniquement difficile à apprécier, l’intervention d’un architecte, d’un expert en bâtiment ou d’un autre professionnel indépendant peut être particulièrement utile.
Il ne faut cependant pas confondre droit de contrôle du maître d’ouvrage et droit d’intervenir directement dans l’organisation du chantier. L’objectif est de constater l’avancement des travaux, non de se substituer au constructeur dans leur réalisation.
Un défaut sur le chantier permet-il toujours de refuser l’appel de fonds ?
Non, et cette distinction est essentielle.
Un appel de fonds peut être exigible alors même qu’il existe certains défauts, désordres ou travaux qui devront encore être repris.
Il faut distinguer l’achèvement du stade contractuel de la parfaite conformité de l’ensemble de l’ouvrage.
Une décision récente de la cour d’appel de Bordeaux l’illustre bien.
Dans un arrêt du 10 juillet 2025, la cour était saisie d’un litige portant notamment sur un appel de fonds correspondant à 95 % du prix d’un CCMI. Les maîtres d’ouvrage invoquaient plusieurs problèmes affectant notamment l’électricité, la plomberie, certaines portes et les évacuations. La cour a néanmoins considéré, au regard des éléments techniques produits, que le stade correspondant aux 95 % était atteint à la date de l’appel de fonds. Le paiement de cette échéance ne pouvait donc être refusé uniquement en raison des désordres invoqués.
Cette décision montre pourquoi il est risqué de retenir systématiquement un appel de fonds dès qu’une imperfection apparaît.
Le bon raisonnement consiste à déterminer si les travaux dont l’achèvement déclenche précisément l’échéance ont été réalisés.
Que faire concrètement si le stade facturé n’est pas atteint ?
Il est préférable de ne pas se contenter d’un appel téléphonique au conducteur de travaux.
La contestation doit être documentée.
Il faut commencer par photographier précisément le chantier et identifier les éléments qui empêchent, selon vous, de considérer le stade comme atteint. Les photographies doivent si possible être datées et suffisamment larges pour permettre de comprendre la configuration du chantier.
Vous pouvez ensuite adresser au constructeur un courrier ou un courriel formalisé indiquant que vous contestez l’exigibilité de l’appel de fonds en raison de l’absence d’achèvement du stade concerné.
Il est utile de citer précisément l’échéance litigieuse et les travaux restant à réaliser.
Par exemple, plutôt que d’écrire simplement « la maison n’est pas terminée », il est préférable d’indiquer que l’appel correspondant à la mise hors d’eau est contesté parce que telle partie de la couverture demeure inachevée.
En présence d’un désaccord sérieux, une mise en demeure rédigée par un avocat CCMI peut permettre de fixer clairement la position du maître d’ouvrage et de constituer une preuve exploitable si le litige se poursuit.
La banque peut-elle débloquer les fonds directement au constructeur ?
Oui, mais pas librement.
Lorsque la construction est financée par un prêt, les versements peuvent être effectués directement par l’établissement bancaire au constructeur.
L’article L. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que ce paiement direct suppose l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance ainsi que l’information du garant.
Le texte précise également que, sans cet accord écrit à chaque échéance, le prêteur peut être responsable des conséquences préjudiciables des paiements qu’il effectue.
Il est donc important de ne pas donner machinalement son accord au déblocage d’un appel de fonds que l’on estime prématuré.
Si vous constatez que la banque s’apprête à débloquer une somme alors que vous contestez l’avancement correspondant, il convient de lui notifier rapidement votre opposition de manière écrite et circonstanciée.
Le constructeur peut-il arrêter le chantier si vous refusez de payer ?
Un constructeur confronté à une échéance réellement exigible et impayée peut naturellement demander son règlement et mettre en œuvre les mécanismes prévus au contrat.
Certains CCMI prévoient également des pénalités en cas de retard de paiement.
Il faut donc être prudent avant de bloquer un appel de fonds.
Le maître d’ouvrage ne doit pas transformer un désaccord portant sur quelques finitions en refus général de paiement si le stade réglementaire est effectivement atteint.
À l’inverse, le constructeur ne peut pas rendre exigible une échéance simplement en adressant une facture lorsque les travaux correspondants ne sont pas achevés.
Tout l’enjeu d’un litige travaux portant sur un appel de fonds consiste donc à objectiver l’état réel du chantier.
Que faire lorsque le constructeur et le propriétaire ne sont pas d’accord sur l’avancement ?
Lorsque quelques photographies suffisent à montrer que la toiture n’est pas terminée ou que les murs ne sont pas achevés, la discussion peut parfois être réglée rapidement.
Mais les situations sont souvent moins évidentes.
Le constructeur peut soutenir que le stade réglementaire est atteint alors que le propriétaire estime que plusieurs prestations indispensables restent à réaliser.
Dans ce cas, une constatation indépendante devient particulièrement utile.
Selon l’importance financière du litige, il peut être envisagé de faire intervenir un commissaire de justice ou un technicien du bâtiment afin de conserver une preuve de l’état exact du chantier à la date de l’appel de fonds.
Lorsque le conflit entraîne l’arrêt du chantier ou porte sur des sommes importantes, une expertise judiciaire peut également être envisagée.
Un avocat référé expertise peut saisir le tribunal afin d’obtenir la désignation d’un expert chargé notamment de constater l’état d’avancement des travaux, les éventuelles non-conformités et les désordres.
Que se passe-t-il pour les derniers 5 % du prix ?
Les derniers 5 % obéissent à un régime particulier.
Lorsque des réserves ont été formulées, cette somme peut être consignée jusqu’à leur levée auprès d’un consignataire accepté par les parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.
Il ne faut donc pas confondre la contestation d’un appel de fonds intermédiaire avec la retenue correspondant au solde de 5 %.
La pratique consistant à conditionner systématiquement la remise des clés au paiement intégral du prix alors que des réserves permettent la consignation du solde est également expressément encadrée par le Code de la construction et de l’habitation.
Des décisions récentes continuent d’ailleurs à rappeler que le solde de 5 % n’est pas intégralement exigible tant que les réserves concernées ne sont pas levées, même si la somme doit être régulièrement consignée.
Faut-il payer “sous réserve” pour éviter l’arrêt du chantier ?
Cette solution peut sembler rassurante, mais elle doit être examinée avec prudence.
Une fois la somme versée au constructeur, la situation financière et procédurale n’est plus la même : il faudra éventuellement réclamer la restitution d’un paiement que l’on estime avoir été perçu prématurément.
À l’inverse, refuser un paiement réellement exigible peut exposer le maître d’ouvrage à des intérêts ou à un contentieux engagé par le constructeur.
Il n’existe donc pas de réponse automatique.
Lorsque l’appel de fonds représente plusieurs dizaines de milliers d’euros et que l’avancement est sérieusement contesté, il est préférable de faire analyser les pièces avant de donner l’ordre de paiement.
Quels documents conserver en cas de litige ?
Un contentieux sur les appels de fonds se gagne rarement avec la seule facture litigieuse.
Il faut conserver le CCMI et ses annexes, les éventuels avenants, les appels de fonds successifs, les preuves des paiements déjà effectués, les photographies du chantier, les courriels échangés avec le conducteur de travaux et tous les documents permettant d’établir l’avancement réel de la construction à une date précise.
Les comptes rendus de chantier peuvent également être précieux.
Si un professionnel vous a assisté lors d’une visite, son rapport peut permettre de démontrer que le stade invoqué par le constructeur n’était pas atteint.
Ces éléments permettront à un avocat droit de la construction de comparer les sommes réclamées, les étapes effectivement réalisées et l’échéancier légal.
Un appel de fonds prématuré peut-il révéler une difficulté plus importante ?
Parfois, oui.
Un appel de fonds anticipé isolé peut résulter d’une simple erreur administrative.
Mais lorsque les demandes de paiement sont systématiquement en avance sur le chantier, lorsque le constructeur exerce une forte pression pour obtenir les déblocages ou lorsque les travaux ralentissent alors que l’essentiel du prix a déjà été versé, la situation doit être examinée avec davantage de vigilance.
L’échelonnement légal des paiements a précisément pour fonction d’éviter un décalage excessif entre l’argent versé et la construction réellement exécutée.
Dans une telle situation, l’intervention rapide d’un avocat litige travaux ou d’un avocat CCMI permet également de vérifier la garantie de livraison, le contenu du contrat et les éventuelles autres difficultés affectant le chantier.
Pourquoi faire intervenir un avocat en cas d’appel de fonds contesté ?
Le problème paraît parfois purement technique : le chantier est-il à 60 %, 75 % ou 95 % ?
En réalité, la réponse suppose de rapprocher l’état matériel de la construction des étapes juridiquement définies par le Code de la construction et de l’habitation.
Il faut également éviter deux erreurs opposées : payer trop tôt un constructeur alors que l’échéance n’est pas exigible, ou refuser un paiement qui l’est réellement au risque de créer un contentieux supplémentaire.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les maîtres d’ouvrage confrontés à des difficultés dans l’exécution d’un CCMI, notamment en cas d’appels de fonds contestés, de chantier bloqué, de non-conformités ou de désaccord sur l’avancement des travaux.
Selon la situation, l’intervention peut consister à analyser le contrat et les appels de fonds, mettre en demeure le constructeur, organiser une constatation technique, saisir le garant ou engager une procédure judiciaire.
Ne débloquez pas les fonds sans vérifier l’avancement réel du chantier
Recevoir un appel de fonds ne signifie pas automatiquement que la somme est exigible.
En CCMI, chaque échéance doit correspondre au stade d’avancement prévu par les textes.
Avant d’autoriser le déblocage d’une somme importante, le maître d’ouvrage a donc intérêt à vérifier concrètement que les travaux correspondants sont achevés.
Si le constructeur refuse l’accès au chantier, réclame une échéance manifestement anticipée ou menace d’arrêter les travaux malgré une contestation sérieusement documentée, il est préférable de faire analyser rapidement le dossier avant que le désaccord ne provoque un blocage complet de la construction.
