Démission du syndic bénévole, contrat arrivé à son terme, absence de candidat ou assemblée générale incapable de désigner un nouveau syndic : une copropriété peut se retrouver soudainement sans personne pour assurer sa gestion. La situation est loin d’être anodine, car les contrats, les travaux, les comptes bancaires ou encore les relations avec les prestataires peuvent rapidement devenir difficiles à gérer. La loi prévoit cependant plusieurs solutions pour sortir de cette impasse. Dans un arrêt récent du 9 juillet 2026, la Cour de cassation apporte en outre une précision importante : pour désigner judiciairement un administrateur provisoire, le juge doit vérifier que la copropriété est toujours dépourvue de syndic au jour où il statue, et non seulement au jour où il a été saisi. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires confrontés à une copropriété sans syndic afin d’identifier rapidement la procédure adaptée et de débloquer la situation.
Dans quelles situations une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?
Toute copropriété doit normalement disposer d’un syndic chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et d’assurer l’administration de l’immeuble. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic.
L’absence de syndic peut néanmoins résulter de situations très différentes.
Le mandat du syndic professionnel peut simplement être arrivé à expiration sans qu’une assemblée générale ait été organisée à temps pour le renouveler ou désigner son successeur.
Le syndic peut également avoir démissionné. La difficulté se rencontre assez fréquemment dans les petites copropriétés gérées par un syndic bénévole lorsqu’un copropriétaire qui assumait cette fonction ne souhaite plus continuer.
Une assemblée générale peut enfin avoir été régulièrement convoquée mais ne parvenir à désigner aucun des candidats proposés.
Dans tous ces cas, il faut distinguer l’absence réelle de syndic d’un simple conflit avec le syndic en fonction. Un syndic dont la gestion est contestée reste juridiquement syndic tant que son mandat n’a pas pris fin ou que sa désignation n’a pas été annulée.
Pourquoi l’absence de syndic peut-elle rapidement devenir problématique ?
Le syndic ne se contente pas d’organiser une assemblée générale une fois par an.
Il intervient dans la gestion quotidienne de la copropriété, le paiement des fournisseurs, le suivi des contrats, l’assurance de l’immeuble, le recouvrement des charges, la conservation des documents et l’exécution des décisions votées par les copropriétaires.
Lorsqu’il n’existe plus de syndic, de nombreuses opérations peuvent donc se retrouver bloquées ou devenir juridiquement incertaines.
La situation devient particulièrement préoccupante lorsqu’un sinistre survient, lorsque des travaux urgents doivent être engagés, lorsque des factures importantes doivent être réglées ou lorsqu’un contentieux concerne le syndicat des copropriétaires.
Un copropriétaire ne peut pas simplement décider de se substituer au syndic pour gérer seul l’ensemble de la copropriété.
Il existe en revanche une possibilité particulièrement utile : organiser une assemblée générale afin de désigner rapidement un nouveau syndic.
Un copropriétaire peut-il convoquer lui-même une assemblée générale ?
Oui, dans certaines circonstances.
Depuis le 1er janvier 2020, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic.
Cette possibilité est particulièrement importante.
L’absence de syndic ne signifie donc pas qu’il faut systématiquement commencer par saisir le tribunal.
Lorsqu’un ou plusieurs candidats peuvent être proposés et que les coordonnées des copropriétaires sont disponibles, l’organisation d’une assemblée générale peut permettre de rétablir rapidement une gestion normale de l’immeuble.
Il faut toutefois respecter soigneusement les règles relatives à la convocation, aux délais, à l’ordre du jour, aux projets de contrats de syndic et au vote.
Une assemblée organisée dans l’urgence mais irrégulièrement convoquée risque de créer un nouveau contentieux au lieu de résoudre le problème.
L’intervention d’un avocat copropriété peut être utile lorsque les relations entre copropriétaires sont déjà conflictuelles ou lorsque la validité de la future assemblée risque d’être contestée.
Que se passe-t-il si l’assemblée générale ne désigne aucun syndic ?
Une situation particulière est prévue lorsque les copropriétaires ont effectivement été convoqués afin de désigner un syndic mais qu’aucun candidat n’a obtenu la majorité nécessaire.
Dans cette hypothèse, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un syndic. L’article 46 du décret du 17 mars 1967 organise cette procédure.
Il faut donc distinguer cette hypothèse de celle dans laquelle aucune assemblée générale n’a encore été organisée.
Cette distinction peut sembler technique, mais elle détermine la procédure judiciaire appropriée.
Un avocat syndic copropriété peut notamment vérifier si la situation relève de la désignation judiciaire d’un syndic ou de la désignation d’un administrateur provisoire chargé de remettre la copropriété en état de fonctionnement.
Quand peut-on demander la désignation d’un administrateur provisoire ?
Lorsque la copropriété est véritablement dépourvue de syndic et qu’aucune solution n’a permis d’en désigner un, l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet au président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, de désigner un administrateur provisoire.
Cet administrateur provisoire a notamment pour mission de récupérer les références des comptes bancaires, les coordonnées de la banque ainsi que les documents et archives du syndicat.
Il doit surtout convoquer une assemblée générale afin que les copropriétaires puissent désigner un syndic.
Il ne s’agit donc pas nécessairement d’une copropriété gravement endettée ou structurellement en difficulté.
Dans ce contexte précis, l’administrateur provisoire constitue avant tout une solution temporaire destinée à restaurer le fonctionnement normal de la copropriété.
Ses fonctions cessent d’ailleurs de plein droit lorsque le syndic désigné par l’assemblée générale accepte son mandat.
Que change l’arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2026 ?
La décision rendue par la Cour de cassation le 9 juillet 2026, n° 24-21.290, apporte une précision très concrète sur cette procédure.
Dans cette affaire, le syndic bénévole avait démissionné avec effet au 13 juillet 2023.
Un copropriétaire avait alors convoqué une assemblée générale pour le 12 août 2023 afin de faire désigner un nouveau syndic.
Entre-temps, le 20 juillet 2023, une société copropriétaire avait saisi le président du tribunal judiciaire afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire au motif que la copropriété était dépourvue de syndic.
Mais avant que le juge ne statue, l’assemblée générale du 12 août avait effectivement désigné un syndic pour trois ans.
Le président du tribunal avait néanmoins désigné un administrateur provisoire le 15 septembre 2023.
La question était donc simple : fallait-il regarder la situation de la copropriété au jour du dépôt de la requête, lorsqu’elle n’avait effectivement pas de syndic, ou au jour où le juge rendait sa décision, alors qu’un syndic avait entre-temps été désigné ?
La Cour de cassation répond clairement : c’est au jour où le juge statue qu’il faut vérifier si la copropriété est toujours dépourvue de syndic.
Si un syndic est élu pendant la procédure, l’administrateur provisoire n’a donc plus lieu d’être
C’est la conséquence pratique essentielle de l’arrêt.
Une procédure judiciaire peut avoir été parfaitement justifiée au moment où elle a été engagée. Mais si les copropriétaires réussissent entre-temps à désigner régulièrement un syndic, la condition permettant de nommer un administrateur provisoire disparaît.
Dans l’affaire jugée le 9 juillet 2026, la Cour de cassation approuve donc la rétractation de l’ordonnance ayant désigné l’administrateur provisoire, puisque la copropriété disposait déjà d’un syndic lorsque le juge avait statué.
Cette solution encourage en pratique les copropriétaires à rechercher parallèlement une solution interne.
La saisine du tribunal n’empêche pas nécessairement d’organiser une assemblée générale lorsque la loi le permet.
Si cette assemblée aboutit à la désignation d’un syndic, la copropriété peut retrouver une gestion normale sans attendre l’issue de la procédure judiciaire.
Et si la désignation du nouveau syndic paraît irrégulière ?
L’arrêt du 9 juillet 2026 apporte également une précision intéressante sur ce point.
Dans l’affaire examinée, la validité de l’assemblée générale ayant désigné le syndic était discutée.
La Cour de cassation rappelle néanmoins que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée.
Autrement dit, le simple fait qu’un copropriétaire estime que l’assemblée générale est irrégulière ne permet pas de faire comme si le syndic n’avait jamais été désigné.
Si la décision est contestable, il faut engager la procédure permettant d’en obtenir l’annulation.
Cette question doit être traitée avec prudence, car la contestation des décisions d’assemblée générale est enfermée dans un délai particulièrement court.
Le mandat de l’ancien syndic peut-il simplement être prolongé ?
Il faut être particulièrement attentif aux dates figurant dans le contrat et dans la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic.
Une copropriété ne doit pas fonctionner durablement sur l’idée que l’ancien syndic peut continuer à agir parce qu’aucun successeur n’a encore été trouvé.
Lorsque son mandat est terminé, la priorité doit être de rétablir une représentation régulière du syndicat des copropriétaires.
Il est donc utile d’anticiper les échéances plusieurs semaines, voire plusieurs mois, avant la fin du mandat afin de permettre au conseil syndical de rechercher des candidats et de préparer l’assemblée générale.
De nombreux contentieux pourraient être évités si la question du renouvellement ou du changement de syndic était traitée avant l’expiration du mandat en cours.
Que faire si les copropriétaires sont en conflit et qu’aucune assemblée ne peut aboutir ?
Les petites copropriétés peuvent se retrouver particulièrement exposées aux situations de blocage.
Deux groupes de copropriétaires peuvent s’opposer sur le choix du syndic, certains peuvent refuser systématiquement les candidats proposés ou les relations personnelles peuvent devenir tellement conflictuelles qu’aucune solution consensuelle n’est possible.
Dans cette situation, il faut déterminer précisément la raison pour laquelle aucun syndic n’est en fonction.
Si une assemblée régulièrement convoquée n’a pas réussi à désigner de syndic, la procédure de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 peut être envisagée.
Dans les autres hypothèses où la copropriété est réellement dépourvue de syndic et où aucune assemblée n’est convoquée, la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 peut constituer la solution adaptée.
L’analyse préalable est importante afin d’éviter de saisir le tribunal sur un fondement inadapté.
Faut-il attendre que la situation devienne urgente pour agir ?
Non.
Une copropriété sans syndic peut parfois continuer à fonctionner de manière informelle pendant quelques semaines, ce qui donne l’impression que la situation peut attendre.
Mais les difficultés apparaissent souvent lorsqu’un événement imprévu survient : dégât des eaux affectant les parties communes, panne d’un équipement collectif, facture importante, impayé de charges, action judiciaire ou intervention urgente d’une entreprise.
Il devient alors beaucoup plus difficile de régler rapidement la situation institutionnelle de la copropriété tout en gérant l’urgence matérielle.
Dès que la date de fin du mandat approche sans solution de remplacement, il est donc préférable de vérifier immédiatement les possibilités de convocation d’une assemblée générale.
Quels documents faut-il réunir avant d’agir ?
Avant de convoquer une assemblée ou d’envisager une procédure judiciaire, il faut reconstituer précisément la situation juridique de la copropriété.
Le procès-verbal ayant désigné le dernier syndic et son contrat permettent de déterminer la date exacte de fin de son mandat.
Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale permettent de vérifier si une tentative de désignation a déjà échoué.
Il est également utile de disposer du règlement de copropriété, de la liste des copropriétaires, des éventuelles lettres de démission du syndic et des échanges relatifs à la recherche d’un nouveau gestionnaire.
Lorsque la situation est conflictuelle, ces documents permettront à un avocat litige immobilier de déterminer quelle procédure peut être engagée et sur quel fondement.
Pourquoi consulter un avocat lorsqu’une copropriété n’a plus de syndic ?
La difficulté ne réside pas seulement dans le choix du futur gestionnaire.
Il faut souvent déterminer si le mandat de l’ancien syndic a réellement pris fin, si un copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale, si une assemblée antérieure est valable, si le tribunal doit désigner directement un syndic ou s’il faut solliciter un administrateur provisoire.
L’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.290 montre également que la situation peut évoluer pendant la procédure : l’absence de syndic doit être appréciée au moment où le juge statue.
Un avocat droit immobilier peut ainsi sécuriser la convocation d’une assemblée générale, analyser la régularité d’une désignation contestée ou préparer une requête devant le président du tribunal judiciaire lorsque la situation ne peut plus être résolue en interne.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats accompagne les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires confrontés à une absence de syndic, à une succession irrégulière de mandats, à une assemblée générale bloquée ou plus largement à un contentieux relatif à la gestion de leur immeuble.
Une intervention rapide permet souvent d’éviter que l’absence de syndic ne transforme un simple problème de gouvernance en véritable blocage financier, administratif ou judiciaire.
