Une fissure apparaît sur la façade de votre maison quelques années après sa construction. Puis une deuxième. Certaines s’élargissent, traversent le mur ou réapparaissent après réparation. Faut-il simplement refaire l’enduit ou s’agit-il d’un problème structurel relevant de la garantie décennale ? Toutes les fissures ne donnent pas droit à une indemnisation au titre de cette garantie : leur gravité, leur évolution, leur origine et surtout leurs conséquences sur la solidité ou l’usage de la maison doivent être établies. Une décision récente de la Cour de cassation rappelle également qu’il est essentiel d’agir avant l’expiration du délai de dix ans suivant la réception des travaux. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les propriétaires et acquéreurs confrontés à des fissures, mouvements de structure et autres désordres de construction afin d’identifier les responsables, mobiliser les assurances et engager, lorsque cela est nécessaire, une expertise judiciaire et une action indemnitaire.
Une fissure sur une maison relève-t-elle automatiquement de la garantie décennale ?
Non.
Le simple fait qu’une fissure apparaisse moins de dix ans après la construction ne suffit pas à faire jouer la garantie décennale.
L’article 1792 du Code civil prévoit que le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Le texte précise que cette responsabilité peut également être engagée lorsque le dommage résulte d’un vice du sol.
La question essentielle n’est donc pas uniquement de savoir si la maison est fissurée, mais de déterminer les conséquences réelles des fissures.
Une microfissure superficielle affectant seulement l’enduit de façade ne présente évidemment pas la même gravité qu’une fissure traversante provoquée par un mouvement des fondations.
C’est pourquoi deux maisons présentant visuellement des fissures assez proches peuvent relever de régimes juridiques différents.
Quelles fissures peuvent relever de la garantie décennale ?
La garantie décennale est susceptible de s’appliquer lorsque les fissures compromettent la solidité de la maison ou sont suffisamment importantes pour la rendre impropre à son usage normal d’habitation.
Des fissures structurelles affectant les murs porteurs, les fondations ou d’autres éléments essentiels de la construction peuvent ainsi entrer dans le champ de cette garantie.
Il faut également être particulièrement attentif aux fissures évolutives, c’est-à-dire celles qui s’élargissent ou se prolongent au fil du temps.
Certains signes doivent inciter le propriétaire à faire examiner rapidement la situation : fissures traversantes, fissures importantes apparaissant à plusieurs endroits, déformation d’un mur ou d’un plancher, portes ou fenêtres qui ne ferment plus normalement, écartement entre certains éléments de la construction ou infiltration d’eau par les fissures.
Ces indices ne permettent toutefois pas, à eux seuls, d’établir juridiquement la responsabilité décennale.
Une analyse technique est généralement nécessaire pour déterminer l’origine du phénomène et son niveau de gravité.
La garantie décennale couvre également les problèmes provenant du sol
Les fissures d’une maison peuvent provenir directement de la construction, mais également du terrain sur lequel elle repose.
Un mouvement du sol peut provoquer des tassements différentiels : certaines parties du bâtiment se déplacent davantage que d’autres, ce qui entraîne progressivement l’apparition de fissures.
L’article 1792 du Code civil prévoit expressément que la responsabilité décennale peut concerner des dommages résultant d’un vice du sol.
Le constructeur ne peut donc pas nécessairement écarter sa responsabilité en affirmant simplement que « le problème vient du terrain ».
Selon le dossier, il faudra notamment examiner les études de sol réalisées avant les travaux, les caractéristiques des fondations, les préconisations techniques qui avaient été émises et la manière dont la construction a effectivement été réalisée.
C’est précisément l’un des intérêts d’une expertise technique.
Une décision importante de la Cour de cassation sur les fissures d’une maison
La Cour de cassation s’est récemment prononcée dans une affaire particulièrement intéressante pour les propriétaires confrontés à des fissures évolutives.
Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.517, une maison avait été réceptionnée le 25 août 2008. L’acquéreur s’était ensuite plaint de fissures apparues sur les façades. L’expert avait relevé que certaines fissures étaient structurelles, qu’elles s’aggravaient et que des travaux importants, notamment par micropieux, seraient nécessaires pour stabiliser la construction.
Pourtant, la Cour de cassation a censuré la décision qui avait retenu la garantie décennale.
Pourquoi ?
Parce qu’il n’avait pas été établi que les fissures avaient effectivement atteint, dans le délai de dix ans suivant la réception, le niveau de gravité exigé par l’article 1792 du Code civil.
L’expert avait notamment indiqué que la maison ne présentait pas de risque d’effondrement immédiat et que les fissures constatées ne la rendaient pas encore impropre à sa destination. La Cour de cassation a donc considéré qu’il ne suffisait pas de constater que les désordres allaient vraisemblablement continuer à s’aggraver : il fallait établir qu’ils avaient compromis la solidité ou rendu l’immeuble impropre à sa destination dans le délai décennal.
Cette décision est particulièrement importante pour les propriétaires.
Elle montre qu’il peut être dangereux d’attendre plusieurs années en observant une fissure évoluer avant d’engager les démarches nécessaires.
Une fissure qui risque de devenir grave plus tard suffit-elle ?
Pas nécessairement.
La Cour de cassation a également rappelé, dans une autre décision rendue quelques mois auparavant, que lorsque le dommage n’a pas encore atteint la gravité requise, il faut pouvoir établir qu’il l’atteindra avec certitude avant l’expiration de la garantie décennale.
Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379 et n° 23-20.968, la Cour a rappelé que le délai décennal constitue un « délai d’épreuve » : les dommages doivent avoir atteint le degré de gravité exigé avant son expiration. Le fait que leur cause ait été identifiée dans les dix ans ne suffit pas.
Cette distinction est fondamentale.
Une fissure peut parfaitement apparaître pendant la période décennale sans être immédiatement suffisamment grave.
Si elle ne devient réellement structurelle ou ne rend la maison inhabitable qu’après l’expiration du délai, la mobilisation de la responsabilité décennale peut devenir beaucoup plus difficile.
À partir de quelle date les dix ans sont-ils calculés ?
Les dix années ne commencent ni à la date d’apparition des fissures, ni à la date à laquelle vous les découvrez, ni à la date à laquelle vous avez acheté la maison.
Le délai court à compter de la réception des travaux.
L’article 1792-4-1 du Code civil prévoit en effet que les constructeurs sont déchargés de la responsabilité décennale après dix ans à compter de cette réception.
Ainsi, une maison réceptionnée le 15 septembre 2018 entre normalement dans sa dixième année de garantie jusqu’en septembre 2028.
Si vous avez acheté cette maison en 2025, vous ne bénéficiez pas d’une nouvelle période de dix ans à compter de votre acquisition.
Il faut retrouver la date de réception initiale.
C’est l’une des premières vérifications que doit effectuer un avocat garantie décennale saisi d’un dossier de fissures.
L’acquéreur d’une maison peut-il bénéficier de la garantie décennale ?
Oui.
L’article 1792 protège expressément le maître de l’ouvrage mais également l’acquéreur.
Le changement de propriétaire ne fait donc pas disparaître la garantie décennale tant que son délai n’est pas expiré.
Lors de l’achat d’une maison récente, il est d’ailleurs particulièrement important de récupérer les documents relatifs à la construction : procès-verbal de réception, contrats de travaux, factures, attestations d’assurance décennale et éventuellement assurance dommages-ouvrage.
Le Code des assurances prévoit également que, lorsqu’un bien est transféré avant l’expiration de la période décennale, l’acte doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires de construction.
Une difficulté peut apparaître lorsque les fissures étaient déjà visibles au moment de la vente ou lorsqu’elles avaient fait l’objet d’anciennes réparations.
Il faut alors examiner non seulement la garantie décennale mais également les circonstances de la vente et les informations communiquées à l’acquéreur.
Le vendeur qui a lui-même construit la maison peut-il être responsable ?
Oui, dans certaines situations.
L’article 1792-1 du Code civil assimile notamment à un constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
C’était précisément la situation examinée dans l’arrêt de la Cour de cassation du 25 septembre 2025 : le vendeur avait lui-même construit la maison avant de la vendre.
Il ne faut donc pas partir du principe qu’aucun recours n’est possible simplement parce que la maison n’a pas été achetée directement à un promoteur ou à un constructeur professionnel.
La chronologie de la construction et de la vente doit être étudiée.
Que faire immédiatement lorsque des fissures apparaissent ?
La première erreur consiste souvent à reboucher immédiatement les fissures.
Il est compréhensible qu’un propriétaire souhaite réparer sa façade, mais une intervention trop rapide peut faire disparaître une partie des éléments permettant de comprendre le phénomène.
Il est préférable de commencer par constituer des preuves.
Des photographies datées doivent être prises régulièrement, si possible avec un repère permettant d’apprécier l’évolution de l’ouverture. Il convient également de rechercher le procès-verbal de réception de la maison, les devis et factures des entreprises, les études de sol, les plans, les attestations d’assurance et les précédents échanges relatifs au problème.
Si les fissures évoluent rapidement ou paraissent importantes, l’intervention d’un professionnel du bâtiment peut permettre d’obtenir une première appréciation.
Mais lorsque le litige risque de devenir judiciaire, une simple appréciation technique privée ne remplace pas nécessairement une expertise contradictoire.
Faut-il déclarer les fissures à l’assurance dommages-ouvrage ?
Lorsque la construction bénéficie d’une assurance dommages-ouvrage encore mobilisable, une déclaration de sinistre doit être envisagée rapidement.
Cette assurance a précisément pour fonction de préfinancer, sans attendre que les responsabilités entre les différents constructeurs soient définitivement établies, les réparations relevant de la nature des dommages couverts par la garantie décennale.
L’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit notamment que l’assureur dispose, en principe, d’un délai maximal de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour se prononcer sur le principe de la garantie et, lorsqu’il accepte cette garantie, de 90 jours pour présenter une offre d’indemnité, sous réserve des mécanismes particuliers prévus par le texte.
Une déclaration mal préparée ou trop vague peut cependant compliquer l’instruction du dossier.
Il est important d’identifier précisément les fissures concernées, leur localisation, leur évolution et les conséquences constatées.
Peut-on agir directement contre l’assurance décennale du constructeur ?
Le professionnel dont la responsabilité décennale peut être engagée doit être assuré pour cette responsabilité. L’article L. 241-1 du Code des assurances impose cette couverture et prévoit que le constructeur doit pouvoir en justifier à l’ouverture du chantier.
Les attestations d’assurance décennale doivent notamment être jointes aux devis et factures des professionnels concernés.
En cas de sinistre, le propriétaire peut disposer d’une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité de la personne responsable. Ce droit résulte de l’article L. 124-3 du Code des assurances.
Cela peut être particulièrement important lorsque l’entreprise a cessé son activité, a été liquidée ou ne répond plus aux sollicitations.
La disparition de l’entreprise ne signifie donc pas nécessairement que tout recours est perdu.
Il faut retrouver l’assureur qui couvrait l’entreprise à la date pertinente du chantier et vérifier que l’activité ayant donné naissance au désordre entrait bien dans le champ de la garantie souscrite.
Pourquoi l’expertise est-elle souvent déterminante pour des fissures ?
Dans les dossiers de fissures, la difficulté est rarement de démontrer que le mur est fissuré.
La véritable question consiste à savoir pourquoi.
S’agit-il d’un simple retrait de l’enduit ? D’un défaut de maçonnerie ? D’un mouvement des fondations ? D’un tassement du sol ? D’une mauvaise adaptation des fondations au terrain ? Le bâtiment continue-t-il à bouger ? Les travaux de réparation nécessitent-ils simplement une reprise de façade ou une intervention beaucoup plus lourde ?
Ces questions conditionnent directement le régime de responsabilité applicable et le coût de l’indemnisation.
Une expertise doit également permettre de déterminer quels intervenants sont susceptibles d’être responsables : constructeur, maçon, maître d’œuvre, architecte, bureau d’études ou autre professionnel.
Pour un propriétaire confronté à des fissures structurelles, l’expertise constitue donc souvent la pièce centrale du futur dossier.
Quand demander un référé expertise ?
Lorsqu’il existe un désaccord sur l’origine ou la gravité des fissures, une expertise judiciaire peut être demandée avant même d’engager le procès au fond.
L’article 145 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner avant tout procès une mesure destinée à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Depuis le 1er septembre 2025, le texte précise en outre que, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où celui-ci est situé est seule compétente.
Le juge peut désigner un expert qui convoquera les différentes parties et assureurs, examinera la maison, analysera les documents techniques et répondra aux questions prévues dans sa mission.
Un avocat référé expertise cherchera notamment à faire intégrer dans cette mission l’identification des désordres, leur origine, leur caractère évolutif, leur degré de gravité, les responsabilités susceptibles d’être engagées, les travaux nécessaires et leur coût.
La rédaction de cette mission est importante : une expertise trop limitée peut laisser sans réponse certaines questions indispensables au futur procès.
Attention au délai de dix ans : une simple lettre ne suffit pas toujours
Lorsqu’une maison approche de la fin de la période décennale, envoyer plusieurs courriers à l’entreprise ou à son assureur ne doit pas conduire à penser que le délai est nécessairement sécurisé.
L’article 2241 du Code civil prévoit qu’une demande en justice, même formée en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Une procédure de référé expertise peut donc avoir un rôle essentiel lorsqu’un délai menace d’expirer.
Mais cette question doit être traitée avec une grande rigueur : l’effet interruptif d’une procédure doit notamment être apprécié au regard des parties effectivement mises en cause et de l’objet des demandes.
Il est donc particulièrement risqué d’attendre les dernières semaines de la dixième année pour consulter un avocat droit de la construction.
Que se passe-t-il si les fissures sont seulement esthétiques ?
Toutes les fissures ne relèvent pas de l’article 1792.
Si elles n’affectent pas la solidité de la maison et ne la rendent pas impropre à sa destination, la garantie décennale peut être écartée.
Cela ne signifie pas nécessairement qu’aucun recours n’existe.
Selon la date d’apparition des désordres, les travaux concernés, les contrats conclus et les fautes susceptibles d’être établies, d’autres fondements peuvent devoir être examinés.
La qualification juridique est donc importante.
Présenter comme « décennale » une fissure purement esthétique peut conduire à une contestation de l’assureur. À l’inverse, considérer trop rapidement qu’une fissure est superficielle peut faire perdre un temps précieux alors qu’elle révèle en réalité un mouvement structurel de la maison.
C’est pour cette raison qu’un avocat désordres de construction travaille fréquemment en lien avec un expert ou un technicien du bâtiment.
Faut-il accepter une simple réparation cosmétique proposée par l’entreprise ?
La prudence est nécessaire.
Lorsque des fissures sont causées par un mouvement structurel, refaire l’enduit ou reboucher la fissure ne traite pas nécessairement la cause.
La fissure peut alors réapparaître quelques mois plus tard.
Avant d’accepter une intervention, il faut comprendre précisément ce que l’entreprise propose de réparer et pourquoi elle considère cette intervention suffisante.
Pour des fissures importantes, il peut être préférable de disposer d’un diagnostic indépendant avant que les traces matérielles du phénomène ne soient masquées.
Une réparation techniquement inadaptée peut également compliquer l’analyse ultérieure de l’évolution des désordres.
Quels documents transmettre à l’avocat ?
Pour analyser efficacement le dossier, il est utile de réunir dès le départ le procès-verbal de réception, les contrats de construction ou marchés de travaux, les devis, factures, attestations d’assurance décennale, éventuelle police dommages-ouvrage, plans, études de sol et rapports techniques disponibles.
Il faut également conserver l’ensemble des photographies des fissures, idéalement classées chronologiquement, ainsi que les échanges avec le constructeur et les assureurs.
En cas d’achat récent, l’acte de vente et ses annexes sont également indispensables.
Ces documents permettent à l’avocat droit immobilier ou à l’avocat garantie décennale de reconstituer la chronologie et surtout de calculer précisément les délais encore disponibles.
Peut-on être indemnisé du coût complet des réparations ?
Lorsque la responsabilité décennale est établie, l’objectif est de financer les travaux nécessaires pour remédier réellement au désordre relevant de cette responsabilité.
Dans un dossier de fissures structurelles, ces travaux peuvent être lourds.
Il ne s’agit parfois pas simplement de reprendre la façade. Les solutions techniques peuvent nécessiter une stabilisation des fondations, des micropieux, des reprises en sous-œuvre ou d’autres interventions importantes avant de réparer les fissures elles-mêmes.
D’autres préjudices peuvent également être discutés selon les circonstances, notamment lorsque les travaux rendent temporairement la maison inhabitable.
L’évaluation précise des travaux par l’expert est donc essentielle.
Un montant de réparation ne doit pas être déterminé uniquement à partir du prix d’un ravalement si la cause réelle du désordre se trouve plusieurs mètres sous la maison.
Pourquoi agir rapidement dès l’apparition de fissures importantes ?
Les deux décisions rendues par la Cour de cassation en 2025 montrent parfaitement le risque de l’attentisme.
Il ne suffit pas qu’une fissure soit apparue dans les dix ans.
Pour relever de la garantie décennale, le désordre doit avoir atteint la gravité requise dans ce délai ou, lorsqu’il est évolutif, répondre aux exigences jurisprudentielles relatives à cette évolution. Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379 et n° 23-20.968 ; Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.517.
Attendre que la fissure devienne spectaculaire peut donc être une mauvaise stratégie.
Lorsqu’elle évolue, il faut au contraire documenter cette évolution, déterminer rapidement la date de réception de l’ouvrage et vérifier les délais.
Un dossier de fissures doit être traité à la fois techniquement et juridiquement
Les fissures sont l’un des meilleurs exemples de la nécessité de croiser expertise technique et analyse juridique.
Une photographie ne permet pas à elle seule de déterminer si la garantie décennale s’applique.
Il faut connaître l’origine du phénomène, son évolution, son impact sur la construction, la date de réception et les différents intervenants susceptibles d’être responsables.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats intervient dans les litiges liés aux fissures et autres désordres affectant les constructions, qu’il s’agisse d’une maison récemment construite, d’un bien acquis auprès d’un précédent propriétaire ou de travaux de rénovation importants.
L’intervention peut notamment porter sur l’analyse des garanties applicables, la mise en cause des constructeurs et assureurs, la préparation d’un référé expertise, le suivi des opérations d’expertise judiciaire puis, lorsque cela est nécessaire, la demande d’indemnisation devant le tribunal.
Face à des fissures évolutives, le premier enjeu est souvent simple : ne pas laisser expirer les délais pendant que la maison continue, elle, à bouger.
