Vous êtes propriétaire d’un appartement et souhaitez installer une climatisation, remplacer vos fenêtres, ouvrir un mur, créer une nouvelle ouverture ou aménager une terrasse. Les travaux sont réalisés à vos frais et parfois même entièrement depuis votre logement. Pourtant, cela ne signifie pas nécessairement que vous pouvez les entreprendre librement. Dès qu’ils affectent une partie commune ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires peut être obligatoire. Commencer les travaux sans cette autorisation expose à un refus de régularisation et, dans certaines situations, à une remise en état des lieux. Le Cabinet Chavkhalov & Milcent accompagne les copropriétaires dans la préparation des demandes d’autorisation, la contestation des refus de l’assemblée générale et les litiges liés à des travaux réalisés ou projetés en copropriété.
Peut-on faire librement des travaux dans son appartement ?
En principe, oui.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot et peut en user sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Repeindre les murs, changer un revêtement de sol, remplacer une cuisine ou rénover une salle de bains ne nécessite donc généralement pas de vote de l’assemblée générale lorsque les travaux restent strictement privatifs.
La difficulté apparaît lorsque les travaux, bien qu’effectués depuis l’intérieur de l’appartement, touchent en réalité un élément appartenant à la copropriété.
Le simple fait qu’un élément se trouve à l’intérieur de votre logement ne suffit donc pas à démontrer qu’il est privatif.
Un mur porteur, une dalle, une canalisation commune ou certains éléments de façade peuvent notamment constituer des parties communes.
Avant d’entreprendre des travaux importants, la première vérification consiste donc à consulter le règlement de copropriété.
Quels travaux nécessitent l’autorisation de la copropriété ?
L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux réalisés par un copropriétaire à ses frais lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Cette règle concerne des situations beaucoup plus fréquentes qu’on ne l’imagine.
L’installation d’un bloc extérieur de climatisation sur une façade, le percement d’un mur porteur, la création d’une ouverture dans une dalle, la modification d’une fenêtre, l’installation de certaines vérandas ou la modification visible d’une terrasse peuvent nécessiter une autorisation.
Il en va de même lorsqu’un copropriétaire souhaite raccorder une nouvelle installation à certains équipements communs.
La question doit toujours être appréciée au regard du règlement de copropriété et de la nature exacte des travaux.
Un avocat copropriété pourra notamment déterminer si l’ouvrage concerné appartient au copropriétaire ou au syndicat des copropriétaires et identifier la majorité applicable.
Changer ses fenêtres nécessite-t-il un vote de l’assemblée générale ?
Pas systématiquement.
Le remplacement à l’identique de fenêtres existantes peut, selon le règlement de copropriété et les circonstances, ne pas poser la même difficulté qu’une modification de leur apparence.
En revanche, si les nouvelles fenêtres modifient l’aspect extérieur de l’immeuble — couleur différente, forme différente, modification des dimensions ou changement visible de configuration — une autorisation peut être nécessaire.
La Cour de cassation a d’ailleurs déjà eu à connaître de la régularisation de travaux de remplacement de portes-fenêtres modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble et relevant de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-21.961.
Un copropriétaire qui souhaite changer ses menuiseries extérieures a donc intérêt à consulter le règlement de copropriété et à interroger le syndic avant de signer définitivement le devis.
Installer une climatisation sur une façade est-il libre ?
La pose d’une climatisation constitue l’une des sources fréquentes de litiges entre copropriétaires.
Le système intérieur installé dans l’appartement ne pose généralement pas de difficulté particulière. En revanche, le bloc extérieur peut affecter la façade, une cour commune ou un jardin constituant une partie commune.
Même lorsqu’un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, celui-ci peut juridiquement demeurer une partie commune.
Dans une décision récente, le tribunal judiciaire de Toulouse a ainsi examiné l’installation, sans autorisation préalable, d’un système de climatisation dont le bloc extérieur avait été posé dans un jardin commun à jouissance exclusive. Le tribunal a rappelé que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire lorsque les travaux affectaient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. TJ Toulouse, 18 décembre 2025, n° 22/05151.
Avant l’installation d’un climatiseur, il est donc particulièrement prudent de vérifier la qualification de l’emplacement prévu pour le groupe extérieur.
Peut-on toucher à un mur porteur dans son appartement ?
Un mur situé à l’intérieur d’un appartement peut néanmoins appartenir au gros œuvre et constituer une partie commune.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit d’ailleurs qu’en l’absence de stipulation contraire des titres, le gros œuvre est réputé constituer une partie commune.
Percer, supprimer ou modifier un mur porteur ne doit donc pas être traité comme la simple modification d’une cloison privative.
Outre l’autorisation de la copropriété, il est généralement indispensable de disposer d’une étude technique suffisamment précise, notamment pour démontrer que les travaux ne compromettent pas la solidité de l’immeuble.
L’assemblée générale doit pouvoir comprendre exactement ce qu’elle est appelée à autoriser.
Une demande vague indiquant simplement « ouverture d’un mur » risque d’être insuffisante si elle n’est accompagnée d’aucune indication sur les dimensions, la structure ou les modalités techniques de reprise.
À quelle majorité l’assemblée générale doit-elle voter ?
L’autorisation visée par l’article 25 b) relève en principe de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il s’agit donc de la majorité dite de l’article 25.
Cela ne signifie toutefois pas nécessairement que le projet est définitivement rejeté s’il n’obtient pas immédiatement cette majorité.
L’article 25-1 prévoit que lorsque la résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l’article 25, l’assemblée générale procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Ce mécanisme peut être déterminant lorsque de nombreux copropriétaires sont absents ou ne participent pas au vote.
Il est donc utile d’examiner précisément le résultat du premier vote avant de considérer que l’autorisation a été définitivement refusée.
Qui doit voter lorsque l’immeuble comporte des parties communes spéciales ?
La question peut devenir plus complexe dans les grandes copropriétés comportant plusieurs bâtiments ou des parties communes spéciales.
La Cour de cassation a apporté une précision importante dans un arrêt du 6 février 2025, n° 23-18.586, publié au Bulletin.
Dans cette affaire, les travaux concernaient à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales.
La Cour a jugé que lorsqu’une autorisation de travaux concerne simultanément les deux catégories, la décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires titulaires de droits sur les parties communes générales. Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586.
Cette décision rappelle qu’il ne suffit pas d’identifier les travaux : il faut également déterminer quelles parties communes ils affectent et quels copropriétaires doivent participer à la décision.
Une erreur sur ce point peut fragiliser la résolution adoptée.
Comment demander correctement l’autorisation de faire les travaux ?
La demande doit idéalement être préparée avant l’envoi de la convocation à l’assemblée générale.
Le copropriétaire doit demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour une résolution suffisamment précise pour que l’assemblée puisse se prononcer en connaissance de cause.
Selon la nature du projet, il est utile de joindre des plans, photographies, devis, plans d’architecte, études d’ingénieur ou documents décrivant les matériaux et l’aspect final de l’installation.
Pour un percement de mur porteur, une étude structurelle peut être indispensable.
Pour une climatisation, il est utile de préciser l’emplacement du groupe extérieur, son aspect et éventuellement les dispositions prises pour limiter le bruit.
Pour des fenêtres, les dimensions, matériaux et couleurs permettent aux copropriétaires de vérifier si l’harmonie de l’immeuble sera conservée.
Plus le dossier technique est clair, plus l’assemblée dispose d’éléments concrets pour se prononcer.
La copropriété peut-elle refuser les travaux sans raison ?
L’assemblée générale dispose d’un pouvoir d’appréciation, mais celui-ci n’est pas sans limite.
Le refus peut être justifié notamment lorsque les travaux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, à la structure de l’immeuble, à son harmonie ou à sa destination.
En revanche, certaines décisions peuvent être contestées lorsqu’elles sont irrégulières ou caractérisent un abus.
Dans certaines hypothèses particulières, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire qui s’est vu refuser l’autorisation prévue à l’article 25 b) de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de réaliser certains travaux d’amélioration, sous les conditions fixées par le juge.
Cette possibilité doit cependant être utilisée avec prudence.
Elle ne signifie pas que le juge peut systématiquement remplacer l’assemblée générale chaque fois qu’un copropriétaire se voit opposer un refus.
La nature des travaux et les circonstances du vote doivent être étudiées avant d’engager la procédure.
L’accompagnement d’un avocat droit immobilier peut alors permettre de déterminer s’il convient de contester la décision de l’assemblée ou de demander une autorisation judiciaire.
Peut-on commencer les travaux en attendant la prochaine assemblée ?
C’est fortement déconseillé lorsque l’autorisation est obligatoire.
Un copropriétaire ne peut pas considérer que l’accord de la copropriété sera forcément obtenu ultérieurement.
La Cour de cassation a clairement jugé que le seul fait d’avoir réalisé sans autorisation préalable des travaux affectant les parties communes suffit à caractériser la violation de l’article 25 b), même lorsque les travaux n’ont causé aucun désordre et aucun préjudice au syndicat des copropriétaires. Cass. 3e civ., 15 janvier 2003, n° 01-10.337.
Obtenir une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie ne règle pas davantage la question.
L’autorisation administrative et l’autorisation de la copropriété répondent à des règles différentes.
Un propriétaire peut donc disposer d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis tout en restant en infraction avec les règles de la copropriété.
Inversement, l’accord de l’assemblée générale ne dispense pas d’obtenir l’autorisation d’urbanisme lorsqu’elle est nécessaire.
Les travaux peuvent-ils être régularisés après leur réalisation ?
Oui, dans certaines situations.
L’assemblée générale peut ratifier a posteriori des travaux qui auraient dû être autorisés avant leur réalisation.
La Cour de cassation a confirmé qu’une assemblée peut valider ultérieurement des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-21.961.
Cette possibilité ne doit toutefois pas être interprétée comme une autorisation de commencer systématiquement les travaux sans vote.
La régularisation reste soumise à l’accord de l’assemblée.
Si les copropriétaires refusent finalement de ratifier les travaux, le propriétaire peut se retrouver dans une situation beaucoup plus difficile.
Le tribunal judiciaire de Paris a encore rappelé en 2025 qu’une assemblée pouvait refuser une autorisation a posteriori sans que ce refus constitue nécessairement un abus de majorité. TJ Paris, 26 septembre 2025, n° 23/12402.
Il est donc beaucoup plus sûr d’obtenir l’autorisation avant le commencement du chantier.
Que risque un copropriétaire qui réalise les travaux sans autorisation ?
Le risque le plus important est la remise en état.
Un copropriétaire ayant modifié des parties communes sans autorisation peut être contraint de supprimer les installations ou travaux réalisés et de rétablir les lieux.
La Cour de cassation a notamment retenu que des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable suffisaient à justifier une demande de remise en état, alors même qu’aucun désordre ni préjudice particulier n’avait été démontré. Cass. 3e civ., 15 janvier 2003, n° 01-10.337.
Le coût peut être considérable.
Imaginez un appartement entièrement rénové dans lequel une ouverture importante a été créée dans un mur commun ou une terrasse lourde installée sans accord préalable.
La remise en état peut nécessiter de nouvelles études techniques, l’intervention d’entreprises et parfois plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros de travaux.
La prudence consiste donc à régler la question juridique avant de commencer le chantier et non après.
Que faire si vous découvrez que votre vendeur avait réalisé des travaux sans autorisation ?
La difficulté peut également apparaître au moment de l’achat d’un appartement.
Vous découvrez par exemple après la signature que la véranda, la climatisation, la terrasse ou certaines ouvertures réalisées par l’ancien propriétaire n’ont jamais été autorisées par la copropriété.
Il faut alors rechercher les procès-verbaux d’assemblées générales, le règlement de copropriété et les éventuels échanges avec le syndic.
Il est également nécessaire de déterminer si les travaux ont ensuite été ratifiés.
La présence matérielle d’une installation depuis plusieurs années ne signifie pas automatiquement qu’elle a été régulièrement autorisée.
Cette question mérite une attention particulière avant l’achat lorsqu’un appartement présente des aménagements manifestement récents touchant à la façade, au gros œuvre ou aux parties communes.
Que faire si un autre copropriétaire réalise des travaux sans autorisation ?
Vous pouvez également être confronté à la situation inverse.
Un voisin perce une façade, installe une importante climatisation, transforme une terrasse ou entreprend des travaux affectant le gros œuvre sans que vous ayez connaissance d’un vote de l’assemblée.
Le premier réflexe consiste à vérifier auprès du syndic si une résolution a effectivement été adoptée.
Il faut ensuite déterminer précisément la nature des travaux et leur impact.
Lorsque des travaux portent atteinte aux parties communes ou créent un risque pour l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut engager une action.
La réalisation de travaux irréguliers peut également provoquer des nuisances relevant d’autres fondements juridiques, notamment lorsqu’ils génèrent des vibrations, des infiltrations ou des nuisances sonores.
Dans ce type de dossier, un avocat trouble du voisinage ou un avocat copropriété peut examiner les différents recours susceptibles d’être engagés.
Faut-il demander une expertise en cas de travaux affectant la structure ?
Lorsque la discussion porte sur un mur porteur, une dalle, une toiture ou un élément susceptible d’affecter la stabilité de l’immeuble, la dimension technique devient essentielle.
Il peut être nécessaire de faire intervenir un ingénieur structure ou un expert en bâtiment avant même la réalisation des travaux.
Si les travaux ont déjà été réalisés et que leur dangerosité ou leurs conséquences sont contestées, une expertise judiciaire peut être envisagée.
Un avocat référé expertise peut alors saisir le tribunal afin de faire désigner un expert indépendant chargé de constater les travaux, vérifier leur incidence sur l’immeuble et déterminer les éventuelles mesures correctives.
Cette procédure est particulièrement utile lorsque les copropriétaires disposent d’analyses techniques contradictoires.
Pourquoi consulter un avocat avant des travaux en copropriété ?
Le coût d’une consultation juridique avant le chantier est sans commune mesure avec celui d’une procédure en démolition ou en remise en état plusieurs années plus tard.
Un avocat droit immobilier ou un avocat copropriété peut examiner le règlement de copropriété, déterminer si les travaux affectent une partie commune, vérifier la majorité nécessaire et aider à formuler une résolution suffisamment précise.
En cas de refus de l’assemblée générale, il peut également vérifier si cette décision est juridiquement contestable ou si une demande d’autorisation judiciaire peut être envisagée.
Le Cabinet Chavkhalov & Milcent Avocats intervient également lorsque les travaux ont déjà été réalisés et qu’un syndicat de copropriétaires demande leur suppression ou leur remise en état.
Avant de commencer, vérifiez toujours le règlement de copropriété
Le fait d’être propriétaire de son appartement ne signifie pas que tous les travaux peuvent être réalisés librement.
Dès qu’un projet touche à la façade, au gros œuvre, à une dalle, à une toiture, à certaines canalisations ou plus généralement à une partie commune, l’autorisation de la copropriété doit être envisagée avant le commencement des travaux.
Cette vérification est également indispensable lorsqu’une modification est visible depuis l’extérieur.
Une demande correctement préparée permet souvent d’éviter le conflit.
À l’inverse, réaliser d’abord les travaux en espérant les régulariser ensuite expose le copropriétaire à une situation beaucoup plus risquée : refus de l’assemblée générale, procédure judiciaire et remise en état à ses frais.
